[摘要] 增加自持比重、转型旅游及养老地产、试水电商、代建模式崛起……2012年，在住宅市场逐渐饱和、优质地块愈发减少的大背景下，越来越多房企走上“改旧创新”的转型之路，在新时代新领域，谋求新发展。
涉足旅游
根据统计数据显示，2012年一季度，旅游地产投资上亿元的签约项目达70个，总规模逾2600亿元，今年全年预计实现投资总额将超过万亿元，包括万科、保利、万达等房企均大举进军旅游地产领域。
早在2005年10月，万科投资10亿元买下广东惠州大辣甲岛40年的租赁权，2007年，万科又在海南三亚投资10.05亿元打造浪琴湾项目；今年4月初，保利重庆·石象湖开盘，当天销售105套；碧桂园也在表示，已经将海南岛视为必争之地。位于广东省惠东县的巽寮湾是又一个大房企的必争之地，短短三四年间，吸引了华润、万科、富力等一线品牌房企云集于此，开发量雄冠国内其他区域。
除了大型房企看好旅游地产发展前景，金融机构投资旅游地产的热情也与日俱增。据投中集团统计显示，2006年至今，国内传统旅游行业共完成31笔私募融资交易，累计获得投资2.52亿美元。
◎点评
旅游经济和地产资本的双重驱动，被认为是旅游地产蓬勃发展的主因，不过，在旅游地产投资增温的同时，“圈地-卖房”的粗放增长模式却饱受诟病，业内普遍认为，“假旅游、真地产”的旧模式难以为继，行业发展亟须突破。
进军养老
随着国内老龄人口的急剧增长，养老地产正成为房企最看好的成长板块，老龄化引发的“银发经济”已经成为众多企业眼中的“香饽饽”。
包括万科、保利、绿城等房地产企业以及泰康人寿等保险机构，均向养老地产领域进军。万科目前共有4个养老地产项目，早在2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目万科幸福汇，今年万科更是计划投资120亿元在长春多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区；绿城中国近日也公开表示，将做成全护型学院式养老，预计一年之后轮廓初成；今典集团旗下的“红树林模式养老”，意在用红树林酒店的管理、配套等来运作养老地产。
◎点评
虽然不少企业瞄向养老地产的大蛋糕，但目前并未形成成熟的运营模式。由于养老地产的开发和运营需要多个领域和行业的协调配合，有业内人士直言，真正在研究养老地产并想做出规模的企业很少，相当一部分企业对养老地产的概念还停留在引入部分老年人居住标准的水平，部分企业宣称的养老地产规划，其实只是为了低价拿地而已。而不少参与企业则表示，从前期拿地到后期持续运营，养老地产所需资本成本很高，如果没有足够的政策支撑，投资者承受的压力很大。
试水电商
中国电子商务市场正呈现爆棚式飞跃发展。在这样的背景下，商业地产巨头万达，也做起了电商。事实上，早在今年年初，万达就筹划进军电商，万达电商部门的招聘信息显示，普通的“网页制作工程师”年薪在18万-38万元，平台技术部总经理超过百万年薪，CEO年薪更是高达200万元，未来“万达集团电子商务公司”的规模将在1万人。近日，原阿里巴巴国际站技术负责人龚义涛已出任万达电商，目前万达电商部门已成立并进入实际运作阶段。不过，与传统的B2C模式不同，万达的电商更倾向于O2O（即将线下商务的机会与互联网结合）的模式，从而实现电商平台的金融属性。
◎点评
在开发和运营商业地产领域，万达是当之无愧的行业领军者，不过，在电商领域，万达却是“初来乍到”的新人。除了大量资金和人力的投入之外，更重要的是团队、经验、品牌等的沉淀和积累，万达还需要在这些方面多下工夫。
代建崛起
绿城的房地产代建业务已经初具规模。近日，绿城房产建设管理有限公司（称绿城建设）执行总裁许峰表示，目前绿城建设代建的项目已达72个，可售货值约达1300亿元。绿城建设成立于2010年9月，涵盖商业代建、政府代建和资本代建三种业务模式，其中1/3为政府代建，其余2/3为商业代建。通过委托方提供开发用地并承担全部或主要开发资金，绿城建设根据委托方的需要向项目输出管理及品牌，派驻专业的开发团队，承担全过程开发管理任务。
涉足代建业务的房企，目前在已有多家。万科已在上海涉足房地产代建业务，而中海地产在西北地区也在2011年开始承建项目代建。
◎点评
代建正成为各类房企绕过资金牵制和买地瓶颈，谋求增长的一条捷径。从短期来看，代建为企业带来的利润，却并不足够诱人。绿城对代建项目收取的管理费用平均约为项目销售额的7%左右，这意味着两年的代建将为绿城带来的收入仅为90亿元。尽管规模扩张很快，但绿城建设对绿城集团的业绩贡献，或将在数年后才能得以体现。
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