[摘要] 对于小区刚入住时的前期物业,《办法》明确由建设单位承担前期物业服务责任。这意味着今后业主们入住后第一阶段的物业服务,由开发商来负责提供。如业主发现小区道路、电梯、房屋结构等出现问题,可直接找到“根源”———开发商,让其解决问题。
业主大会成立前禁收物业费前期由开发商支付
今后,北京新建小区将由开发商负责前期物业,按照标准提供物业服务。在业主大会未成立,物业没交接前,开发商不能向业主收取物业费。昨天,《北京市物业管理办法》(以下简称《办法》)公布,并将于今年10月1日起正式实行。
前期物业费开发商掏钱
“新办法针对当前北京物业管理所面临的主要矛盾和问题,有四大方面变化。 ”市住建委副主任张农科说,大变化是围绕着解决开发遗留的问题,对物业管理的责任进行了划分。
对于小区刚入住时的前期物业,《办法》明确由建设单位承担前期物业服务责任。这意味着今后业主们入住后阶段的物业服务,由开发商来负责提供。如业主发现小区道路、电梯、房屋结构等出现问题,可直接找到“根源”———开发商,让其解决问题。
同时,在小区业主大会没成立的前期物业阶段,开发商要按标准向业主提供物业服务,但不能向业主收取物业费。
解决业主大会成立难题
第二大变化就是解决业主大会的成立难题。《办法》中首次提出,只要有5%的业主发起,就可向街道或乡镇申请成立业主大会。且业主大会实行“双启动”,业主可启动成立,开发商也可以启动成立。而在业主大会筹备阶段,街道和乡镇有协助、指导和监督职责。
多措施保物业服务质价相符
目前,业主拒交物业费主要原因是认为物业公司的服务不够好。张农科在解释第三项变化时说,“新办法围绕建立质价相符的物业服务,提出一系列措施。今后,业主大会成立后,可根据物业协会定期公布的物业成本信息,以及与物业公司约定的服务等级,委托第三方评估机构评估出合理的物业费。”
此外,新办法还对物业企业的行为进行规范,如物业公司不得以业主欠物业费为由拒撤出,不得以业主欠物业费为由停水停电等。
业主成物业管理主体
“不少人对于物业管理的认识有偏差,以为物业管理就是物业公司在小区扫扫地、维持一下治安。”市住建委物业处处长于良介绍,根据《办法》,物业管理,是指业主自行或通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
“这就把业主放在物业管理的主体地位,业主是物业管理的责任主体。”于良说。
36配套政策十一前出台
他透露,有36项为《办法》配套的相关政策和规定,目前正在修改和制订中,将在“十一”前陆续出台。包括修改前期物业、物业服务合同、房屋买卖合同,第三方监理办法、物业服务五级标准规范等。由于《办法》篇幅有限,对于业主大会成立的很多具体规定,将在修改后的业主大会指导规则中体现,该规则也将于近期出台。(新京报)
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只需5%业主签字同意,即可启动业主大会成立程序。开发商也可报送材料,推荐业主,启动业主大会。昨天出台的《物业管理办法》中,针对业主大会成立难,提出一系列措施。包括开发商应承担筹备首次业主大会费用、业委会可换成员不再搞换届等。
启动业主大会无需多数业主
业主大会成立难是普遍问题。统计显示,北京实施物业管理的小区有3591个,只有730个小区成立了业委会,占20.33%。
新出台的《办法》中,优化了业主大会筹备程序,简化备案条件。不必征得大部分业主同意,总人数5%以上或专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主,就可向所在地街道办、乡镇政府提出书面申请成立业主大会。
“只要5%以上业主签字,就可以启动首次业主大会的成立。在制定办法时,对这个比例进行了考虑,起初设想只要1人发起就可以,但这样有可能浪费行政资源,5%更合适。这个数量的业主容易召集。”市住建委物业处处长于良说。
开发商可申请开业主大会
于良表示,在《办法》中,对业主大会的成立还采取了“双启动”方式。业主可自行成立业主大会,开发商也可发动成立业主大会。
如交房面积达超50%,开发商就应向当地街道办报送筹备首次业主大会资料,并推荐业主代表作临时召集人,召集5%以上业主,向街道办或乡镇政府提出书面申请成立业主大会。
同时,业主大会成立经费困难也得到解决。于良说,开发商应自筹备之日起7日内,向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积等资料,并承担筹备及召开首次业主大会会议的费用。开发商如果未按规定提供资料,将由当地街道办、乡镇政府责令限期改正。不改正,可处3万元罚款。
公益律师助业主大会筹备
实行“双启动”后,是否会出现开发商和业主分别组织两派人都要成立业主大会?于良表示,无论是开发商还是业主,仅是按了“启动钮”。但业主大会筹备是由街道办或乡政府在接到申请60日内派筹备组组长,组织成立业主大会筹备组,负责召集首次业主大会。业主大会的筹备和成立要在街道办指导下,协调各方推荐各自代表,不存在“两派”之争。
“鼓励公益律师当筹备组组长,提供法律支持。筹备组组长没有表决权。”于良说,筹备组成员中将充分保障业主的声音。以往筹备组成员中业主应不低于50%,但《办法》规定,具有表决权的筹备组成员中,三分之二以上为业主代表。
业委会只换成员不搞换届
《办法》中,对业委会委员将实行任期制,如出现任期届满、或不再为业主身份等情况,委员资格自动终止。
市住建委副主任张农科表示,今后,业委会不再换届,只“换人”。即业委会委员更新流动,业委会不搞换届。
专家认为,业委会换人不换届将为业主大会获得法人资格作出铺垫。(新京报)
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