[摘要] 房企走出国门，在海外进行扩张，已然成为一种新趋势。绿地集团董事长张玉良日前向《华夏时报》记者透露，在韩国济州岛投资9亿美元后，绿地将在澳大利亚的悉尼和泰国普吉岛进行投资。“接下来还将进军德国和西班牙的酒店业，目前正在筹备。”
开发商冒险出海 移民潮催热海外置业
(来源:华夏时报)房企走出国门，在海外进行扩张，已然成为一种新趋势。
绿地集团董事长张玉良日前向《华夏时报》记者透露，在韩国济州岛投资9亿美元后，绿地将在澳大利亚的悉尼和泰国普吉岛进行投资。“接下来还将进军德国和西班牙的酒店业，目前正在筹备。”
不仅仅是绿地，碧桂园、中坤等房企已先后涉足马来西亚、冰岛等地的住宅、旅游地产开发。
海外市场在意味着机遇的同时，也意味着风险。“不同国家的拿地程序不同，如何规避法律风险，开发出符合市场定位的产品都是颇费思量的事情。如果其中一个环节出差错，就可能给项目造成损失。”五合智库副总经理蔡文韬表示。
房企海外扩张
“8月份我们在韩国济州岛的健康医疗城项目将正式开工。韩国是绿地在海外房地产开发的站。”张玉良表示。
韩国济州岛项目占地面积约110万平方米，总投资达9亿美元。除了建设商业购物中心、旅游度假酒店及住宅等，还包括观光休养和医疗服务等设施。去年12月，绿地集团与韩方启动了谈判与协商议程，在明确了双方项目公司成立、规划审批、土地供应及双方义务责任等内容后，绿地与韩国济州岛于今年7月11日正式签署了协议。
“如果进展顺利，我们在澳洲和泰国的项目今年也有可能签署协议。”张玉良表示。
绿地“出海”并非个案。目前碧桂园与马来西亚地产商Mayland合作开发的两个别墅项目仍在进行中，预计今年年底前进入销售阶段。今年6月，万达联手泛海，与俄罗斯北高加索度假村公司签署了一份总投资25亿-30亿美元的意向协议书。未来万达和泛海将在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯的其他地区投资开发大型的文化、旅游和商业综合项目。
此外，万科将以南联地产为平台，在香港设立一个境外投资事业总部，并在此平台上对海外房地产进行投资和开发。
“虽然海外投资面临很多困难，但一些房企今年在海外扩张的力度确实加强了。”易居房地产研究院企业研究中心周建成说。
实际上，在海外开发不可能单纯依靠国内经验，需要长期的研究与摸索。
例如，中坤在冰岛拿地，因为程序与其他原因颇费了一番周折。中坤很早就涉足海外的房地产开发，但由于去年11月在冰岛购买土地的申请没有获得当地政府通过，该公司的投资被延迟了近8个月。直到今年5月，事情才开始有所转机。中坤由过去购地改为“以租代买”的形式进行开发。
而周建成认为，除了法律和程序上可能存在的问题，房企投资开发的物业类型如果没有选好，前期的投资很可能收不回来。
华人购买力惊人
“海外地产并非毫无市场基础。”周建成说。
“除了国外从商的华人，中国每年有35万的海外留学生群体。每年中国人在海外旅游、消费、投资的金额高达3000亿元。”上海福卡经济研究所一位负责人指出，中国的富人现在挪到了世界各地，也将消费和投资一同带了出去。
此外，海外置业的热度随着“移民潮”而不断升温，也引起了开发商的关注。
张玉良告诉本报记者，房企在海外开发的房地产其实是紧跟着华人群体的。
“你不去赚钱，这部分钱就被外国人赚去了。你看一下每年到泰国普吉岛去旅游的华人，就知道酒店和度假村在那里的生意是多么火爆。而在国外的中国留学生，也会有一部分选择在国外定居生活。”张玉良向记者表示，紧跟上华人群体的节奏，开发的地产项目就一定会有自己的市场。
对于中国人海外置业的能力，胡润在今年6月发布的旅游市场白皮书中指出，目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达1/3，海外资产占到其总资产的约19%；而海外资产中，房地产是这部分群体最主要的投资领域。
而福布斯杂志对中国人海外投资的调查中显示，中国净资产超过1000万元的财富人群里，超过74.7%的人表示，将会在海外选择购买房产。另据高力国际统计，仅2010年中国内地投资者在海外购买的房产就在4000套以上，涉及资金高达20亿美元。
“中国人的消费能力，尤其是在房地产上出手之大，的确令人吃惊。”永泰控股集团高管向记者透露，2011年新加坡出售的总价在500万元以上的房产中，来自中国内地的投资客就买了81套。
媒体报道称一线城市地王频现带动土地市场回暖
(来源:中国新闻网)近期一线城市土地市场“地王”接连出现。业界在广泛关注的同时，亦担心高价土地的入市会影响市场预期，带动土地市场整体升温，进而给宏观调控增加难度。随着下半年土地市场进入供应高峰，如何合理控制地价也成为地方政府的一道难题。
一线城市连出地王
7月10日，万众瞩目的北京市“万柳地王”横空出世，尽管出让前北京国土局一度暂停该地块入市，出让结束后政府甚至公布一份详细的说明文字解释该地王的市场原因，以及政府在对待地王的谨慎态度。但最终26.3亿元的交易价格以及超过4万元的单价，仍然令人咋舌。据测算，该地块未来的房屋开发总成本将在每平方米5.3万元左右，其最终售价则在每平方米7万至10万元之间。
从北京国土局对待“万柳地王”的态度，不难看出政府对“地王”的尴尬态度，一方面高价地块意味着土地财政方面的丰厚回报，另一方面在调控持续从严的市场背景下，地王的出现多少有些不合时宜。
