[摘要] 二三线城市楼价地价均升温 商办地块供需火爆。“随着房地产市场调控政策不断加码，住宅用地市场受到较大影响，更多的开发商转战商业地产，沉寂多年的商办地块开始出现火爆局面，这在一线大城市表现尤其明显。”
二三线城市地价升温 商办地块供需日趋火爆
(来源:地产中国网)数据显示，130个城市土地出让金同比增加3.86%。其中，住宅用地出让金下降7.65%，但商办用地出让金增长47.87%。
城市地价动态监测系统数据显示，在东部沿海的三大区域综合地价环比增速回落的同时，在二季度综合地价环比涨幅前十位城市中，潍坊、黄石、淮南、北海、南宁、重庆等二三线或西部城市赫然在列。二季度综合地价同比涨幅超过20%的城市为昆明、深圳、石家庄、南宁。二三线以及西部地区城市地价总体处于升温通道。
亚豪房地产服务机构市场总监郭毅认为，从目前的情况看，宏观调控政策未出现松动信号，甚至在不断加码，下半年一线城市土地市场预计将延续上半年的态势。“随着房企资金压力的不断累积，土地成交情况仍不容乐观。
商办地块供需火爆
据数据统计，上半年130个城市住宅用地推出面积为1.9亿平方米，同比下降15.3%，计划完成率约为1/4，而商办用地推出面积同比增加16.2%。住宅用地成交16388.93万平方米，同比下降5.28%，计划完成率约为两成，而商办用地同比增长53.59%。
“随着房地产市场调控政策不断加码，住宅用地市场受到较大影响，更多的开发商转战商业地产，沉寂多年的商业地块开始出现火爆局面，这在一线大城市表现尤其明显。”分析师王亮表示。
10大城市出让金降两成
特别引人关注的是，10大城市的土地出让金总量（包括住宅、商办、工业用地等）同比下降23%，北京、深圳、天津降幅接近或超过40%。业内分析指出，这主要源于土地推出量显着下降。从供地计划完成率来看，北京、上海、广州等地普遍低于30%。
在郭毅看来，一线大城市城区可出让的土地日渐减少，且推出土地多位于远郊区县，成交楼面价不断下降，整体出让金也不断减少。此外，整体市场供应量的减少也是造成土地出让金减少的原因之一。“以北京为例，上半年北京住宅供地量创下2009年以来的新低。居住类土地供应为28宗，土地面积364.23公顷，与去年同期供地31宗，土地面积473.7公顷相比，住宅供地明显减少。根据北京市今年的供地计划，除1330公顷保障房供地外，全年将有1220公顷商品住宅供应，但上半年完成比例不到30%。”
三四线城市的活力
尽管上半年一线城市的土地市场情况不容乐观，但从来看，形势并非那么悲观。数据显示，上半年130个城市土地出让金同比增加3.86%。
城市地价动态监测系统数据显示，在东部沿海的三大区域综合地价环比增速回落的同时，在二季度综合地价环比涨幅前十位城市中，二三线或西部城市赫然在列。二季度综合地价同比涨幅超过20%的城市为昆明、深圳、石家庄、南宁。二三线以及西部地区城市地价总体处于升温通道。
“受调控政策影响，大中型城市尤其是一线大城市土地市场行情趋冷，但三四线小城市未受到太大影响。三四线城市的高速发展给楼市注入了活力。”郭毅表示。
二三线城市限购在即 楼价同比增长近两成
(来源:广州日报)“二、三线城市可能限购”让当地的楼市受到投资客追捧。记者日前深入广东二、三线城市调查，发现：受“搭末班车”心理的影响，投资客对二、三线城市的出手更快，在某些地区，不少的投资客甚至买楼一次付清。到目前为止，二、三线城市楼价同比增长近两成。
7月份以来，国务院要求房价上涨过快的二、三线城市执行限购政策，记者却发现，二、三线城市的房地产市场似乎更“热”了。“现在不买，以后就买不了了。”一种赶末班车的心理驱动着在一线城市工作的不少白领，在二、三线城市购置物业。
“销售还比之前旺了些，一些投资客出手更快了。”合富辉煌首席分析师黎文江昨天告诉记者，就目前公司代理的在中山、增城和清远的项目来说，他们的策略是尽快销售，但目前来说，价格还没有变化。
销售现场：一周卖出八成
投资客想赶末班车，开发商也有点赶，7月份以来，新开的楼盘似乎一下子多了起来。
江门的某楼盘，7月21日开盘当天售出五成，目前已售出八成。“周末的时候每天看楼者都有上千人。”楼盘负责人黄小姐告诉记者。该楼盘的销售价格并不低，均价在7000~8000元/平方米，购房的大都是改善型的买家。
记者在各大网站看到，珠海、中山、清远等地的各大楼盘的销售价格基本没有变化，一些楼盘甚至有些上涨。比如清远某楼盘，7月18以来价格从4800元/平方米上涨到5600元/平方米，“主要是位置和景观发生了变化。”楼盘负责人王经理告诉记者。
对于珠海这个对外来购买力较为依赖的城市来说，虽然不知是否会被纳入新一轮限购城市，但地产商几乎一致的做法是：快速出货、快速销售。
选择一次性付款者多
记者了解到，银根持续紧缩已经影响到二、三线城市，目前重庆、南昌等部分二、三线城市的多家商业银行已经暂停个人房贷业务。不少购房者表示，即便房贷申请已通过审批，贷款也迟迟不能到位。
“贷款方面都是按照银行的规定办，不过，我们这儿一次性付款的比例很高。”清远、江门部分楼盘的销售经理告诉记者。
和一线城市动辄两三百万元的房价不同，二、三线城市的房子让投资客下手相当轻松，比如清远某楼盘，小公寓15万元，两房单位32万元起。“看楼的人主要是广州以及珠三角周边的客人，大约占60%~70%，一次性付款的人较多。”王经理告诉记者。
而江门的黄小姐说，他们的单位均价在7000~8000元/平方米，一套房在70多万元，购房者大多会选择一次性分期付款方式，以规避贷款难的压力。
房企向拓展地盘
当过半数的地方房企业绩下滑之时，今年上半年，十大标杆房企总销售金额同比增加70%。究其根源是这些房企在二、三线城市的提早布局。示范效应下，向二、三线城市扩张成为各大房地产商的布局方式。
今年中海地产在二、三线城市的布局数量之多称得上是历史之最，截至7月21日，已在厦门、长沙等地，砸下了大约150亿元地储备793万平方米土地。广州的越秀地产如今也已经在武汉、沈阳、青岛等多个城市布点。
谁将接到限购令
到底哪些二、三线城市将面临限购？据国家统计局公布的6月份70个城市房地产运行情况显示，房价涨幅同比超过5%的有29个城市，均为二、三线中小城市。珠三角几乎所有未限购城市都在“楼价上涨过快”的范围。
“地处环渤海地区北京周边以及其他大型中心城市周边房价上涨较快的二、三线中小城市，有望成为新一轮限购的‘突破口’。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫公开提出了一份《给住建部限购政策与城市名单建议提案》，提案拟定了一份新一批限购的二、三线城市名单，暂时为30个:乌鲁木齐、石家庄、沈阳、昆明、兰州、岳阳、西宁、牡丹江、丹东、秦皇岛、南昌、长沙、洛阳、榆林、鄂尔多斯、珠海、中山、东莞、惠州、韶关、江门、湛江、清远、肇庆、北海、香河、宜昌、呼和浩特、海口、吉林。
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