[摘要] 作为“十二五”的开局之年，今年将有1000万套保障房破土动工，上万亿的资金缺口亟需有人来“埋单”。信托被誉为最灵活的金融工具，面对保障房这块“大蛋糕”开始垂涎欲滴。来自用益信托工作室的数据统计，今年1~5月，共有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行规模为65亿元。
房地产信托瞄准保障房 1-5月发行规模65亿元
作为“十二五”的开局之年，今年将有1000万套保障房破土动工，上万亿的资金缺口亟需有人来“埋单”。信托被誉为最灵活的金融工具，面对保障房这块“大蛋糕”开始垂涎欲滴。来自用益信托工作室的数据统计，今年1~5月，共有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行规模为65亿元。
2010年共56家信托机构参与发行2209款信托产品，其中仅23款为保障房信托，参与发行的信托公司9家，发行规模为70.79亿元。
棚户区模式青睐
今年3月9日，在“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上，住房和城乡建设部副部长齐骥对于规模空前的1000万套保障房建设所需资金进行了计算分析。在保障性安居房中，200万套经济适用房和两限房，估算年度投资是5000亿元，400万套棚户区改造，估算年度投资也是5000亿元，400万套廉租房和公租房，则是4000亿元。按这一预算，这1000万套保障房总共需要投入1.3万亿~1.4万亿元左右。
而目前保障房资金主要通过三个途径解决，一是中央财政拨款约占总投资的10%；二是住房公积金贷款约为10%；三是各地政府土地出让金中划拨10%～20%。中央政府提出今年要开工1000万套保障性住房，未来五年达到3600万套。资金来源问题成为保障房建设发展的瓶颈。
“事实上，联动土地开发，棚户区改造项目信托公司青睐。”用益信托工作室人员指出。
国内一家知名信托公司市场部副总在接受《每日经济新闻》采访时表示：“地段好的棚户区改造项目利润较大，而地段差点的可以联动土地一二开发，与周边的商业地产打包，也能获得较大。”
棚户区改造中，联动土地一级开发的项目如果有政府回购，那么政府给予土地整理方的回报通常在12%~15%。
2010年6月，华能信托起发行的“乌鲁木齐沙依巴克棚户区改造项目集合资金信托计划”，以及中融信托2011年2月21日起发行的“西安大桥西街棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划”均属于一二级土地开发联动。中融信托这款保障房集合信托计划预期年化率达11%。
用益信托工作室认为，公租房和廉租房的模式就是房地产信托投资基金，即现在备受期待的“RETIs”。该类房屋建成后主要用于出租而非出售，投资回报期一般在10年左右，类似于商业物业等项目。
民间资本热情高涨
目前，保障房投资除政府资本外，还有银行信贷资金、保险资金和民间资本。
“实际上，商业银行对保障房建设并没有太大兴趣。”业内人士坦言：“这几年CPI持续上涨，监管部门又不断提高存款准备金率，控制信贷额度，因此银行资金参与保障房的热情并不大。”
2010年，信托机构参与保障房建设发行量“凤毛麟角”，仅占信托总规模的1.8%。保障房信托的平均期限为2.25年，较全部产品的平均期限略长；平均率为8.58%，高于全部产品的平均率。从发行数量来看2010年保障房信托主要投向为棚户区改造和安居工程，廉租房。从发行规模来看，棚户区改造占比超过50%，其次为安居工程和两限房。
2011年1~5月，共有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行规模为65亿元，占比上升到2.74%。
虽然至今2011年保障房信托发行量相对于全部信托产品发行数量仍是非常稀少，但是相对于2010年已有较大增长，5个月发行的产品数量与去年全年发行量相当，可见信托公司正在尝试开拓保障房信托产品市场。
2011年发行的保障房信托产品的平均期限为2.03年，平均率为9.52%，高于全部产品的平均率0.74个百分点。项目仍主要投资于安居工程和棚户区改造。
2010年至今，共有13家公司参与发行了保障房信托项目，机构参与度为23%。各信托公司在保障房信托发行上各有特色：湖南信托发行的均为棚户区改造项目；天津信托发行了4款保障房基金以及1款作为LP参与有限合伙企业的限价房基金。而中航信托则试水廉租房信托，发行的3款产品中，1款为廉租房贷款，1款投向廉租房和经适房。中融信托则更多地尝试保障房和商品房、商业地产打包建设。
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