[摘要] 银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。
5月起房企融资更困难
(来源:钱江晚报)相关信息显示，中融信托、平安信托、中信信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司近日陆续收到来自银监部门的“窗口指导”电话。
银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。
与此同时，其品牌房企的财务总监也向记者透露，每年6月前，都是房企申请开发贷款的高峰期。但今年，自5月起，银行的开发贷款开始关上大门。“即使已经审批出来的开发贷款，假如这时还没有发放，就暂停发放。”
4月份，某国有银行开发贷款负责人曾向记者透露，今年该行新增房地产开发贷款量为零，也就是说，开发贷款和审批和发放只针对老客户。如果有新客户来申请，必须有人还款空出余额才可以。但现在，这种开发贷款难的情况却更加严峻。
开发贷款和房地产信托是房企融资的两大渠道。上半年，在房地产业调控政策不断收紧的背景下，许多资金链紧张的中小房产商在从银行贷不到款的情况下把最后的融资希望寄托在了信托渠道上。据中国信托协会统计，2011年1~4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。但现在信托和开发贷款的双重收紧，对开发商融资的杀伤力无疑是巨大的。
十家信托公司房地产信托业务被叫停
(来源:上海证券报)记者从相关渠道获悉，近期十家信托公司房地产信托业务被监管部门叫停。
有关监管部门暂停房地产信托业务的说法已盛传许久，有关部门上月为此曾两度表示，银监会对房地产信托业务的要求并无变化。
近日信托业内再度流传房地产信托业务被暂停的消息，称日前有关部门已经以口头通知和书面通知的形式通知了相关信托公司，要求“房地产信托余额不得超过4月底的规模。”
对此，知情人士向本报记者透露，监管部门近期召集部分信托公司负责人开会，叫停了十家信托公司的房地产信托业务，但并没有全面停止房地产信托业务。不过，“这十家信托公司的房地产信托业务规模都比较大。”这位人士说。
这位人士还称，监管部门要求其他信托公司要控制房地产信托业务的规模，做到“稳中有降”。
“我们已经接到要求控制规模的通知。”新华信托相关人士向记者证实。此外，大连华信信托以及中海信托相关人士也都表示接到了要求控制规模的通知。
“虽然不是全面暂停，但此举对房地产信托业务无疑将是一个很大的打击。”某大型信托公司负责人称，目前房地产信托业务是信托公司的主打业务，也是所有业务中最赚钱的，该业务的暂停将会对相关信托公司今年经营产生显著影响。
普益财富日前发布的数据显示，4月份，房地产领域信托以39款的产品成立，数量位居信托产品数量第三位，环比降幅9.30%。从平均规模来看，房地产领域产品依然位居榜首，遥遥领先于其他领域产品。根据已公布的产品募集规模测算，房地产领域信托产品的平均募集规模为3.13亿元，较上月增加0.74亿元。从来看，房地产信托产品预期占优势。各期限的房地产信托产品预期均高于市场平均值，尤其是三年期以上的房地产信托产品。
分析人士认为，“收紧房地产信托业务除了对信托公司经营带来影响之外，冲击的将是房地产开发商尤其是中小房地产开发商。”
在银行信贷收紧的背景下，各家银行都对房地产开发贷款收紧了“闸门”，房地产信托成为房地产开发商的“救命稻草”，很多从银行融资无门的中小房地产开发商甚至一些大型房地产开发商都纷纷借道信托融资。十家公司房地产信托业务被暂停之后，房地产开发商从信托渠道融资的成本或将再度提升，融资难度也将增大。业内人士认为，房地产信托或将不再担当房地产开发商“救命稻草”的角色。
信托成中小房企融资香饽饽
(来源:中华工商时报)畸高的率及监管层的密切关注再次将房地产信托置于风口浪尖。记者近日采访了解到，被信贷紧缩抑制的房地产企业融资需求正转向信托，信托资金已成为中小房企的主要融资来源之一。
专家表示，目前开发商的信托融资成本已超过15％，而楼市成交已初显疲态，双重挤压下，市场风险累积不容忽视。监管层尽管未出台针对房地产信托的新政策，但在银行推出的理财产品以及信托公司融资等方面，均屡屡向投资者和有关机构提示了风险，因此，投资者不可掉以轻心，更不可盲目追求高率。
