[摘要] 2月21日到2月25日，住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)陆续和地方政府签下不完成保障房建设任务就要受到严厉处罚的“军令状”。住建部表示，2011年，中国要开工建设1000万套各类保障性住房。这千万套保障房的资金问题如何解决？中央财政恐难单独承受，地方各级财政料将在其中扮演重要角色。
中国建设千万套保障房 万亿资金地方政府角色重
（来源：中新网） 2月21日到2月25日，住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)陆续和地方政府签下不完成保障房建设任务就要受到严厉处罚的“军令状”。住建部表示，2011年，中国要开工建设1000万套各类保障性住房。这千万套保障房的资金问题如何解决？中央财政恐难单独承受，地方各级财政料将在其中扮演重要角色。
中央财政拨款或上千亿
大手笔的保障房建设，自然离不开大手笔的保障房投入。据住建部估算，建设1000万套保障房，将突破1.3万亿元。
住建部政策研究中心副主任王珏林此前在接受媒体采访时表示，保障性住房建设资金来源的渠道，应当是多方面的，应包括国家投入、土地出让金提成、住房公积金余额移用、地方财政支出、社会融资、银行支持等等。
但事实上，政府仍是保障房资金的主要来源。据《人民政协报》报道，2010年中央财政划拨的保障房建设资金已下达792亿(截至2010年8月)，约占2010年保障房投资的10%。按此推算，2011年中央财政划拨款或将达到1300亿左右。
6000亿闲置公积金 “活”起来
住房和城乡建设部部长姜伟新曾经透露，2008年住房公积金缴纳规模达到2.02万亿元，闲置公积金高达6000亿元。而据《人民日报》报道，当前中国住房公积金结余资金规模较大，预计到“十二五”期末，结余住房公积金将达到1万亿元左右，如果能将一部分用于投资公共租赁住房，投资规模就能达到数千亿元。
政府方面显然也在不断考虑，如何让这笔巨款发挥更大的作用。2008年12月21日，国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，探索闲置公积金用于经济适用房建设。2009年10月16日，住建部等七部委发布《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。
《实施意见》提出，利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。
《实施意见》特别强调，应在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。
中国目前已有北京、天津、重庆、攀枝花等28个城市开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点。其中，北京去年一年试点用公积金贷款支持中心城区人口疏解与旧城保护安置房、公租房和经济适用房项目建设，就涉及到了34个项目，贷款额度209.02亿元，建筑面积规模1113.1万平方米。
今年我国将继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点，相关部门将研究制定支持保障房建设的中长期贷款政策。财政部部长助理王保安2月15日表示，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可以将土地出让净、住房公积金增值净等安排用于廉租住房保障的资金，统筹用于发展公共租赁住房。
地方政府需扮演更重要角色
2010年，中央共安排保障性安居工程专项补助资金800多亿元。随着建设任务大幅增加，今年中央财政的补助力度可能将大幅增加，但地方政府依然需要扮演更重要的角色。
据《人民日报》报道，土地出让一直被认为是地方财政投入保障房最有力的资金来源。国家要求地方政府必须将土地出让净的不低于10%投入保障性住房建设。2010年土地出让累计达2.7万亿元。如果按其中30%-40%为净计算，保守估计也有约1万亿元。也就是说，至少有1000亿元土地出让净可以投入保障房建设。
提取土地金10%，是保障房建设打底的资金。不少地方在筹集保障房建设资金来源上，开拓银团合作、提取闲置公积金等渠道，走得远的，还准备尝试债券、REITs(房地产信托投资基金)等金融创新手段。
据《北京日报》报道，去年北京批准约209亿元公积金贷款投入保障房建设，今年目前已安排约150亿元公积金贷款。据北京市金融工作局统计，目前可投资于本市保障房建设的保险资金规模在300亿至500亿元。
另外，作为北京保障房建设主要信贷机构，建行不仅对北京保障房建设授信200亿元，还通过金融产品创新为北京市各类保障性住房、旧城保护性改造和修缮等项目提供优质金融服务。
除了贷款、公积金以外，目前北京市已经确定债券等几种融资产品参与保障性住房的建设和运营。这些长期投入、低回报、低风险的融资产品，将有助于解决北京保障性住房短期建设和长期运营的资金问题。
上海专门制订相关办法，规定廉租租金补贴和房源筹措资金由市、区(县)两级共同分担。同时，根据国家规定并结合自己实际，主要通过土地出让金净、住房公积金增值资金、财政专项资金等多种渠道，落实廉租保障资金。
去年12月8日，上海银监局表示，上海目前正加快推进以保障性住房为主的大型居住社区和旧区改造项目建设。其中，在年内已启动的13个社区项目建设，需要向银行贷款373.8亿元。
据上海银监局介绍，此次银行采取“总银团＋子银团”相结合的银团贷款合作模式发放这笔贷款，其中总银团由工行上海市分行与开发行上海市分行作为联合牵头行，银团成员行主要包括农行、建行、交行上海市分行、浦发银行以及上海银行。
在此基础上，针对13个具体地块分别成立了相应的子银团贷款，并设独立牵头行，分别与借款人签订子银团贷款协议。
据《羊城晚报》报道，广州今年保障房投入资金将达89亿元建设4.3万套保障房，其中六成为公租房。广州正在研究信托地产融资，通过发行信托基金，向社会融资用于保障房建设。
哈尔滨则确定了住房公积金、政府土地出让金和银行贷款这三大主要来源。同时，为解决资金短缺的瓶颈，哈尔滨市还鼓励建设企业先行垫付，确保如期完成保障房建设任务。
（来源：新华网） 78家央企退出房地产业目前进展如何？国务院国资委副主任邵宁今天透露，2010年已经退出辅业是房地产业的中央企业有14家，今年估计有20多家可以退出，总体进展顺利。邵宁再次强调，突出主业、把主业做强，是国资委对中央企业的一个基本要求，所以主业不是房地产的中央企业，必须逐步从房地产业退出。
2010年3月18日，国资委发出房地产业“清退令”，要求有房地产主业的16家央企带头执行国家法律法规和有关政策，不以房地产为主业的78家央企要加快调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。
邵宁介绍说，中央企业有一些介入房地产业，有非常复杂的历史原因。自2003年以来，国资委对中央企业房地产业务进行了大幅度调整重组，先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业。国资委公布的数据显示，到2009年底，所有央企房地产业务销售收入为2209亿元，约占商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占商品房销售面积的3%.其中78家要退出的央企房地产业务占的不到1.5%.
