[摘要] 近期，在各地相继召开的“两会”上，房价问题已不再是代表们讨论的唯一热点，对现有国家保障房政策的关注正成为一种潮流，其中最热的是对“经适房是否还有存在必要”的争议。住房和城乡建设部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，要求2011年全国安排建设保障性住房和各类棚户区改造性住房1000万套。
地方“两会”相继提及“经适房叫停潮”
近期，在各地相继召开的“两会”上，房价问题已不再是代表们讨论的热点，对现有国家保障房政策的关注正成为一种潮流，其中最热的是对“经适房是否还有存在必要”的争议。
继河北、辽宁、山东等地选择暂停修建经济适用房后，湖北武汉、江西九江等地近日也开始出现此类呼声和决定，一场经适房叫停潮正悄然兴起。
2月15日，有消息称，人大代表、江西省九江市市长曾庆红在该省人大会议期间已明确表示，为解决更多中低收入阶层住房问题，“九江市不再建设经济适用房，重点转向廉租房和公租房建设。”根据新政策，九江将不再建设经济适用房，将廉租房和公租房统称为保障性住房。
这并非个案，就在两天前，武汉市政协委员 敏一则关于“取消经济适用房”的提案也是一石激起千层浪。
“我是经过深入思考的，我的这个提案是有群众基础的。”2月15日， 敏告诉《每日经济新闻》记者。在日前刚开幕的政协武汉市十一届五次会议上，这位政协委员的建议是：“将廉租房、公共租赁房作为保障房主要形式，取消经济适用房。”
面对社会上存在的种种讨论， 敏坦承：“很多人说我的议案提得很猛。其实，我是经过认真调查的。”
她认为，现有的经适房领域在管理上难度很大，“与其这样增加政府的管理成本，还不如将有限的资源放在一个公共、透明的平台，这样情况会好很多。”据其透露，针对她的提案，武汉市房管局主要负责人在肯定的同时，也明确表示目前暂无取消经适房的计划，“今年是不会取消的，但会控制经适房在整个保障房中的比例。”
对当下悄然兴起的这波“取消经适房”的呼声，湖北省社科院经济研究员、英国剑桥大学房地产金融专业博士叶学平在接受《每日经济新闻》记者时表示：“当前，经济适用房领域确实存在很多问题，关于这个政策也一直有争议。但是，经适房政策出台的本身肯定是好的，现在主要是在执行过程中出现了问题。”
他表示，作为对商品房市场的一种有效结构性补充，“国家设置经适房主要是针对有一定购买能力、但购买力不是很强的这部分群体，而廉租房是针对完全没有购买力的群体。如果对经适房予以简单取消则满足不了市场一部分消费者的需求。”同时，叶学平也强调，在对经适房不采取简单取消的同时“各级政府必须加强过程的管理与监管。”
动动保障房的“奶酪”
2010年11月23日，住房和城乡建设部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，要求2011年安排建设保障性住房和各类棚户区改造性住房1000万套。这相比2010年的580万套，增长了72.4%。而且，北京、天津、重庆、攀枝花等28个城市，也将继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点。
如此庞大的保障房计划，似乎正在向社会传递着一个强烈的信号：由政府主导的保障性住房建设，将加速挤入已被商品房所垄断的住宅市场，“商品房+保障房”的双轨制时代即将真正到来。
“蛋糕”越做越大
保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，是指政府为中低收入、住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
可期待的是，未来一段时间，将会有越来越大规模的保障性住房进入建设和供应阶段。以京沪为例，2010年上海各类保障房新开工和筹措面积可达1500万平方米，上市供应面积1150万平方米。而整个“十二五”期间，上海计划新建住宅1.25亿平方米，其中保障房面积约占新建住宅总面积的50%，套数约占新建住宅总套数的60%左右。北京则提出“两个50%”的工作目标：保障性住房、政策性住房建设用地占全市住宅供地50%以上，新开工建设和收购各类保障性住房、政策性住房占全市新开工住宅套数50%以上。