中小房企融资转向信托
近日发布报告指出，目前房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业自筹资金比重处在历史高位，融资环境明显趋紧。
中小房企则全面转向极具灵活性的金融工具——信托融资。从近几个月各个信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都投向中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。
北京市天睿律师事务所运营总监陈谋博告诉记者，他所在的事务所专门从事中小企业评估、贷款、清收服务，目前正在帮助银行清收，已经有部分企业由于资金链紧张而倒闭，大都是房地产企业。“在调控政策的作用下，一定会有部分中小房地产开发商倒掉。现在中小开发商都不可能从银行获得开发贷款，通过我们公司介绍融资的都是房地产开发商，他们普遍希望能通过信托融资。”
同期央行数据显示，一季度人民币房地产贷款新增5095亿元，同比少增3338亿元，房地产开发贷款新增1678亿元，比上年末回落6．5个百分点，其中还包括保障性住房开发贷款的651亿元。
信贷与信托“此消彼长”，可见信托资金已成为中小房企的主要融资来源之一。
房地产信托销售火爆
多位接受记者采访的信托公司人士表示，房地产企业“求资若渴”，而信托公司受到净资本管理约束，不可能无限制发行信托产品，使得房地产信托“供不应求”，率屡屡创新高。
据好买基金研究中心监测，去年10月之前，房地产信托年化率在5．50％－6．00％之间，10月之后达到6．60％，今年以来均在7％以上，率接近10％的房地产信托产品不胜枚举。而信托产品的预期率从11％一路涨至15％，个别信托计划甚至打出率超过20％以此吸引投资者。
股市低迷，楼市前景不明，房地产信托如此可观的预期，确实颇具投资吸引力。
市场风险累积
实际上，若考虑信托发行等各环节费用，目前开发商信托融资的成本一般在15％以上，极个别开发商融资成本甚至达到25％－30％。
一面是高企的资金成本，一面是初显疲态的房地产市场，风险累积不容忽视。去年，银监会就出台《信托公司净资本管理办法》，拟以类似银行资本充足率的指标约束信托公司；随后又发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求信托公司自查房地产开发项目是否满足“四证”齐全等条件，并要求信托公司每月上报房地产信托业务的风险监测情况。
4月份以来，信托业内几度传出银监会将暂停房地产信托的消息，尽管银监会人士表态并未叫停，对房地产信托业务的要求没有变化，不过银监会确实收紧了房地产信托产品最重要的销售渠道——商业银行。
信托公司人士告诉记者，银监会主要领导此前在内部会议上警示，对于存在违规行为和高风险经营的房地产开发企业，银行不得协助通过房地产信托类理财产品、发行债券等方式募集资金。
银监会主席刘明康也明确表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。
监管的紧缩信号已经释放，无论是从资金主要募集方银行，还是从产品发行方信托公司，均在遏制房地产信托的推出。银行销售渠道对房地产信托的谨慎，甚至停售，无疑将大大影响产品募集。此外，目前已有大型信托公司按月对融资类房地产信托的总规模规定上限。
联华国际信托高级信托经理周林对记者说，监管层虽说近期不会针对房地产信托出台新规，但业界都认为收紧趋势明显，最近希望多做几个项目。毕竟对不少信托公司来说，房地产信托是非常重要的盈利来源。
罗靖说，一方面，部分商业银行暂停销售房地产信托产品确实对信托公司有比较大的影响，特别是那些非常依赖银行渠道的信托公司；另一方面，随着楼市成交下滑，投资者对购买房地产信托也愈发谨慎。
信托公司人士对记者坦言，并非所有房地产信托产品都很好卖，特别是近段时间，投资者开始担心楼市疲弱可能引发的风险，房地产信托没有年初那么好卖了。
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