[摘要] 在2010年上半年信贷规模总量及投放节奏受到严格控制的情况下，房地产行业贷款增长强劲，增幅明显超过其他类贷款。即便是在新国十条出台、多部位打击囤地的政策环境下，上市银行对房地产行业贷款仍保持高度热情。分析人士预计，今年下半年房地产行业贷款仍将保持平稳增长，至2010年末，房地产行业贷款整体比重将在24%左右。
房地产贷款热情未退 占比预计将升至24%
(来源：上海证券报)在2010年上半年信贷规模总量及投放节奏受到严格控制的情况下，房地产行业贷款增长强劲，增幅明显超过其他类贷款。即便是在新国十条出台、多部位打击囤地的政策环境下，上市银行对房地产行业贷款仍保持高度热情。数据显示，大多银行在2010年中期的房地产行业贷款的投入比重高于2009年年末，部分银行已超过30%。分析人士预计，今年下半年房地产行业贷款仍将保持平稳增长，至2010年末，房地产行业贷款整体比重将在24%左右。
统计上市银行半年报披露数据显示，截至6月末，15家可查上市银行(除光大银行)对公贷款中归属房地产行业贷款总额为25958.01亿元，个人贷款中归属个人住房按揭贷款总额为50191.43亿元。
仅从数据本身，并未见多大蹊跷，但细查房地产贷款在各行贷款总额中的比重不难发现，今年上半年房地产贷款相比其他贷款增长更快。
半年报数据显示，房地产开发贷款在各行贷款中的占比大多在10%以下，行业平均水平达到8.97%。其中比重最轻的是中信银行5.07%，另有四家银行——北京银行、民生银行、农业银行、兴业银行的比重超过10%，分别达到13.27%、12.77%、11.60%、10.04%。除建设银行、北京银行、光大银行(无可比)、宁波银行(持平)外，其余上市银行在房地产开发贷款中的投入均高于2009年末，行业整体水平比2009年末高出0.52个百分点。
个人按揭贷款方面，15家上市银行(除光大银行)从2008年末至今连续呈现个人按揭贷款比重攀升，且经过2010上半年，该比重就比2009年末高出了1.08个百分点达到15.32%。个人按揭贷款占本行贷款比重超过20%的有三家银行，分别为招商银行、宁波银行、兴业银行，其余有12家上市银行的个人按揭贷款比重超过10%。
总体来看，房地产行业贷款在上市银行贷款中的分量正在加大，即便是在“新国十条”严控部分城市房价过快增长的调控新政下，二季度上述两项比重也未见减退。部分银行如招商银行、兴业银行、宁波银行的房地产行业贷款比重已超过30%。
横向比较商业银行在房地产贷款的市场表现来看，城市商业银行的市场份额不断加大，其在房地产行业贷款中的增长幅度更超大中型银行。这主要是得益于近年来城市商业银行加紧区域扩张所致。
4月17日国务院发布新国十条之后，个人住房按揭贷款以二套房、三套房及以上作为区分，受到首付成数、贷款利率的限制。成交量自5月开始连续3个月维持地量，市场观望气氛浓重，这直接影响到个人按揭贷款市场的增长。仅从上海市场情况来看，个人按揭贷款在7月份创出单月增长2.7亿元的新低，逼近2009年年初水平。
但分析人士指出，随着8月份住房销售市场强劲复苏，个人按揭贷款也将随之企稳，预计年内还不会有太大增幅，但在信贷环境整体趋紧的情况下，个人按揭贷款仍是商业银行青睐的优质资产，其投入比重仍可能进一步增长。
相比之下，房地产开发贷款仍前景不明。近期来自国土部的囤地黑名单意外曝光，清理闲置用地、降低商品房待售率和空置率成为舆论关注的焦点，相关部门很可能出台相应措施，打击囤地捂盘。若开发商回笼资金不力，置地需求将进一步趋缓，连同房地产开发贷款也将放缓增速。
从目前房地产行业贷款的结构来看，个人按揭贷款仍是主角，且中期前景向好。分析人士认为，下半年房地产行业走势将呈现稳步回暖，在没有更多利空政策出台的情况下，商业银行将维持对房地产行业的贷款投入，预计到2010年末，房地产行业贷款的比重将在24%左右，该比重在2009年末约为22.7%。
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个人住房贷款依然强势
16家上市银行已经公布的中报显示，上半年个人住房按揭贷款余额大幅增加，增幅的南京银行达到70%，增幅的民生银行为6.5%。
不断增加的不良率则挑逗着市场的神经。
银监会2009年年报称，2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房产开发贷款风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。今年上半年，大部分上市银行的个人住房不良贷款都有不同程度的增加，比如兴业银行从1.94亿元增加到2.26亿元。
为了争夺客户，个人住房贷款市场此前价格战不断。在重庆，首套房至今在部分银行可获得7折优惠。某股份制银行重庆分行零售部总经理透露，按7折优惠做业务，银行其实很难赚到钱。这在今年银行中期业绩报表上体现为，一直有优质业务之称的个人类贷款的率远低于公司类贷款。
这已经引起银行的关注。比如，招商银行已经开始重点发展非房贷个人业务，上半年其个人住房按揭贷款增长率远低于业内平均水平，个人汽车消费等贷款则强劲增长。兴业银行也在采取类似的做法。
半年七成增幅
北京银行拔得上半年个人住房按揭贷款增长率的头筹。
