[摘要] 限购令的后遗症，中国房产市场死结仍难以解套。被称为史上最严厉调控的限购令出台半年多来，中国房地产市场果真出现了让政府满意的调控效果，以往疯狂热销的景象和不断飚升的房价都已不再，投机性行为已大为减少。
限购令的后遗症，中国房产市场死结仍难以解套。被称为史上最严厉调控的限购令出台半年多来，中国房地产市场果真出现了让政府满意的调控效果，以往疯狂热销的景象和不断飚升的房价都已不再，投机性行为已大为减少。【参与调查】
但一些地方政府却变得坐立不安了。
10月11日上午，广东省佛山市住建局在网站发布公告称，将从次日起放宽限购条件。但是，到了当天晚上11时24分，该网站旋即又发布通告称，为“综合评估政策影响”，暂缓执行该政 策。
显然，中国还没有做好准备以应对限购令取消后房地产市场会出现怎样的报复性反弹局面。但问题是，此举已让市场出现了某种堰塞湖效应，限购令和收紧银行信贷的多重举措几乎让需求和供给同时进入低温冷藏状态，但淤积的消费者购房需求未来一旦释放，会怎样重新翻热市场，还是未知数。
从今年2月16日北京出台限购令开始，中国许多城市都开始效仿这一做法，从户籍、纳税情况等方面打击外地人购房、投资性购房的需求。8月17日，住建部下发文件要求各省区市在当月20日之前上报所辖城市上半年的房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准，满足其中两项者，建议列入新增限购城市名单。28日，浙江台州限购令出台，要求购第二套房者需提供1年纳税证明，成为做出响应的二三线城市。随后，烟台等36个二三线城市也加入行列。
直接带来的结果是，成交量惨淡。根据非官方的中房指数系统统计，十一黄金周期间，大城市房地产销售额同比大幅下滑。中国100个城市的房价较8月份小幅下滑0.03%。而9月通常是一年中房屋销售最旺的月份。中国的房地产开发商万科在9月份已是连续第二个月销售额同比下滑，跌落12%。万科副总裁毛大庆告诉《环球企业家》：“今年我们也受到很大影响，确实感到很多压力。”
SOHO中国CEO张欣说，在她17年的住宅房地产从业经历中，从未遇到过这样艰难的市场，“这是我们在销售上遇到的挑战性的一年”。张欣将目前楼市的下滑归咎于政府的政策。她说，随着北京遏制通货膨胀和修建保障房，开发商和购房人都无法获得信贷，房地产业受到政策的严重左右，你在猜测政策上花的时间比真正做事的时间还要多。
许多悲观人士又开始重提中国房地产崩盘的末日论调，并借此呼吁政府放松限购的闸门。10月5日，SOHO中国董事长潘石屹在微博上说，“避免整体崩塌的办法是取消限购。但银根不易放松，放松后危险更大。”而仅在6个月之前，潘还曾对媒体称：“中国房地产崩盘时间表很幼 稚。”
各寻生天
经历过2008年中国房地产市场寒冬的开发商们看来有的已经得到教训，知道手持现金的重要性并做好过冬准备。
一些大型开发商到目前为止仍交出了不错的成绩。万科上半年实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，虽然九月销售数字有所下滑，但新盘销售率仍然保持在60%以上。万科副总裁毛大庆说，这主要得益于万科的产品结构和调控以来一直坚持的合理价位政策，在每一个城市拿地和进行产品定位的时候，都会研究这个城市主流人群的需求以及购买能力，制定出合理的价位。比如北京，从2008年以来，90平方米的房子占80%左右，价格也在城市平均水平以下。
恒大地产日子也不错。截至今年8月份，在售项目95个，其中38个位于限购区，占项目总数比例的40%，但贡献销售额达307亿元，占比51.1%。
