[摘要] 房地产资金土地压力大，保障房目标将有所下调。在2011年12月22日召开的全国住房保障工作会议上，来自全国各省、自治区、直辖市和计划单列市所有主管保障房建设工作的负责人与住房和城乡建设部签署一份名为“2012年住房保障目标责任书”的文件，全国开工任务总计700万套。
资金土地压力大保障房目标下调
(来源:投资者报)今年保障房建设任务700万套。在2011年12月22日召开的住房保障工作会议上，来自各省、自治区、直辖市和计划单列市所有主管保障房建设工作的负责人与住房和城乡建设部签署一份名为“2012年住房保障目标责任书”的文件，开工任务总计700万套。
早在2011年初，“十二五”规划就已经明确，未来5年我国将建设3600万套保障性住房。其中，2011年1000万套，2012年1000万套，后面3年还要建1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。现在缘何缩量？
住建部政策研究中心主任秦虹在接受《投资者报》记者采访时表示，资金和土地成为制约因素。
缩量：从1000万到700万套
从住房保障工作会议传递出来的消息显示，2012年我国保障性安居工程开工任务定调为700万套，其中基本建成500万套。去年，保障房实际开工量超额完成1000万套的目标任务。不过竣工量仅为330万套。
今年保障房任务缩量，并不让人十分意外。
去年10月27日，住建部部长姜伟新向人大常委会报告保障房建设和管理工作时曾表示，将对“十二五”保障性住房建设的数量、质量，特别是数量进行中期评估，根据评估结果来确定调整住房建设规划和计划数。
记者获悉，这个评估由住建部住房保障司负责。中期评估结果如何，与今年目标下调有何关联，记者就此向住建部相关部门发出采访函，但至截稿对方未予任何回复。
秦虹告诉记者，700万套的目标，是综合考虑了资金、土地、续建项目等因素确定的。她说，2011年新开工1000多万套保障房，绝大多数到明年还继续建，下调开工目标在所难免，“降低开工数量，有利于加快竣工速度。”
住建部在2011年初确定1000万套保障房任务时，明确的开工标准是，三分之一达到主体结构基本完成，三分之一进入楼层施工，三分之一开始基础施工。尽管开工超额完成，但竣工量并未达标。
记者获悉的住建部统计数据显示，“十一五”期间开工建设的各类保障性住房总量为1630万套，到2010年末竣工交付使用1100万套，其余590万套转结至2011年。加上新开工的1000万套，去年在建的保障房至少在1600万套以上。330万套已实际竣工，显然不到三分之一。
今年竣工量要提升至500万套以上，其实对地方政府而言压力不小。
钱荒：购商品房充抵成笑话
保障房建设面临的压力，当然是资金。尤其是2012年工作责任书首次将保障性住房的竣工量纳入全年任务的考核范畴。
中原地产市场研究总监张大伟分析，去年在建保障房1600万套，竣工330万套，加上今年还要新开工700万套，2012年全年在建保障房将接近2000万套。其资金压力要远超过2011年。
根据2011年规划，1000万套保障房需要资金1.3万亿~1.4万亿元，其中，中央财政预算安排补助资金1210亿元，地方政府筹集4000多亿元，其余的8000亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集。
2010年开始房地产调控以来，地方政府的土地出让金收入日渐减少。中指研究院的监测数据显示，2011年1~11月，133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但出让金总额却下降了1.8%。
财政部的数据显示，2011年中央财政已分批下达1522亿元保障性安居工程补助资金。尽管中央安排的补助资金将能够按时到位，但地方政府财力有限、社会资金对保障房兴趣不浓的现状在2012年不会根本改观。
住房保障会议提出，地方政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房。初看之下，这似乎为完不成竣工量的部分地方政府预留了一个政策“口子”，但实际一点用处也没有。
一位业内人士称，如果地方政府连自建保障房资金都面临缺口，又哪里拿得出钱去购商品房充抵保障房的量呢？在他看来，购商品房肯定比自建保障房需要更多的钱，允许地方政府购商品房抵量，有点像“吃不起蔬菜，为什么不吃肉”的笑话。
秦虹在接受《投资者报》记者采访时也证实，各地购买商品房冲抵保障房的确实少见。
地紧：试点集体土地建保障房
秦虹表示，今年保障房任务缩量，既有资金压力的原因，也有土地供应的矛盾。“一是土地储备的问题，二是用地成本的问题。”
记者获悉，目前保障房建设用地，既有划拨方式，也有通过“招拍挂”方式出让。无论何种方式，都是需要各级政府首要保证的。据新华社消息，2011年下达保障性安居工程建设任务用地4.26万公顷，落实率超过100%。
如此之大的用地，对不少依靠买地生财的地方财政来说，无疑影响巨大。
像北京，2011年供应住宅用地2550公顷，其中保障性住房用地1330公顷，占住宅供地总量的52%；其中廉租房及公租房用地的供应量达到300公顷，为2010年的六倍。
北京地方财力并不弱，即使如此，也有点熬不住的架势。11月21日，位于北京市丰台区一个名为郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地的地块公开挂牌出让，该地块此前需配建保障房的条件被取消。土地用途更改的原因，北京市国土局的解释是“目前市场不太好，如果土地供应不上去，不但政府的公共收入会受到影响，更重要的是未来的成品房的供应也会有问题”。
至于保障房建设用地的具体数据，相关部门没有公开。“保障房用地大多是划拨方式，从市场层面无法监测。”中指研究院房地产分析师王亮(微博)说。
秦虹透露，2012年住建部也为部分用地紧缺的地方开了“生地”的法子，那就是允许部分地方政府试点在集体土地上建设保障房。北京，即是试点地区之一。
不过，早在去年5月，国土资源部曾经出台《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房。对此，秦虹表示，集体土地建保障房仅仅是试点，不存在为“小产权房”正名，“试点需得到国土部特批。”
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