[摘要] 近段时间在房地产行业里谈得最热的话题无疑是，国家及地方省市出台各种优惠奖励政策正常刺激刚需。那么，随着政策的逐步放宽，房价是否会推高？鼓励刚需和维护调控成果之间的关系，应该如何处理？本期讨论的话题便是，在政策鼓励下，刚需集中入市能否救市？
近段时间在房地产行业里谈得最热的话题无疑是，国家及地方省市出台各种优惠奖励政策正常刺激刚需。那么，随着政策的逐步放宽，房价是否会推高？鼓励刚需和维护调控成果之间的关系，应该如何处理？本期讨论的话题便是，在政策鼓励下，刚需集中入市能否救市？
近期国内不少一线城市调整了公积金的相关规定，被视为刺激刚需。作为三线城市的贵阳，同样也出台了一系列政策用以支持首套房公积金贷款，如何评价这些措施？
杨笛：这是一个利好的消息，因为对于很大一部分刚需置业人群来说公积金贷款是。
毛智：针对近期楼市的分析，有媒体报道，目前广州、武汉等地调整公积金的相关措施，上调公积金可贷款额度，90平米以下首付可用两成首付，90平米以上首付比例不低于30%。据了解这是媒体误导误报，目前各地公积金贷款还是严格执行住建部的政策。
虽然目前超过30个城市出台了房地产调控的微调措施，体现“抑制投机行为、鼓励消费”为主导特点，但是无论出台这些政策的本意如何，在当前房地产调控的关键期、敏感期，都会被公众和媒体解读为借机托市、放松调控。在具体操作时，也的确有放松调控的可能性。
对目前的楼市，细看这些措施，我们可以看出，针对和刺激自住性住房需求为重点。是否能刺激刚性需求，有许多的不确定因素，房地产的特殊性“买涨不买跌”
陈黎娜：国家进行的房地产调控其最终目的是要让房价回归到合理水平，让大多数有自住需求的人能够购买得起房子，所以刚需一直是国家所鼓励和保护的，公积金是对刚需提供支持的一个重要方面。
谭永莉：提升贷款额度、降低首套房公积金贷款等条例的修改，方向是让公积金能更便利地用于购房、租房、装修在内的住房消费。合理的需求通过合理的资金使用，在满足刚性需求，稳定民生稳定政治的同时，改善缴纳者住房条件，盘活资金的使用，带动其他相关产业的良性、健康发展。
经过几年的调控，市场中的投资、投机型需求被挤干了吗？从贵阳成交来看，主要是刚需购房吗？
杨笛：通过两年的时间，调控投资和投机型需求效果还是比较明显的。贵阳近期的成交也主要是以中小户型的刚需产品为主。但任何市场都不会是单一的，对改善性和高品质住宅的需求也需要关注。
毛智：通过严格的限贷、限购政策，对房地产市场的投资投机型需求起到了明显的抑制作用。尤其是在一、二线城市最为明显。有关部门的官员分析房地产市场时，就指出现在市场的投资和投机性需求基本被挤出。
从目前贵阳楼市成交的情况来看，不全是刚性需求，因为商品房有投资品的属性，对于投资和投机性需求也应该分开来看。那种买多套房、短期炒房的投机型需求应该坚决抑制，但要挤干楼市的投资型需求是不可能的，也是不必要的。应当通过房产税等措施，引导住房投资从过去短期买卖获利，逐渐转向靠持有、出租获取投资，实际上也能引导市场租赁房的供应量增加。
陈黎娜：从贵阳历年成交情况来看，一直都是以刚需为主导，和其他房地产过热的城市相比，贵阳市场中投资投机型需求所占的比例很小。就贵阳市场来说，2011年由于房地产调控政策对消费者心理的影响，成交量在2010年基础上有所下滑，进入2012年以后，由于超级大盘花果园、未来方舟强势入市，且主动采取低价策略，吸纳了大量的市场需求，其他项目被迫跟风降价的同时市场空间受到极大挤压，但是从整体成交量来看，1-4月共成交270万平米，创下了历年同期成交新高，其中90平米以下的户型占到45%以上，120平米以下的户型占到68%以上，刚需依旧是市场主体。
谭永莉：在目前严厉的政策调控之下，市场中投资投机型客群暂时受到限制。
就贵阳市近阶段成交情况来看，主要是刚需购房。
国家一再明确表示，要满足公众的自住需求。如果各种优惠奖励政策促使调控放松，而刚需又进一步集中入市，会不会让正处于下行通道的楼市，重新热闹起来，进而推高房价？
杨笛：要正确认识国家的调控政策，应该是持续性和常态化的。刚需产品的集中入市，符合国家对于满足居民自住需求的政策方向，但由于贵阳市场供应量的原因，我认为房价依然会维持目前的水平。
毛智：房地产市场是一个“买涨不买跌”的市场，没人会真等到明确的房价触底。
各地纷纷出台支持刚需的政策，尤其是今年以来银行的信贷比较宽松，为市场释放了流动性。同时，包括恢复首套房贷利率优惠在内的措施，降低了购房者的购房成本，的确有推动房价反弹的风险。这些政策，对购房者预期的改变巨大。很多持币观望的购房者，会担心房价反弹而着急入市，从而推高房价。
事实上，支持刚需的政策出台，让房价止住了大跌的势头。但是无论刚需怎么集中入市，再也不会像09年时楼市井喷态势，只会趋于理性。这也表明，市场有了成交量，资金压力缓解了，价格也会逐渐开始上涨。
陈黎娜：刚需入市对房价影响不大，尤其是在中央楼市调控政策不放松的大方向之下，房价不会出现大的反弹。
谭永莉：不会。
在贵阳，刚需入市能否真正救市？
杨笛：既然国家的调控政策是常态化和持续性的，那就不存在救市这一说，关键是在目前的市场环境下，如何提供品质更好、性价比更高、更符合消费者需求的产品才是房开商应当思考的问题。
毛智：我们现在所说的“刚需”，会不会客观上带来房地产市场的繁荣，取决于各地方政府给予房地产市场的暗示、市场的走向、楼盘的前景等。在政策严厉、市场走向不确定的情况下，这种刚需不大容易集中释放。只要限购、限贷的大原则不变，房价大幅反弹的基础就不存在。
当然，在国发2号文件与刚需的驱使下，促进楼市进一步回暖是有可能的。不能算是真正意义上的救市。
陈黎娜：当前地方政府对住房公积金的调整都在“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”范围之内，这种“微调”还是围绕“自住需求”进行，政策并没有偏向投资性和改善需求，如果政策导向偏向这两类需求，这才是真正“救市”之举。
谭永莉：目前贵阳市成交客群大部分为刚需客群，当然也存在于改善居住性客群，以及小部分投资性客群，但现购房群体都很理性。不存在刚需救市。
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