一、宏观政策面预测
1.12009 年政策预测
12 月初结束的中央工作会议，明年对于房地产行业相关的优惠政策仍就继续沿用，政策方面维稳，预示在未来一段时期内政策风险降低，更将有利于整个行业的发展。虽然政府有意识的对房价进行干预，特别是将“抑制”改为“遏制”，足见明年的政策的发起点将对房价发起重拳，正如王石所说，政府已经掌握了控制房价的最终方法，但就目前整体经济运营不见明朗的时期， 过快干预房价而造成房价过快下跌， 进而影响整体经济的发展， 这是政府所不愿见到的，因此明年对房价的政策， 将会以控制和干预为主， 那么政策的方向将可能从打击投资性需求方向着手， 特别是二套房贷等政策将会进一步的收紧。但如果明年房价仍维持今年这种疯涨局面，也不排除政策重拳的出台，而系列政策的出台关键点，或看明年中期，这也预示着明年下半年政策风险增大；
1.2 2009 年末政策分析及预测
土地供应方面：限制土地出让地块的面积，明确规定不同等级城市可出让地块的规模大小。大面积的土地出现受到禁止， 政策规定的将规模较大的土地分块出让； 同时提高土地首付比例，这一政策有效控制土地集中和土地闲置的情况， 提升土地是实际利用率， 更有利于市场的发展，而不是只局限在传统实力雄厚的几家开发商之间竞争， 但政策将让中小开发商有能力参加竞拍，然而这确增加市场竞争的激烈性，促使地价上涨，进而影响房价。
金融信贷：二套房贷的收紧和房屋销售营业税征收时间调整，这一政策对贵阳市场的影响不大。目前贵阳市商品房市场的主要消费模式为自住型需求投资型需求， 自住型需求又分为新房购置和改善型购房。贵阳市以投资型需求为主的购房者，多为自身持有物业，通过物业或租赁两种方式来实现其投资目标。关于房屋销售营业税征收时间调整， 贵阳市二手房平均每月成交量为500 左右，消费并不旺盛，二手行业发展缓慢，因此政策对贵阳房地产市场根基影响不大。而目前存在影响的因素在于首付的成数问题，这一点在现有政策方面未见表示。
保障性住房：09 年，国家以及贵阳市均进行了不同程度的政策调整，以解决低收入人群的住房问题，并分解到住房用地年度供应计划。虽然目前市场积压仍会存在，但是由于土地狭小，贵阳市经济适用房的主要供应则主要集中在乌当、花溪等待开发区域， 而需求旺盛的两城区及金阳区供应量小，同时大的经济适用房小区不多。因而，贵阳市在2010 年则面临保障性住房的调整问题，势必部分规划会涉及到保障性住房的供应计划。
相关新闻：
二、土地市场预测
根据08 至12 政府规划， 贵阳计划新增供应土地915.8 万平米， 旧城改造及用地性质调整用地633.2 万平米，总供应面积1549.0 万平米，根据08、09 年1-11 月土地出让结果，先累计出让用地达763.7 万平米（备注：09 年数据不含小河区），未来三年土地储备量仅剩余700万平米，按照每年300 万平米的需求量，由于供求结构的偏离土地供不应求，地价将出现进一而从供求趋势来看，近年市场供求的重点主要围绕两城和金阳，政府对于乌当、花溪等地的土地供应相对较少，随着花溪二道、水东路等城市干道的竣工通车，这些区域市场将成为新一轮的竞争热点。
三、供求及价格预测
