保障房纳入问责制“居者有其屋”渐行渐近

房天下综合整理  2011-03-03 08:47

[摘要] 2月24日，全国保障性安居工程工作会议在北京召开。会议要求各省市保质保量完成今年开工建设1000万套保障性住房的任务，努力改善群众住房条件。

保障房纳入问责制“居者有其屋”渐行渐近

(来源：经济视点报)保障房纳入问责制 “居者有其屋”渐行渐近

2月24日，保障性安居工程工作会议在北京召开。会议要求各省市保质保量完成今年开工建设1000万套保障性住房的任务，努力改善群众住房条件。

当天，中央与地方政府相关负责人签署了保障房“军令状”，和去年的“军令状”相比，今年的“军令状”不仅把任务完成情况写进了政绩考核，而且问责的力度也进一步加大。

以商品住宅供给为主的房地产市场越来越显现出它的弊端，国家也意识到了问题所在。从去年起，政府开始重视保障性住房的建设，今年更是将保障性住房建设提到了一个空前的高度。

政府保障加市场供给，双轨制的到来能否改变高房价的现状？经济适用房分配中的公平问题能否改善？这些都是各省市政府需要面临的问题。

“双轨制”归来

住房双轨制对于传统的政府保障和完全市场化住房供应体系而言，不是一种修正，而是一种完善。

早在1998年，国务院颁布的《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》就提出，未来我国住房供应体系：商品房主要面向中高收入家庭，特别是高收入家庭；经济适用房面向中低收入家庭；廉租房主要面向较低收入的困难家庭。

由此看出，从国内住房改革一开始，国家就致力于建设一套完善的“多轨制”的住房供应体系，以实现不同收入阶层住有所居的问题，但是由于土地财政等原因带来的过度市场化，盈利能力弱的经济适用房和保障房这“两条腿”逐渐变的弱小。

根据记者在采访过程中获得的一组数据显示：2005年，郑州市全年房地产开工总量的633.8万平米，而保障房的新开发量则为91.2万平米；2009年的相应数据则分别为1443.9万平米和166.4万平米，保障性住房占房地产新开工总量分别为14.3%和11.52%，郑州市房地产和保障房新开工新总量增幅分别为127.8%和81%。保障房所占比例，总体呈相对下降趋势。

在2010年的中央经济工作会议上，中央再次给出了明确方向，“保障的归保障、市场的归市场”，要分别建立这两个体系，从根本上纠正社会中的错误观念。

在河南财经政法大学经济研究院副院长李晓峰看来，以政府为主导的“两条腿”走路的住房供应体系正在形成，尤其是国家今年计划建设1000万套保障房，并要求年底之前必须完全建成50%，而且还要在未来五年计划建成保障房3600万套。

对于这样大量、持续性的保障性住房计划投放，李晓峰告诉记者：“相对于传统过度市场化的住房供应体系而言，这并不是向计划经济的回归，而是对于目前住房供应体系过于单一的一种完善。”

以租代售或成趋势

2月24日，河南省副省长张大卫在京曾公开表示，河南省今年保障房的重点将主要放在公共租赁住房方面。

在他看来，未来几年，河南省保障房需求压力的部分，将来自于农村和沿海转回的城市农民工。

不过对过去一直问题不断的经济适用房而言，加大廉租房和公租房的建设，将有利于促进保障性住房的分配公平问题。以租代售有效地解决了保障房的产权界定问题，减少了相关腐败问题发生的可能性。

李晓峰告诉记者：“由于经济适用房有产权，5年后可以转让、上市交易，但是对于上市交易后购房者享有多大的售房，目前的管理办法并没有量化的规定。所以，不排除一些投机者的钻营。”

近几年，出现了很多经济适用房弄虚作假事件，开宝马住经适房的事也时有发生。

经济学博士马红漫指出，以租代售有效的解决了保障房产权界定的问题，由于没有产权，所以类似经适房的问题，有可能会在源头上获得一定程度制约，但是信息的透明和严格的进出审核机制同样不可或缺。

“从国际经验看，保障住房以租代售，才能从源头上规避保障住房的产权界定问题。”马红漫说。

记者观察

保障房的几处暗伤

在2月24日的保障性安居工程工作会议上，国务院副总理李克强公布了今年的保障性住房1000万套的开工总量，并分解和重新修订了各省市应当承担的任务量。

和去年5月19日次签订的保证书相比，虽然今年的保证书同样被描述成了“军令状”，完成质量将予以考核，写入政绩。但与往年不同的是，今年的问责机制却加进了更为严厉的“约谈、行政处分、免职”等措施。除此之外，数量上也增加了七成左右。

对于这种一直持续的加码加量，有人质疑如何获得土地供应支持和建设资金，也有人质疑保障住房分配的公平性是否能够跟得上，还有人质疑这样的保障房建设是否能够遏制高房价问题。

面对质疑，让我们从去年的资金和土地供应中找到点蛛丝马迹。

央视网公开数据显示，去年1月份到11月份，保障房的开工率只有70%。按照业内人士当时的估计，要完成当年的任务，一方面，需要保障房建设资金8000亿，但是截至去年11月，的保障房建设资金仅投入4700亿元，缺口近一半；另一方面，截至去年11月份，投入保障房用地面积也仅仅占规划(保障房)用地面积的46.66%，过半的土地缺口如何能在12月一个月的时间里保证供应？

对此有专家认为，之所以年底的数据十分光鲜，不排除有些地方政府在数据上造假的可能性。因为公开信息显示，除了河南省焦作等极少数的地市，在处理地方政府债务的问题上做得非常出色，大多数地市在地方政府债务方面都有着并不光鲜的报表。

除此之外，保障房的公平性也是大家诟病的问题所有。

作为保障房系列之一，经济适用房一直是去年各地的“问题”高发区，虽然有深圳等地“开着宝马”和“富二代”去申请保障房的“东部现实”，也不乏中部河南新乡市房管局科长一人认购多套保障房的“中部惊人之举”。

在新加坡做的风生水起的经济适用房来到中国，却出现了水土不服的状况。而“水土不服”的背后，却是保障性住房分配的公平性问题。

著名经济学家郎咸平在今年一月份也曾表示表示：“从国家首开[简介 动态]建设保障房到现在，中国的保障房计划建设总数已经达到1840万套(不含今年1000万套)。”这也就是说，按照的城市人口计算，每十户家庭就有一户住的是保障性住房，但是哪个城市的领导敢下这个保证？

最后，就是试探性遏制高房价，这也是温总理扩大保障房建设的初衷之一。在今年2月24日保障房安居工程工作会议上，李克强也强调，“今年的保障性安居工程建设1000万套是硬任务，对于预期控房价、惠民生、促和谐、扩内需、转方式具有重大意义。”

初衷是美好的，不过也面临着问题。对于今年的房地产市场，如果土地供应没有明显增加的话，商品房市场的土地供应紧缺问题也将进一步加剧。这势必会推高商品房的用地成本，并专家给购房者，从而推高商品房价格。

也就是说，在没有土地供应明显提升的前提下，天量的保障房建设如果能够顺利执行，短期内，商品房价格会出现一个继续上升的的趋势。只有等到保障房的供应执行顺利，“双线”的住房供应制度才会对于目前的商品房建设体系形成可替换性竞争，反过来压低商品房价格。