[摘要] 贵阳大盘只手遮天，看中小楼盘是如何“反击”。纵观近几个月贵阳楼市的销售数据，不论是三月份的迅速回暖，还是四月份的量价齐跌，其根本原因都是花果园和中天未来方舟两个楼盘的销量涨跌所致。超级大盘的呼吸吐纳直接造成整个楼市的海啸山崩。
贵阳大盘只手遮天看中小楼盘是如何“反击”
(来源:黔中早报)纵观近几个月贵阳楼市的销售数据，不论是三月份的迅速回暖，还是四月份的量价齐跌，其根本原因都是花果园和中天未来方舟两个楼盘的销量涨跌所致。超级大盘的呼吸吐纳直接造成整个楼市的海啸山崩。这种现象在任何一个市场中，都是人们不愿意看到的，此时此刻的贵阳楼市都需要一批新生势力崛起，击破这令人不安的局势，把市场从两个巨头的紧张对弈，变回到百家争鸣的自由竞争中去。
本期的地产江湖，我们邀请的嘉宾就是这些挑战巨头的新生势力的代表。对于他们来说，在寡头市场下艰难求生已经不是他们的目标，他们想的是如何主动出击，挑战超级大盘咄咄逼人的权威。
超级大盘的垄断形势从开年就一直持续到现在，而进入红五月以来，大量新房源涌入市场，会不会对这些超级大盘的垄断有所冲击？
彭方：大盘的低价倾销垄断市场，说明贵阳还是卖方市场，消费者急需回归理性购房，一面倒的购房形式并不利于市场发展，会衍生出很多社会病灶。而新项目新产品进入市场，如同增强了换血机制，排淤除垢，给消费者提供更多的购房选择，无疑是利好现象。
王中涛：首先我们认为目前的市场现状，并不是 “垄断”，其实在一线城市的早期，大体量项目多的是。贵阳作为三线起步型城市，在政策上形成的空间，以至于现在的结果是，个别开发商集中以城中村或棚户区改造的名义在一个区域内集中拿地，形成了阶段性的超级规模。我们认为这其实是市场竞争的结果。
对于所谓新房源的冲击这个问题，我个人认为基本形不成冲击：目前贵阳的超级大盘基本形成了品类全、价格优、出货快的大盘倾销模式，市场上新面市的大量房源是由若干个小体量组成，自然形不成量价的集中冲击。当然，只能说在阶段时间上造成一定程度上的干扰。
张晟：新盘的上市对超级大盘肯定会有影响。但还谈不上冲击。超级大盘的低价走量策略，是一些中小盘不能采取的，而且超级大盘也掌握着相对较多的资源。新开的中小楼盘位置分散，从各方面来说也不可能团结在一起形成一种力量冲击超级大盘。
根据我们对贵阳市许多购房者的问卷调查，贵阳市的购房者倾心于超级大盘最主要的还是看重它们不断降低的均价，而且很大一部分购房者认为贵阳房价还会再降。那么对于你们来说，是不是也需要做好价格战的准备？
彭方：从2007年开始购房者就被房价涨怕了，一旦价格大幅度回落，加上贵阳地产市场发展不成熟，市场缺乏引导，消费者失去理性盲目跟风，或期盼市场无限度滑落都是缺乏安全感的体现。如若是目前有购房意向的购房者，建议可以多看看多比较，选择适合自己的，该出手时就出手吧！
价格战来势汹涌，来不及做准备就被迫应战了！这是一场没有硝烟但依然腥风血雨的战争，但我相信以牺牲价格来换取营业额增长的价格战不会持久。
王中涛：对于三线四线城市的部分购房者而言，对于自身的居住、投资需求是相对模糊的。购房者自身目标判断力会受到阶段舆论或大盘集中推介的影响，从而导致大家只是片面地来追求价格，而忽略掉“性价比”。
当前政策、市场氛围决定，不管是大盘小盘，项目一旦启动，就不得不考虑生命线(资金)的问题。大盘更是需要方方面面都要跑得快，任何一条腿动作放缓，都会造成毁灭性的影响。
由于大盘的倾销及部分资金链困难、性价比低的小盘放价，这两方面的原因导致市场的价格整体下降。但对于市场上部分资金链相对宽松、品质优良的中小盘来讲，为了项目后期更加安全，也作出了少部分产品价格回调。
有价值的项目必须是对社会财富(物质财富和精神财富)有增加的项目。我们服务的项目都是此类项目，项目各方面品质过硬，价格相对合理。针对目前市场表现，当然也会有少量的价格促销，但更重要的是对客户进行理性疏导、增加购房附加值、增加产品精神财富等一系列应对措施。
张晟：不会进行价格战，真正打价格战小楼盘和大楼盘比肯定是吃亏的。大楼盘房量多，有资本先以较低的价格进入市场，等待市场认可后再提升价格。小楼盘不具备这样的条件，只有抓住自身的特点，做精细化营销。
超级大盘还有一个重要优势就是在宣传上的巨大投入。我们发现许多购房者一提起买房子就立刻想到中天和花果园，其他的都不知道。超级大盘可以用大量的宣传来提升知名度，而对于相对小的房开商来说，如何用较少的成本来做更有效的宣传？
彭方：细分市场，做个性化和特色化，更有针对性的宣传。
王中涛：岂止是宣传的影响，目前大部分中小房开针对个别超级大盘的呼声是：“抢我客户、挖我员工、压我价格”……超级大盘全方位宣介造成的影响，最直接的是造成部分购房者一定程度上的盲从，从而忽略本身最合适的需求，这个影响是很大的，这个隐患要以后交付使用时才会体现出来。
小盘的操盘手法与大盘没办法去纵伸比较。每个项目所面临的客户、自身的质素均不一样，须依托专业的服务公司，找准自身的定位，量体裁衣，用精准的战术去找到项目有效的客户。
张晟：首先要精选，思考哪些媒体的受众是符合自身的楼盘需求。其次是性价比，思考哪些媒体宣传成本较为合理。再次是发布时间的选择，广告发布的时间和销售的时间节点对应，并且到达率要高。
现在贵阳市购房者比重越来越大的一个人群就是外地购房者，而这些外地购房者眼看到的大多是超级大盘。在这种情况下，中小楼盘应该如何突出自己在楼房品质和服务质量上的特色来吸引外地购房者呢？中小型楼盘有哪些自身的优势，是超级大盘所无法拥有的呢？
彭方：其实大盘并不适宜居住，人多杂乱拥堵，配套管理都跟不上，加之需要快速回款快速修建，在建筑质量上也会产生安全隐患。在其他大城市已经有类似项目出现了很多问题，因此发达城市定义宜居楼盘规模应在30万方。
王中涛：每个项目自身的定位不一样，客户也就不一样。外地购房者的置业需求更为复杂，更需精准研究对待，对于小盘来讲，要学大盘一网打尽是不现实的。修炼好内功，先做好本地市场，再想下一步。
超级大盘包罗万象的琳琅满目的各种“价值”是小盘无法实现的；超级大盘集约式开发所带来的成本优势也比较明显，但超级大盘的快节奏大规模开发所带来的品质不高、细节缺失、城市资源浪费等大盘毛病在贵阳是有先例的。在当前的市场、政策背景下，更为致命的隐患是大盘的资金链危机所带来的区域发展风险。
“签定购房合同，开发商和购房者的关系才刚刚开始！”借用我们服务的品牌企业对客户的承诺，这一点对于超级大盘而言，关系建立后的过程恐怕很难控制。
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