09 年注定将会是注入贵阳房地产发展注入史册的一年，年初的市场一片哀嚎，然而回望市场一次又一次的屡创新高，历史成交记录一次又一次的被打破，量价齐升，商品房整体成交逾700 万平米。贵阳楼市似乎已经到达成交的极限，然而牛市不言顶熊市不言底，明年的市场和去何从尚不得而知。今年市场的需求构成是显而易见的，07 年底、08 年的市场动荡积累一大批潜在需求客户， 今年宽松的货币政策有效的激发了市场被压抑已久的购买力，上半年能的市场成交很大部分是受此类客户的带动。另一方面，随着燃油、水电、食用油等日常消费品的价格上涨， 结构性通胀正逐渐显现出来， 此时作为保值的房地产投资则广为投资客青睐， 特别是对于贵阳这种金融产品稀缺， 投资渠道闭塞的内陆城市，投资房地产或成为无数不多的投资手段， 下半年的成交也正是受大量投资客的入场的带动；但我们仍然需要关注市场的长期规律，今年贵阳楼市似乎存在过度投资未来需求的状态，可以说是短时的平衡态势关系遭到破坏，因此市场需求面将受到较大的考验；供应：根据2008-2012 年城市住房建设计划，08-12 年商品房住房累计供应为1942 万平米，08、09 两年累计供应量逾900 万平米，剩余1000 万平米将余下三年，年均供应量不足350 万平米，至07 年开始贵阳商品住宅年供应量就均在350 万平米以上，而07-09 三年累计平均成交面积400 万平米，整体趋势供小于求，市场潜在压力较弱。
成交：随着房价的上涨，刚性需求的锐减，政策对于二套房购买的控制，成交量增长缺少显性支撑，另一方面明年下半年政策风险加大，明年市场整体成交会有所的回调，由于宏观经济面出现明显回暖增速的势头，因此明年成交下滑则不会出现08 年的惨状，但仍然要做好成交高位回落的准备，预计明年整体成交会在400-500 万平米（以月均成交35 万平米/月）；
价格：明年中心城区房价破万元大关，部分区域市场开始迈过4000，年末中心城区一些占据优质核心地段的项目还在蓄势待发， 均价已基本瞄向8000 元/平米中心城区房价过万只是时间问题， 冲破万元单价的号角或将由保利国际广场等项目率先发起； 随着中低档单价货源快速去化，房价的整体抬升，在中心城区高房价扩散效应的带动下，周边各城区的房价将进一步迈入新台阶，例如乌当、小河、花溪市场整体均价或将完全占到4000 的高位，贵阳低房价时代由此终结；
四、市场整体走势预测
09 年的市场呈现三段式变化，年初破冰，年中爆发，年末疯涨，而2010 年市场走势同样
或将出现别人的三段式发展：
阶段（1 月至4 月）：
【市场表现】：成交量将呈现较大下滑趋势，这主要是由四个方面构成，一是由于09 年市场过度透支未来需求，有效需求下降，则购买力下降；二，是市场新增供应不多，剩余货量多以高质高价产品为主，而正常情况下此类产品的市场去化较慢；四，政策方面来看，09 年末不断出台多个控制性政策，这必将影响消费者的观望心理；五，年初正值春节，多数预备购房的客户则持币待购； 价格将呈现稳中有升情况， 首先是目前市场剩余的货量多以高质高亮产品为主， 新增供应主要集中在主城区等热点区域的热点项目， 在以余货和高价区域销售为主导的环境下，整体均价下降的可能性不大。
【市场关键点】谁先发力提前截流市场？虽然这一阶段有政策和消费两方面的威胁影响，但市场还是以供应量不足为主的需求下滑， 如果能切实在这一时期撬动消费， 则可在今年的市场占位中先拔头筹；
第二阶段（5 月至9 月）：
【市场表现】：市场或将出现供应与消费的博弈。一方面，这段时期是传统的供销旺季，其次，由于09 年市场成交旺盛，各企业对未来的预期较高，多个项目会把推广集中在此时期推出，将导致大量产品涌入市场，一些高端产品也将应声入市。而这一阶段市场价格将呈现波动， 一方面是高质高价的产品入市拉动市场， 另一方如果此时上半年的消费并未被刺激，则价格会出现回调。
【市场关键点】产品力说话， 2009 年的产品是以空间赠送和小户型主打，而2010 年的产品主要以洋房和别墅为主的竞争，传统的高层产品在现有的规划限制下难有发挥空间，如何利用低密度产品和整盘环境营造，成为这一阶段的亮点；
