[摘要] 去年2月底，贵阳市住建局出台地方版限购政策：对于对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停出售一环范围内房屋。
去年2月底，贵阳市住建局出台地方版限购政策：对于对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停出售一环范围内房屋。
在该项政策出台一周年后，贵阳市今年将确定延续执行，而回顾限购执行这一年来的情况，不难发现，虽然贵阳限购令的限购范围仅为一环，但作为中央调控政策的“先头部队”，它还是在方方面面都影响着贵阳楼市的发展。
成交量同比下降60%
成交跌了，这是去年贵阳楼市最明显的特征，而楼市下跌正是从去年2月底限购出台开始的。根据贵阳合富辉煌房地产市场监测报告提供的数据显示，2010年2月至2011年1月，全市商品房共成交69191套，成交面积为657.84万平米，在12月更是以9810套的成交量创下了贵阳市近年来单月纪录；而2011年2月至2012年1月的一年间，在限购政策的影响下，全市商品房共成交43290套，同比下降60%，成交面积为468.62万平方米，同比下降40%。
值得注意的是，在限购令出台当月，贵阳市范围内住房实际登记销售共计4407套，同1月份6003套相比，成交量减少了36%。
房价上也相应的有所下滑。在限购令出台之前，贵阳的房价一路扶摇直上。2010年初，全市商品房均价为4578元/平方米，到了当年年底已涨至5200元/平方米，截至2011年1月，房价均价仍是稳中有升，达到了5233元/平方米。而到了2011年2月份贵阳市新建住房实际登记销售均价为4749元/平方米，同比下降10%。在接下来的3月，就有楼盘陆续试探性地推出一些优惠。到9月，优惠潮则开始真正铺开。开发商纷纷出动，特价房、一口价、团购等降价字眼大行其道。一时之间，“以价换量”成为了贵阳楼市的写照。也正因如此，在去年8月份，贵阳市全市商品房均价首次回落到5000元/平方米。在今年一月份，更是以4105元/平方米的均价创下了2011年以来的均价记录。
“从去年第三季度开始，开发商为了完成年度销售任务，就开始推出各种促销优惠。可以看出，楼盘定价也有所下降，就连7折、8折这样前所未有的折扣也是屡见不鲜了。”有业内人士分析表示，随着楼市政策调控影响的不断深入，导致购房者观望情绪越来越浓。在这种情况下，开发商必然会推出加大优惠折扣吸引购房者，以求跑量。楼市也开始向买方市场转型。
购房者心态逐渐转变
限购令实施以来，不仅让成交量和房价随之停涨，也使越来越多的楼盘加入促销大军。但作为购房者，有的保持观望，等待房价下降，有的已经热情不再。
“不管是花园洋房还是小公寓，就想买套房，结束我的租房生活。”一直关注着楼市动态的胡先生告诉记者，去年，他就在金阳看中了一套两居室，当时的报价是4800元/平方米，由于一时凑不齐首付，所以将购房计划推迟了几个月。在上个月再去看房时，胡先生发现，虽然开发商推出了很多优惠活动，但是实际上房价的波动却不大。“看新闻上说现在国家调控一点都没有放松，我觉得房价应该还会跌得更明显一点。”胡先生说道，他认为贵阳的房价还有下降的空间，为了能够以更低的价格“抄底”，他决定继续观望。
改善型购房者陆先生也对楼市观望了一年之久。从限购令实施以来，他就在等待贵阳房价的下降。“我在中天会展城已经看中了一套三居室，总价接近80万，还是有点贵了。”陆先生说道，他的心理价位至少要比目前的定价少10%左右，如果以目前80万的总价买下来，六成首付还是有点吃紧。“反正是改善居住环境，什么时候降价，什么时候再买吧。”
无论是首次置业的胡先生，还是改善型需求的陆先生，他们都只是众多购房者心态转变的缩影。“现在的客户都已经转变了心态，大多都在盼着房价下跌，但开发行一旦降价，购房者又会被买涨不买跌的心态索影响，所以开发商也不肯轻易降价，购房者也不愿马上出手”贵阳乌当区某楼盘销售主管魏莎说道，购房者买房越来越理性，以往开盘火爆抢购的日子，已经一去不复返了。
一环内楼盘开发更谨慎
限购令出台后，记者曾经做过走访，发现一环范围内受限购楼盘的人气和成交量都有所下降，合富辉煌贵阳公司的副总经理燕文明分析认为，限购令出台后，对非一环区域的楼市正在产生推动，而在一环范围内，房开商的拿地和开发都更趋于谨慎。
事实的确如此。去年初，曾经有开发商打算将位于一环范围内的解放路某地块用于房地产开发，并计划于去年和其公司在北京西路、金阳新区的项目金星三盘联动推盘面市。而一年时间过去后，位于解放西路的项目一直未有产品面市，而位于北京西路的项目早在去年5月左右就举行的盛大的动工仪式，据该公司相关人员透露，解放西路项目最终定于今年年底开盘，而延迟一年多时间才开盘的原因，除了工程进度等因素外，去年2月突然而至的限购政策，将其划入限购范围，也是打乱其营销步调的一大原因。
来自银海元隆广场的营销总监朱辉则表示，在限购令出台后，他们楼盘地处一环线外侧、并不属于限购范围的特殊地理位置，也曾吸引不少购房者的关注。“同样是处于中心区域，我们楼盘正巧避开了限购范围，这也成为我们在同类产品竞争中的优势”。
购房者或迎购房好时机
尽管购房者对限购政策的效果众说不一，但是开发商的促销仍是伴随着日益上升的库存和资金压力不断升级。有业内人士指出，贵阳限购令促使市场发展理性，房价逐步回归合理范围，购房者或将迎来购房好时机。
“限购的目的主要是使房价回归到合理的范围，促使房地产市场健康发展。”本报特约专家禹顺分析道，去年一年以来，可以看到限购令的实施让贵阳的整个房地产市场已经逐步呈现出了调控的预期效果：投资型需求得到了抑制，开发商手上的房源滞销，房价开始出现了松动。
“今年贵阳将继续原有的限购政策，这对购房者来说，是个出手的机会。”禹顺说道，今年的调控仍然不会放松，这意味着未来将有更多的开发商加入促销阵营，房价降价预期会进一步下调。并且，伴随央行保证首套房贷、下调存款准备金率等利好政策，购房者将迎来购房的好时机。
燕文明也表示，今年的限购政策继续延续，这表明限购政策对于房地产调控确实有起到一定作用，也表明了政府对于继续调控房地产的决心。而从另外一方面来看，政策继续沿用这一“靴子”落地后，去年底就开始观望的刚需们也开始逐渐释放，从2月底开始楼市出现的“龙抬头”就是刚需释放的反映，但这一波刚需很可能在4月份后就结束。而事实上，三、四月份正是开发商清甩前一年存货、回笼今年开发资金的时期，在调控依然延续的环境下，这一时期也将成为全年的出手购房时机。
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