而事实上，近段时间以来地王却在频繁出现。除了北京万柳地王，6月18日，广州珠江新城地块以13.22亿元交易总价成为广州新地王。该地块为商业金融业用地，宗地面积9570平方米，挂牌起始价49014万元，最终溢价约8.2亿元。4月中旬，北京东城区香河园3号居住及商业金融用地经过40轮争夺，最终以19.15亿元的价格出让，其2.57万元/平方米的单价也成为当时同类地块中的单价地王。
7月4日，上海市国土局公布了多宗地块的预出让公告，累计出让总面积为21.21万平方米。其中，上海火车站北广场以北地块，参考起拍价高达47.46亿元。当地一位业内人士称，“该地块如果成功出让，将成为今年上海的总价地王。”
据《经济参考报》记者了解，这个“准地王”只是上海土地市场近期众多待售地块中的一员。与之同时推向市场的还有其他20宗地块。而在此之前，上海市曾经在一天内成功出让过7宗土地，溢价率达435%。
高价地影响市场预期
“广州和北京在6月和7月先后拍出了地王。如果上海也诞生出地王，几个一线城市今年就都有地王了。不管是房企真的现在要拿地，还是政府有意无意在推动，地王的出现都具有标志性意义。”上海城市经济研究所高级经济师顾 如此指出。
北京中原地产市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者，地王的出现无疑会影响到市场预期。“从最近主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象非常明显，高单价、高总价的地块次第出现。部分区域市场因为地王的出现和政策微调的叠加效应，已经导致了恐慌入性入市的出现”。
7月13日，国土部在公布《2012年上半年房地产用地供应情况》时表示，进入5月份后，因住房用地流标流拍相对较多，一些城市在第二季度末相对集中推出商服用地，其中一些优质地块受到投资者追捧。“这些地块主要分布在北京、上海、广州等重点城市，且以商服用地为主”。
国土部分析认为，这些高价地块出现主要是结构性和区域性的市场波动，但还不能构成市场全面回暖的基础，对市场整体格局特别是对住房用地难以产生实质性影响，大幅溢价、地王频现的市场基本面不存在。
但是，在不到一周后的7月17日，北京土地市场继之前的万柳地王后，又掀起新一轮土地交易高峰。当日共有5宗挂牌土地顺利成交，其中，三宗住宅用地成交出现明显溢价，而其中至少两宗地块溢价率都超过45%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，“北京土地市场重新回暖迹象已经很明显”。
同日，南京市国土局创纪录地一次性推出41宗地块，总出让面积达230.2万平方米。其中住宅用地占比一半，达20宗之多。据相关资料，南京市在2011年共出让79宗土地，今年上半年则出让了20宗土地。此次推地数量不仅达到上半年的两倍，创下南京市土地市场预告地块数量之最，其土地面积也占到全年商品房用地和商服用地计划的近四成。
张大伟分析认为，从目前土地出让的情况看，呈现出明显的不均衡性，一些位置较好的地块受到热捧，溢价及成交单价也较高，各地对出让土地的定价也比较高。“而且在目前市场情况下，地王的出现的确对市场非理性发展有明显的推进作用。”
平衡供应与价格
国土部在总结上半年土地市场时指出，上半年房地产用地供应量同比有所回落，地价涨幅逐季收窄，流标流拍宗地数量较大，总体上市呈量跌价滞局面，景气度较低，处于盘整下行阶段。
据统计，上半年房地产用地流标流拍共1882宗，去年同期则为1018宗。其中，商服用地流标流拍625宗，同比增加96.5%，住宅用地流标流拍1257宗，同比增加79.6%。共上报高价地即总价或单价创新高，或溢价率超过50%的异常交易房地产用地宗数24宗，远少于去年同期的433宗。
而早在今年2月份，由于土地市场一度冷清，北京、上海等地土地流标和低价成交频现。国土部曾要求“流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报”，以保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。
进入7月以后，各地土地供应开始明显增加。张大伟告诉记者，鉴于前半年土地市场成交相对惨淡，出让金锐减，“随着近期房企资金面的逐步缓解，开发商对优质地块的需求有所增加。另外从供应来看从7月份也开始明显增加。”
事实上自6月份以后，土地市场已经出现了供应高峰。据链家地产市场研究部统计，20个重点城市6、7月份共推出土地1069宗，其中经营性用地462宗，超过前5月供应的一半以上。与此同时，开发商拿地节奏也有所加快。截至目前，万科、龙湖、融创、绿地、保利、恒大6-7月份共拿地47块，总土地出让金额达125亿元。
国土部表示，下一步将继续贯彻房地产市场调控政策，做好土地供应与市场调控工作。除了“严格执行并完善房地产用地异常交易地块的报备制度，引导土地市场预期”以外，还将严格落实新《闲置土地处置办法》，狠抓闲置土地的清理和处置。同时将“关注市场变化，发挥政策合力来遏制市场的异常波动”。
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