第三阶段（10 月至12 月）：
【市场表现】为后期调整时期。调整的力度完全取决于年中的市场发展情况。如果年中出现继续出现价格的猛涨势头，势必在年末会出台相关收紧调控措施，以平衡是市场秩序；如果在年中由于上半年的消费并未被刺激，而出现成交量和价格的回调，必然在年终，国家会出台相关救市措施，缓解市场发展的低潮。
【市场关键点】现金为王，应对政策。由于09 年量价疯涨，市场短时透支未来，通常情况下市场将会受到惩罚，惩罚不是来至政府，就是来至市场。正因为如此，企业有必要做好过冬准备，握稳筹码以应对年末市场即将发生的变化；
五、市场热点
市场热点：明年的市场竞争的焦点依然是金阳，根据目前市场在售项目的统计，明年金阳市场潜在供应量预计在300 万平米，主要以世纪城、中天•会展城、中铁•逸都国际、金阳新世界为首大盘间的博弈。
产品热点：高层物业的创新突破问题，近年一级市场供应主要以高密度地块为主，这预示着未来高层物业将继续成为市场的竞争主力， 但随着政府加大对建筑规范限制， 高层物业的产品创新空间受到一定限制， 加剧高层产品的同质化竞争， 如何加大高层产品的创新将成为各家开发商关注重要课题；由于大量高层产品的涌现，低密度产品供应严重缺失，高端低密度的产品存在较大的市场空白点，因此明年将是豪宅产品销售的绝佳时期；
产业热点：商业项目将成为重头戏，今年的土地供应，大量的土地性质均为商业或商业综合类用地，可见商业的物业将成为今后市场供应的潜在亮点。09 年全市最为火热的商业类物业不多，仅有鸿通城A-MALL、绿地联盛国，写字楼类项目供应也相对较少，市场竞争依然集中在住宅类物业，但顺着城市经济的发展，城市化进程的加速，市场对于商业和写字楼物业需求正日渐提高， 商业物业从供需两方面都有其发展的必然空间。从明年的市场格局来看，随着金阳入住率的提升，金阳将掀起一轮商业物业的竞争浪潮。然而正如前文所述，贵阳商业项目定位模糊，缺乏主线与特色，摆在大家的共同课题是，如何在后续激烈的商业物业竞争找准自身合适的位置。同时作为市场对于优质的商业咨询、运营管理服务机构的需求将会增强，这也给相关机构的发展带来契机；
行业格局：大型房企将继续统领市场，根据05-09 年现有土地存量构成扣除已开发部分，未来；5-8 年内潜在供应量接近2000 万平米，结果各楼盘预期开发周期，明年由主要开发商推出的货量预超400 万平米， 根据08-12 年城市住房建设计划数据显示， 明年市场计划供应量仅为350 万平米，即使按逐年递减的市场供应，仅按照明年整体供应量将不超450 万平米计算，主要开发商推货几乎占到整体供应量的80%以上，中小开发商的市场空间将进一步受到挤占，尤其是竞争更是激烈的金阳主战场。
2005-2009 年贵阳主要开发商土地储备情况
热点关注事件：近年随着保利、新世界、恒大、世纪金源等知名开发商的进入，贵阳原有的市场格局发生着巨大的转变， 外来企业的入驻给市场注入更多的新生力量， 新产品、新思路、新的管理和开发理念，同时也让贵阳市场更多的受到外界关注，特别是今年贵阳楼市成交屡创新高， 更有单盘位列销售榜首， 这使得更多品牌开发商对于贵阳市场产生了浓厚的兴趣，诸如万科、上海大华、北京首创等，谁将成为市场的参与者，谁将成为明年市场的领导者，则是明年关注又一重要话题。另随着更多外来企业的入驻，贵阳本土中小企业生存空间将进一步缩小，诸如产品设计、建筑规划、销售推广、装修设计等相关行业，也必将融入到行业洗牌的进程中。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
