[摘要] “仅凭个别地块高价成交，并不足以断言土地市场已全面回暖。”对于当前的土地市场走势，中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示，近期地王的特点是总价低、单价高，与以往相比成色显得不足。
半数重点房企业绩优于去年 欲达目标仍需努力
(来源:和讯房产)“仅凭个别地块高价成交，并不足以断言土地市场已全面回暖。”对于当前的土地市场走势，中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示，近期地王的特点是总价低、单价高，与以往相比成色显得不足。
恒大新拿下的珠江新城地王为商业地块，总价为13.22亿元；北京门头沟“地王”的交易价格为2.79亿元；上海嘉定成交的高溢价率地块，总价为1.75亿元。
相比之下，2009年和2010年诞生的“老地王”，不仅单价不低，总价更是动辄数十亿。其中，在2010年3月15日，北京诞生的三个“地王”中，总价的一宗达到52.4亿元，的也达到17.6亿。在2009年末广州亚运城地块的整体出让中，交易价格更是达255亿元。
从大宗整体出让到分割成小块出让，是近几年土地交易方式的新变化。直接结果是防止了总价地王的出现，但同时也会由于体量偏小，影响到企业拿地的积极性。
北京中原地产市场研究总监张大伟表示，同样的土地交易数量，其成交的土地面积和规划建筑面积都可能低于以往。而今年以来，多数热点城市的土地成交宗数在下滑。
据北京中原地产统计，1-5月，13个城市居住用地成交面积共1170公顷，同比下降37%；成交金额约680.62亿元，同比下降48%，均处于近五年中同期较低成交水平。进入6月以来，土地的整体成交量未见明显好转。
业内咨询机构庄凌顾问向中国证券报记者指出，近期以高溢价率成交的地块多为商业用地而非住宅用地，土地市场仍然整体低迷。
张大伟认为，目前土地市场依然难言回暖，少数企业以“高单价、低总价”获得地王称号。预计下半年土地市场成交量会有所回升，也不乏个别高价地的出现，但土地市场总体仍将保持平稳。
告别非理性繁荣
在房地产市场调控背景下，土地市场恐怕很难重现以往火暴的局面。据北京中原地产统计，截至6月19日，北京共成交8宗含住宅性质的土地，挂牌成交溢价率为29.05%。2011年，北京成交居住类用地59宗，挂牌成交溢价率为31.9%。
这与往年的溢价水平形成鲜明对比。2010年，北京成交居住类用地81宗，挂牌成交的溢价率为87.5%；2009年，这一数据达110.64%，当年北京成交居住类用地74宗。
陈国强向中国证券报记者指出，去年初“新国八条”的出台，造成市场成交量回落，房企对后市预期不佳，拿地热情减退，不仅导致溢价率下滑，还使得土地市场出现了大量流标、流拍现象。在经历了此前非理性的拿地热潮后，市场正在变得理性，为拿地而不计成本的现象很难再出现，土地市场重现2009年、2010年的火暴场面可能性很小。
北京某知名开发商向中国证券报记者表示，房地产开发企业的整体负债率偏高，用于拿地的资金有所减少，对市场的预期也趋于稳定，这都制约企业的拿地行为。即便是拿到地王，将来销售也有可能亏本，搞不好还会“砸在手里”。
此外，土地出让方式的变化也抑制市场的非理性行为。为避免高价地的出现，从2010年下半年至2011年初，一些城市在土地出让中较多采用招标方式，而非“价高者得”的拍卖出让。今年以来，挂牌与拍卖方式重现，但设定了“限地价、竞房价”，“限地价、竞保障房建设面积”等诸多限制，使得土地溢价率保持在相对较低水平。
另有业内人士分析，随着保障房建设力度的加大，土地出让中捆绑保障房地块的方式也将越来越多，这将一定程度上削弱地王的成色。
五月各地房地产市场全线飘红，一线城市成交套数环比套数增长均值为50%左右。二线城市成交套数环比套数增长均值为60%左右，迎来了名副其实的“红五月”。这也让紧张的房地产市场缓解了不小的压力，开发商业绩也在五月有了明显的上升态势，但与年初开发商定的销售目标相比，未来销售压力仍然很大。
十大房企2012年月度销售及完成情况
据伟业顾问市场发展部数据监测来看，前5月重点的监控的十大开发商销售业绩较为乐观，十企业平均同比上涨4.4%好于去年同期，其中十大企业中有6企业与去年销售额相比持平或增长，世茂同比上涨34.1%、金地上涨30.3%、保利上涨23.8%等等，有4企业与去年同比出现了销售额下滑的迹象，下滑幅度保持在20%以下，万科下滑6.1%，龙湖下滑19.4%，仅碧桂园下浮达到了28%，大型房企与小开发商相比库存量更多，去库存量保证资金链的完整使其考虑的重点， “以价换量”已成为大企业生面对严酷市场下的必要手段。
虽然十大开发商在1—5月销售业绩好于去年同期，但对于2012年全年销售目标来说，完成的质量并不高，仅中海完成情况喜人1—5月销售额完成全年的63.5%，而其他企业均为超过全年计划销售额的40%，其中万科完成33.2%、恒大完成33.5%、金地仅完成24.8%，可想而知下半年的销售任务更加艰巨。
伟业顾问集团市场发展部总经理袁阳认为， 企业在定制今年销售任务时均考虑到了市场的严峻，有着打硬战的思想准备。从企业前五月销售的完成率来看并不理想，下半年企业在开发项目上仍是以刚需和首改户型为主，在销售策略上“以价换量”仍然是主旋律，并集中在特价房、送面积、送首付、打折等促销手段上。预计下半年政策调控不会放松，但仍以鼓励首次置业，多家银行也真正将贷款利率下浮至七折，刚需客户将得到进一步释放，开发商销售业绩与上半年相比将会有明显的上升，全年目标完成率也将达到7成以上。
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