[摘要] “国内外理想的房地产市场调控目标，就是这个国家或城市的平均家庭收入6-7年能买一套七八十平方米的普通商品房。”11月12日，在合肥举行的“2011中国市长论坛”暨中国市长协会第四届五次常务理事扩大会议上，重庆市长黄奇帆说。
楼市调控目标：普通家庭6-7年收入能买一套房
(来源:东方早报)“国内外理想的房地产市场调控目标，就是这个国家或城市的平均家庭收入6-7年能买一套七八十平方米的普通商品房。”11月12日，在合肥举行的“2011中国市长论坛”暨中国市长协会第四届五次常务理事扩大会议上，重庆市长黄奇帆说。【参与调查】
11月14日出版的《重庆日报》称，黄奇帆在会上个作主题演讲。报道还提到，住房和城乡建设部部长姜伟新、北京市市长郭金龙、安徽省省长王三运，12日也出席了上述会议。
“政府不能唯利是图”
据《重庆日报》报道，黄奇帆提到，要实现上述目标，该市从供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局这五个关键环节做文章。
首先要确保供求平衡。
黄奇帆说，每个国家根据各自的实际情况，都有人均住房面积的标准，西方发达国家一般是四五十平方米，而中国人多地少，住建部规定城市人均住房面积的标准是30平方米，这个标准乘以一个城市规划确定的人口数量，就是这个城市所需的房地产总量。总量确定后，是一两年、三五年完成，还是十年二十年完成，这有个当年的施工量、建设量，也是要控制的。毎个新兴的、扩张中的城市，每年的房地产投资不能超过固定资产投资的25%，一旦超过，则很容易出现泡沫。前些年，国内有些城市的房地产投资占到固定资产投资的百分之三四十，甚至百分之五六十，事实证明都出现了泡沫。
其次是控制地价。
“地价是影响房价高低的一个重要的基本面原因，政府不能唯利是图，炒高地价，不要做推高房价的罪魁祸首。”黄奇帆直言，当今中国不少城市房价高，就与地价高有直接关系。我们平常讲的笑话，面粉价格比面包贵，面包做出来就更贵，就是这个道理。
“我们要把握的是，一个城市的楼面地价不能超过当期房价的1/3。这应该作为一条‘军规’。”黄奇帆认为，如果把地价炒高，短期财政收入可能很高，但最后的结果是投资环境恶化，长远将会影响这个地方的发展。
至于如何将楼面地价控制到不超过当期房价的1/3，黄奇帆称，这要求政府要搞土地储备，掌握城市管理的基本调控权。
最有效的金融杠杆：
首付和按揭杠杆比
再次是税收分量。黄奇帆说：“房地产的税收在国外一般占到财政收入的1/3左右，国内一般在40%左右。但国内外的房地产税收有一个重要区别，国外的房地产税收是以直接税为主，像房产税、物业税等，而囯内是以生产环节税为主，包括交易契税、增值税、营业税、所得税等，这些税容易包含在房价里推高房价。而房产税、物业税等直接环节的税，是一个年年要征收的资产税，这个税高了以后，会使得买房的人增加使用成本，令量入为出的人不敢买太大的房子……同时，在实际税收调控中，要采取‘低端有保障、中端有优惠、高端有约束’的‘三端调控’策略。”
第四是金融杠杆。黄奇帆说，目前，中国对房地产的金融调控可谓是五花八门，比如对房产商投资的信贷抽紧，比如提高首付贷款利率，比如出台限购、限价、限贷等措施。但黄奇帆认为，这些措施都没有击中“七寸”要害。
黄奇帆说，金融对房地产最简单最直接最有效的调控只需要一种，就是首付和按揭的杠杆比。
黄奇帆进一步指出，对政府来说，所谓金融对房地产的调控，只要讨论在零首付和零按揭之间采取什么比例。“这个点就我们来说，老百姓购买的首套普通商品房，首付应该在30%左右；对第二套以上的商品房或者高档商品房，首付可以到60%；第三套以上的可以零按揭。”黄奇帆认为，只要采取这样的调控政策，运用好首付比这个金融杠杆，将按揭比例固定下来，目前采取的限贷、限价、限购等五花八门的调控措施其实都是可以取消的。
第五是配置格局。黄奇帆认为，要采取“双轨制”。
“不管你房价调得多么好，6-7年能买一套房，但总还有相当一部分困难群体拿不出钱买房。”黄奇帆称，一个社会的住房供应不能100%是商品房，也不能100%是政府保障房，有三七开，或者四六开的比例，具体比例可以根据每个城市的实际情况定，但住房配置“双轨制”是应负的责任。
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