标准普尔企业评级副董事陆枫表示，部分原因是过去两年开发商加大投资从而增加了可销售库存，因此虽然销售率可能有下降，但不少大型开发商的销售量仍在增长。另外，如保利、招商等一些开发商加大了二三四线城市的开发量，地域分散度高，而且这些城市不少是没有限购的，较多的刚性需求也支持了销量。
不过，小型开发商则没这么幸运。由于项目、地域集中度高，其抗风险能力、销售能力明显偏弱，标准普尔在最近的一份报告中指出，如盛高置地、众安房产、上置集团和上海证大等企业面临较大的流动性资金压力。陆枫说，如果销售额在2012年下降30%，意味着销售状况将回到2010年的水平；但是，目前房地产行业的杠杆比率明显要高，大规模的再融资需求和较高的融资成本，令许多企业的盈亏平衡点上浮。预计行业整合可能加速，较弱的开发商可能被淘汰。根据麦格理证券的数据，中国几家上市开发商的市场份额去年从9%增至12%，这一趋势今年仍在延续。
《环球企业家》致电上述部分企业，但大都以不方便为由拒外透露更多的信息。
银行紧缩地产信贷规模后，一些开发商不得不寻求新的融资渠道，如地产信托基金。数据表明，今年前八个月，内地共发行2000亿元的房地产信托，这一规模已超过2010年全年的房地产信托计划，而房地产信托融资成本已上升到20%左右。但信托基金并非长久之计，如绿城集团近日已因信托融资一事受到银监会的调查。
市场一度风传绿城可能破产的消息是有原因的。据绿城今年上半年财报，其负债率已高达163%，远超70%的安全红线。2010年绿城销售额达580亿元，利润仅10亿元，利润率不到2%。而绿城所售楼盘价格的毛利基本在50%至200%。更严峻的是，今年前8个月，绿城累计取得销售额约248亿元，仅完成全年550亿销售目标的一半。
广发证券根据上市房地产公司披露的今年中期业绩报告统计指出，今年上半年，中国房地产开发商平均资产负债率为75.3%，创下近5年来的高点。
中国商业地产联盟秘书长王永平(微博)向《环球企业家》表示：“这次限购影响比较大还因为配合着限贷。一个是限制银行对企业的开发贷款，二是限制买房者的按揭贷款。这么一来，企业百分之七八十的负债率都是很普遍的现象。”
中国接连出台的限购令等调控措施，几乎已让住宅房地产开发商们的日子越来越难过，一些慌不择路的开发商甚至开始不务正业，据不完全统计，如华业地产、绿景地产等9家以房地产为主业的上市公司现在把大批资金投向矿业。
就像过去10年中，政府对房地产市场历次调控几乎无果而终一样，现在，很多开发商幻想着这一情形会再次发生。王永平认为，2008年本来是一个不错的洗牌机会，那时有些企业已经面临相同的状况，只是适逢金融危机，政府出台了救市计划，帮助这些开发商愈合了伤疤。
“地方政府对于限购令实施之后对当地市场有可能带来的影响比较担心和顾虑，”中国房地产学会副会长陈国强对环球企业家记者说，“如果商业市场上，投资的比重过高，房价虚高也比较明显，限购就是必须采取的措施，比如北京。但如果反过来，一个地方没什么泡沫即便采取限购对市场的伤害也是有限的，地方政府把它想得过于严重了。限购只是一种手段。”
问题在于，限购令会以什么样的方式退出。陈国强说，现在对于限购令的争议声音比较多，是因为它是一个很明显带有行政色彩的调控手段，市场本来应该还原自由买卖的机制，但短期内采取限购这样比较极端的行政手段，也是政府希望快速地对市场发挥调控作用。限购令的结束时机，要在满足调控目的的前提下，取决于市场的变化，“目的就两个，一个是抑制住房的投资性需求，另一个是要加大住房保障”。
陈认为，当将来市场供求关系得到缓解时，政府完全可以通过税收、信贷的手段进行调控。比如，针对投资性购房者，政府可以通过买进卖出的时间实施差别化的税收手段，对购房后一年内或2年内卖出制定不同的征税标准。
但显然，就目前而言，艰难市况远不会马上结束。
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