[摘要] “新的《国土资源统计报表制度》已经将地价动态监测指标纳入其中，标志着地价动态监测将转向为国土资源管理部门的一项常态工作。”中国土地勘测规划院院长郑凌志说。
国土部再查城市商品房成本构成 地价监测成常态
“新的《国土资源统计报表制度》已经将地价动态监测指标纳入其中，标志着地价动态监测将转向为国土资源管理部门的一项常态工作。”中国土地勘测规划院院长郑凌志说。
近日，国土资源部下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。
除了常态化的地价动态变化情况调查，此次部署的一项新的工作任务是对35座重点城市商品房成本构成的调研。
国土部要求四个直辖市、26个省会城市、宁波、青岛、深圳、大连、厦门五个重点城市，须定期完成商品房成本构成的调查数据采集、整理与上报。此项工作的技术承担单位要在今年7月15日前提交商品房成本构成调查表。
这是对地价监测工作的进一步细化，也将为下一步宏观调控政策的出台提供数据基础。国土部城市土地价格调查与地价动态监测项目自1999年底启动，在最近几年的房地产宏观调控中，地价监测越来越成为国土管理部门参与宏观调控的重要技术支撑。为此，国土部不断对监测手段进行完善，先后上马了城市地价动态监测系统以及中国城市地价动态监测网项目。
“去年7月，国土资源部发布了620个房地价调查项目数据，并通过《人民日报》、中央电视台等国内多家媒体公开数据，发表观点，对于正面回应‘地价推高房价’的争论起到了较好的效果。”郑凌志说。
在去年两会上，工商联房地产商会就9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例达到58.2％，由此引发了“地价推高房价”的争论。
7月份国土部公布，在105个城市620个项目的调查结果中，地价成本在房价中所占比例平均为23.2％。国土部土地利用司副司长窦敬丽表示，数据公布后，“社会效益明显，得到了部领导好评”。
这直接推动了国土部今年正在进行的商品房成本构成调查工作。
国家统计局也曾在去年6月开展了对北京、上海、广州、杭州等40个重点城市商品住宅开发费用的专项调查，要求在调查中摸清项目土地成本(取得土地费用、土地开发费用、契税等)；项目开发成本，包括设计费、建造费、管理费等；项目销售成本，包括广告费、管理费、销售人员工资等；各项税费；项目总建筑面积；项目销售收入等。而这些是以往的房地产常规统计制度无法全面覆盖的统计信息。
然而，这项调查结果最终并未公开，各地的商品房项目开发成本依然是开发商保守的“秘密”。
包括任志强在内的一些开发商认为，房地产开发过程中产生的60％以上的收入交给了政府，因此房地产业不是“暴利行业”。任志强还宣称房地产业平均利润率已经降到了8％。
但是从近几年各地房地产开发行业的发展情况来看，房价涨幅过快的某些一线热点城市的情况和大多数二、三线城市的情况有很大区别；拿地时间不同的项目，成本构成也大不相同。
例如，从北京和的地价水平比较来看，根据中国城市地价动态监测网的数据，2010年一季度，105个主要监测城市居住地价总体水平为3938元／平方米，而同期北京的平均居住地价水平已经达到了11449元/平方米。此外，去年北京全市经营性用地出让的平均溢价率达到50％，而在许多二、三线城市，底价取得土地的现象非常普遍。相比较而言，各地房地产开发项目的建安成本则差异不大。因此，各地地价成本构成情况必定会有较大差异。
从拿地时间来看，除了个别拿地低潮期，地价成本占比往往是越早拿地的项目优势越大。2004年8月31日可能是一个关键的节点，在这之前拿地的项目和之后拿地的项目，即便相邻的、地理位置价值基本相同的两个项目，地价成本也可能有数倍乃至数十倍差异。以北京望京地区为例，2003年拿地的融科橄榄城地价成本为300多元/平方米，而2010年拿地的大望京村1号地，楼面地价超过2.4万元/平方米，两个项目相隔仅500米。(经济观察网)
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