中报显示，北京银行的个人住房按揭贷款从213亿元增加到313亿元，增加100亿元或47%。同期北京银行的一般公司贷款从2382亿元增加到2686亿元，增幅为13%，增速远低于个人住房按揭贷款。
此并非个案。
同期，深发展的个人住房按揭贷款从858亿元增加到934亿元，增速14%；浦发行从1390亿元增至1642亿元，增速18%；南京银行、招行、民生银行增速分别为70%、11.4%和6.5%。建设银行则从8525亿元增至10022亿元，增加了17.5%，同期其公司类贷款只增加了12%。
农行“稳健经营的前提下，重点支持个人首套房贷款”的策略，也使其个人住房贷款上半年增加了1437亿元至6416亿元，增长了28.9%。
“现在很多银行都提出向零售银行转型，重要表现就是大力发展个人住房贷款。这类房贷款不良率也低于很多行业，算是优质业务。”一家城商行信贷部人士分析。
2009年，个人房贷不良率为0.59%，仅高于水利与环境行业的0.37%及社会组织与公共管理的0.44%，在24类贷款中列倒数第三。
各银行为了争夺个人住房贷款业务，招数频出，的是价格战，尽可能的向客户提供利率优惠。价格战之后，则在业务流程上做起了文章。以重庆为例，农行重庆分行九龙坡支行就从2009年10月到2010年1月末，采取未办结抵押手续方式发放个人住房抵押贷款773笔，金额2.23亿元；光大银行重庆分行采取审批通过后即放款的方式发放超过6亿元贷款。
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盈利之忧
上述背景下，银行个人住房抵押贷款风险和盈利之忧凸现。
某股份制银行重庆分行零售部总经理介绍，个人房贷的风险主要有三个。一是操作风险，比如没有落实面签。该人士说，以前有开发商给他打招呼，希望不要派人去现场面签，尽量简化手续。其次，个人按揭贷款一般是20年，其间可能出现因客户收入、工作变化等带来的风险。第三，国内银行的贷后管理较薄弱。管理人员非常少，比如某股份制银行重庆分行，个人房贷约130亿元，按每笔30万元计，客户超过4万户。然而，该分行贷后管理人员不到10人，根本没有足够的精力来进行详细检查，将风险控制在萌芽状态，只有在客户发生后催收。
上半年，个人房贷不良贷款增加已经有所表现。中报显示，兴业银行个人房款从年初的1491亿元增加到中报的1737亿元，虽然不良率从0.14%降为0.13%，但不良贷款额从1.94亿元增加到2.26亿元，增加了16%。建行的个人房贷不良也从36亿元略增至36.39亿元。
同期，浦发银行已但未减值的个人住房按揭贷款从7.9亿元增加到9.5亿元，增加了1.6亿元或20%。农行的个人房贷不良下降了4亿元，不过总量依然高达50亿元。
此外，价格战背景下，个人房贷并未表现出强大的盈利能力，甚至不如公司类贷款。由于各银行未单独列，只能通过以个人住房按揭贷款占据绝大比例的个人贷款的盈利情况大致反映。
上半年，农行个贷平均率为5.1%，而公司类贷款为5.32%。工行公司类贷款率为5.21%，个人贷款平均率仅4.75%。
上半年，北京银行公司贷款为2733亿元，取得了37.2亿元的利润总额，个贷业务总量369亿元，只取得了3.7亿元的利润总额，盈利能力远不如公司贷款；民生银行2125亿元的个人银行业务资产取得了18亿元的税前利润，公司业务用7609亿元的资产则取得了超过74亿元的税前利润。
同期华夏银行个贷余额为550亿元，利息收入为12.46亿元，其同口径的公司贷款余额为4340亿元，利息收入为112亿元 ，公司类贷款生息能力也高于个人贷款。
倒逼零售结构调整
“无论是主观还是客观，个人住房按揭贷款在今年下半年将有一个大的变化，将很难保持上半年的增速。”上述信贷部人士说。
客观条件是，6月开始，房产市场正逐渐退烧。以重庆为例，7月以个人住房贷款为主的个人贷款环比下降了近20%。8月房产成交则连续三周呈环比下降态势，这必然带来个贷下降。
银行也有主动转身的内在需求。目前，多数银行的个贷主要有三部分，个人房贷、信用卡，以及个人汽车消费为主的其他业务。其中，大部分银行的个人房贷的比重都超过75%。比如招商银行2009年为71%，北京银行为82%。
银行开始谋求调整个贷结构。比如，兴业银行今年上半开始加大了对个人经营性贷款等非住房类贷款的投放力度。
中报显示，兴业银行个人房贷占个贷比重为85.96%，2009年此数据为88.21%，个人汽车消费等贷款比重则从8%上升到10.43%，增加了2.43%。
调整结构最为明显的则是招行。
招行2010年上半年开始推进零售贷款多元化发展，调整信贷结构，保持零售贷款业务持续增长。其在中报中表示，“在面对房产新政频出，交易量不断萎缩的市场形势，在拓展个人住房贷款的同时，开始积极发展个人汽车贷款、个人经营贷款和个人商业用房贷款等业务。以降低房产行业周期波动的不利影响。”
2010年中报显示，个贷中，招行的个人房贷比重已经从71%下降到68%，个人汽车消费等贷款比重从18%增加到22%，信用卡业务继续保持在10%左右。
这种调整或将继续。“上半年几乎完成了个人住房按揭贷款全年的大部分的任务，这为下半年的结构调整创造了条件。”上述信贷部人士说。
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