[摘要] 记者近日从权威渠道获悉，今年国土部将可能出台相关细则，对房地产企业非法取得土地、囤地、不按时开发等各种土地违法行为进行认定，从而作为“两会”审核房企土地抵押贷款、土地资产融资的重要依据。
国土部有望出台细则“囤地”或使房企资金断链
始于去年9月的国土部、证监会、银监会联合对房企土地融资把关工作，今年将有更大的动作。
《每日经济新闻》记者近日从权威渠道获悉，今年国土部将可能出台相关细则，对房地产企业非法取得土地、囤地、不按时开发等各种土地违法行为进行认定，从而作为“两会”审核房企土地抵押贷款、土地资产融资的重要依据。
土地违法认定缺乏细则
“三部委联动”工作始于去年9月，受证监会之邀，国土部对上市房企的拿地、土地使用和开发情况进行梳理和分析，作为证监会对土地融资审核把关的依据。这些信息大部分来自于上市房企的公告。
同时，国土部还配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，核查内容包括农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。
根据媒体报道，25个被清查项目分布在北京、天津、上海、山西、辽宁、吉林等15个省市，按要求核查结果应于2009年12月31日前形成书面报告。
“根据这些工作，去年确实‘卡’了一些土地融资的企业，但由于尚未形成制度，对土地违法行为的认定标准比较简单。”一位接近国土部的人士向《每日经济新闻》记者表示。
他还表示，今年国土部将会出台具体的标准，对房地产企业非法取得土地、囤地、不按时开发等土地违法行为进行认定。
2008年初出台的《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定，对“房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业”，应审慎贷款和核准融资，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。
上述人士表示，与花样百出的土地违法行为相比，这些规定显得过于简单，企业很容易通过各种手段进行规避。因此，需要出台更加细致的认定标准，作为对房企进行土地资信审核的重要依据。
规范企业融资渠道
从国土部近期的表态来看，“三部委联动”将是今年的工作重点。
在今年1月28日的“国土资源工作会议”上，国土资源部部长徐绍史说，“我们帮助银监会审核土地抵押贷款的准入，帮助证监会审核土地资产融资的准入，这是参与宏观调控的很大一件事情。”他还表示，今年将继续加强与银监会、证监会的信息共享和协调联动，防范系统性风险。
国土部的一位权威人士向记者表示，很多企业都将土地作为其重要的资产，尤其对在香港市场上市的企业来说，土地作为融资渠道的作用更加明显。
他还表示，在去年地方财政普遍紧张的情况下，土地作为抵押品的动力很足，土地贷款的规模越来越大，其中隐藏着很大的金融风险。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向《每日经济新闻》记者表示，目前的房地产企业融资渠道不规范，制度漏洞较多，需要多个部门联合监管。他还表示，若上述标准得以出台，企业的融资门槛将会提高。
上述国土部人士还表示，除明确土地融资和土地抵押贷款的审核标准外，国土部今年还将继续加大对土地违法违规行为的查处力度。(每日经济新闻 )
业内观点：打击囤地要闯三道难关
今年，打击囤地炒地有望成为国家调控房地产市场的一记重拳。国土资源部在横跨春节的一个月里，三度提出要严查囤地炒地行为。显然，通过加强对闲置土地的管理，加快土地开发节奏，进而抑制房价过快上涨的势头，被国土资源部寄予厚望。
在1月底召开的国土资源工作会议上国土资源部部长徐绍史表示要坚决打击囤地炒地等违规行为。
在2月初的土地执法电视电话会议上，徐绍史再次提出，房地产开发当中的闲置用地、囤地炒地问题，是土地执法监察的重点。2月21日在国土资源部2010年重点工作安排汇报会上土地利用管理司司长廖永林表示，2010年将针对房地产开发过程中闲置土地、囤地炒地等各种违法违规用地行为开展专项整治。
看得出来，国土资源部是下定决心要打击囤地炒地。可是，打击囤地的各类行动也开展很多年了，但闲置的土地反而越打越多，究其原因，是有三道难关，这三道关卡越不过去，囤地现象就很难根治。
首先是要过政府关。一般人看来，囤地主要是发展商的行为。国土资源部资源的调查表明，土地闲置的主要原因，大头在地方政府，而不在开发商。1月13日，国土资源部副部长贠小苏在国新办新闻发布会上透露，截至2009年底，约有1亿平方米闲置土地，其中，企业自身原因造成闲置的占46%，政府部门原因造成闲置的占54%。政府部门原因包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，导致土地不能按期开发。其中最典型一个案例，上海南京东路163号地块在2007年被拍出44亿元天价，号称地王，但是，土地闲置两年没有开发，公众和媒体的呼声很大。可一查原因，竟然是政府修地铁无法按时交地。最后，苏宁要求退地，政府只能重新挂牌拍卖，而重拍的结果是政府库房少收10亿。现在，国土部门对闲置土地的监察对象只限于企业，对于导致土地闲置的政府行为如何进行监管，也应该有个办法。
其次是要过拖延关。现在，很多开发商擅长拖延之道，最常用的手法，就是通过故意上报不合格的规划设计方案来拖延时间，比如说设计突破容积率、超出项目红线、超出限高规定等，这样的设计肯定会被政府部门否决。就这样，一来二去，囤地的目的达到了，但政府的板子却打不到开发商身上。所以，打击囤地，必须对这些“合法”的拖延行为，有个监管的办法。
同时，还要能过地价关。近一年来，我们也收回了一些闲置土地，其中一些还是大名鼎鼎的地王。可是，当我们审视这些地王所付出的代价，会发现一个现象，这些企业持有土地的成本低得可怜。去年，广州曾收回一块2007年拍出44亿天价的地王，可是，拍卖方中莱投资的损失只有区区8000万拍卖定金，也就是，拍卖方一毛钱首付没付，只凭8000万定金，就把地王拿了两年。就在这个月1日，北京收回了曾经是地王的天竺22号地，而北京大龙地产的损失也只是2亿元拍卖保证金，而该地块的拍卖价超过50亿元。这些年来，我们对于囤地行为有很多惩罚性规定，比如说延期开发一年，罚没地价的20%。可是，如果地方政府在拍出土地之后，不能及时按规定收取地价，这些罚款规定根本就没有着落。即使国土部门收回土地，发展商的损失也相当有限，难以起到应有的震慑效果。(苗凡卒)
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