无论是上海的“50%”、“60%”，还是北京的两个“50%”，都说明保障性住房的“蛋糕”越做越大了。
租售并举，以租为主
严格的资格限制，使得保障性住房成为许多人的“画饼”，从而也衍生出了一群“夹心层”。他们长期工作、生活在大城市里，却没有当地户籍，暂时不能享受住房保障。
为了解决“夹心一族”的尴尬与忐忑，保障性住房的供应方式也将从“以售为主”向“租售并举，以租为主”转变。
据北京市住建委相关负责人透露，今年北京市还将大力发展公租房，优化住房供应结构，公共租赁住房将占到公开配租配售保障房数量的60%以上。此外，在发展住房保障体系时，政府也将通过系统政策，允许开发区和企业专门为园区及企业员工自行建造公共租赁住房，用相对低廉的租金，解决“夹心层”的住房问题。“这种房子其实不用大，一间房子有十几平方米，住一个人足够了。”清华大学房地产研究所副所长季如进说。
这几年，不少人宁做“房奴”不租房，除了心态之外，一个很主要的因素是住房租赁市场不规范，缺保障。如今租房市场中增加政府公租房占有率，无疑有助于解决房租过高及私房房东过于强势等问题。毕竟，公租房不仅租价合理，而且稳定可靠，让人踏实，有“归属感”。此外，有了公租房的杠杆撬动，也有助于民间住房租赁市场的规范发展。这些可以在解决住房困难的过程中，潜移默化地改变“重购轻租”的旧观念。
对于广大年青人来说，“先租后买，先小后大”未尝不是一个好办法。
保障房让商品房价格降下来
在价格诱人的另一面，保障性住房也有着极为苛刻的门槛。对于广大吃不到“蛋糕”的人来说，更关心的是，保障房能否让商品房价格降下来？
专家指出，保障性住房的实施，无疑会对商品房项目的价格和交易量造成一定的下行压力。2010年，楼市调控主要集中在防止投机和增加供给两个方面，尽管限制了楼市投机行为，但因为供给方面不给力，调控效果大打折扣。因此，保障房建设也被人们视为左右楼市的“最后一根稻草”。北京宣布，未来5年，计划新建、收购各类保障性住房100万套，天津仅仅今年就开建保障房1200万平方米。保障房建成后，将有力地打破商品房一家独大、垄断房市的局面，逼迫商品房销售回到正常的市场供需渠道，商品房将不再沦为炒房者炒卖、囤积居奇的工具。
另一方面，同一区域中，假如有了经济适用房，会让这一地区的房价普遍走低。尤其是在经济适用房销售期间，这种带动效应会更加明显。所以，对于那些准备购房的人来说，不妨把保障房作为一个参考坐标。
对于保障性住房来说，你住，或者不住它，它就在那里，不来不去；你爱，或者不爱它，它就在那里，不增不减。
保障房，不只是“画饼”。
北京市保障性住房相关规定
选项：廉租房 经济适用房 限价商品房
供应对象：
具有本市城镇户籍，家庭人均住房面积、家庭收入和家庭资产符合申请标准的城市低收入人群。
具有本市城镇户籍时间满5年，年满18周岁；单身家庭申请人需年满30周岁。
针对中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及规定的其他家庭。
申请标准：
1人家庭成员的年收入在6960元及以下；人均居住面积在7.5㎡及以下；家庭总资产净值在15万元及以下。
1人家庭成员年收入在22700元及以下；人均住房面积在10㎡及以下；家庭总资产净值在24万元及以下。
3人以下家庭年收入在8.8万元及以下；人均住房面积在15㎡及以下；家庭总资产净值在57万元及以下。
户型及面积
以小户型、满足基本住房需求、节能省地为原则。
以中小户型、节约省地环保为原则。
建筑面积以90平米以下套型为主。
上市交易
只能用于申请家庭及其成员自主，不得转租、转借。
已购未满5年的，不得按市场价上市出售；已满5年可按市场价出售，但需补交土地等价款。
购买限价房在5年内不得转让，已满5年可按市场价出售，但需补交土地等价款。
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