[摘要] “房地产市场未来的走势主要看传说中的上海房产税。”复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授昨天在南京举行的“中国经济与房地产趋势”论坛上称。
房贷压力测试结果显示，目前房地产贷款风险基本可控，多数银行在房价下跌三成的假设情景下，银行信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。但也有观点认为压力测试未考虑房地产对宏观经济的联动影响，测试结论偏于乐观。
一直以来，在监管机构主导下的银行压力测试给人的感觉颇为神秘。记者得到的一份房贷压力测试的内部报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。
银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。
消息人士透露，对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动、借款人行为特征等具体因素进行测算。“要考虑在三种不同压力情景下，上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人的偿债能力，由银行根据经验值确定安全警戒线。”
房价跌三成以上 不良贷款率将跳升
测试结果
记者从多家银行风控部门了解到，在轻度和中度的测试环境下，房价和利率的变动对银行房地产贷款的质量影响不大，而如果房价跌幅达到三成，同时利率上升108个基点，“这将为银行的资产质量带来一定的麻烦”。
上海银监局披露的数据显示，沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。
某家股份制银行高层对记者表示，虽然在轻度和中度压力环境下，银行风险质量得到了很好的控制，但是压力测试结果显示，在房价下调30%、基准利率上浮108个基点的重度环境下，商业银行的房地产贷款不良率会出现较大幅度跃升。
不过，有专家指出，目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格下降对房地产企业及个人违约率的影响，而实际由于房地产与宏观经济的高度相关性，房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响，但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段，故暂未考虑房地产价格下降对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在一定程度上使压力测试的结论偏于乐观。
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