据介绍，国资委确定的以房地产为主业的16家央企，已把很大一部分精力投向保障房建设，成为我国保障房建设的主力。
（来源：房天下）据中央人民广播电台报道，从昨天开始，住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。保障性住房的增量供给在范围内的环比增幅将达到72%。
这确实是一个非常鼓舞人心的消息。1000万套保障房的建设是一个什么样的概念？举个例子，2010年合肥市区的住宅销售总量接近8万套，而省内城市如蚌埠、阜阳等仅在万套左右。也就是说，这1000万套保障房相当于100多个合肥的年宅售总量，更是相当于一千个三四线地级市的宅售总量。另据《中国城市状况报告2010/2011》显示，中国城镇人口在2010年底达6.2186亿，以三口之家计算，目前中国城镇家庭约为2亿户。2011年1000万套保障房的推出，意味着每20户家庭，将拥有一套保障房。
如此大规模的保障房建设显然体现了政府对控制房价的决心。但与此同时，有两个躲不掉的问题，我们不得不关注。一是这1000万套保障房能不能按质按量地建好？二是，这1000万套保障房的保障对象是谁？
对于个问题，住建部已向地方政府下达“死命令”：所有分配完成的目标任务，必须在今年10月31日前全部开工，否则地方主要行政领导将遭到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。但就目前的反馈信息来看，各地政府对完成规划动力不足，完全落实难度大。据中指研究院的数据显示，自2006年推出保障性住房计划以来，上海、北京、杭州、武汉、深圳等城市保障性计划几乎无一完成。复旦大学管理学院产业经济学系副教授、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰分析称，保障性住房需要投入大量资金建设和管理，但不产生GDP，地方政府对此积极性不高。因此，虽然“命令”是死的，“方法”却是多样的，“统计”更是神秘的。1000万保障房能不能在今年开建，相信谁也说不清楚。
其次，即使这一千万套保障房能够保质保量地建成，那么这些保障房谁又有资格申请呢？“家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准。”这是其中的一个申请条件。很多刚需们估计自己十分清楚：只要我有买商品房的想法，那就不要指望申请保障房了！中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说过：现在买房子的人几乎都没有资格享受未来的保障性住房，有资格买保障房就不会现在买房。
也许，真正的刚需们应该关心的问题是：“保障性住房的建设能否冲击商品房市场，带来房价的下跌？”
一般认为，保障房能够促使房价下跌，理由主要有三点：一、保障房的建设，将会加码商品房库存压力；二、保障房将会分担很大一部分市场，商品房需求相对减少；三、保障房会拉低周边均价。
事实上，推动中国房价上涨的根本原因永远是庞大的市场需求。没有这么大的需求，哪个开发商也不会想到去建这么多房子；没有这么大的需求，也就不会出现炒房客。这些需求，并不仅仅局限于当前商品房市场上正在为买房而压抑的刚需们，那些目前买不起房的人们同样也是需求者，而商品房市场中所面对的需求就包括这两种。虽然很多人现在买不起房，但他们有着对房子的渴望。
但是这个需求具有极大的不稳定性。我们要知道，房地产市场是在城镇中存在和发展的。中国的城市化进程中，很多农民放弃在农村的生活来到城市。作为城市的临时居民，他们推动的是中国GDP的增长和城市面积的不断扩张，而并没有真正意义上的推动中国城市化的进程。这些农民能否成为以后的城市居民，目前来看，完全视他们自身的发展而定。然而，另一种城镇化便是农村就地城市化，如果是这样，这些未来的城镇居民对商品房的需求几乎为零。
开发商面对着这样的需求，是有着非常大的风险的。保障房的建设会层层推进，蚕食更多的商品房市场需求，而如果商品房价格不下降，且开发商不降低开发热情，那么商品房的供大于求也不会是遥远的事儿，加之市场反应的滞后性，中国的房地产遭受重创也并非空穴来风。因此说，保障房的建设将会使整个房地产市场逐渐冷静下来，仔细思考真正的市场和真正的需求，这是尤为重要的。由此看来，如果说保障房的建设肩负着拯救盲目的中国房地产市场的重任也不为过。
最后，如果中国真能做好保障房的建设和配给，那么中国的房价将会逐步趋于合理。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
