南宁信贷员：取消商品房预售难挡房价上涨
日前，广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进—步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。为此记者通过采访了解了一位南宁信贷员眼里的楼市乾坤。
率先试点取消商品房预售制度的消息传出，西南重镇南宁迅速吸引了的关注。对于位居风暴中心的赵宇(化名)来说，最近的工作却可以用风平浪静来形容。作为当地四大行的信贷员之一，他负责的是南宁售价的几大楼盘。
按照一周前的工作节奏，他现在的状态本该是忙得焦头烂额：1月前20天经手的放贷量已经和2009年11、12两月的总额相当，其中房贷占比达七成以上。受2009年末累积信贷的滞后效应影响，赵宇所在的支行1月信贷投放量大幅超预期，仅19号新增贷款超出1亿，随后放贷被总行紧急叫停，他那根绷得紧紧的弦也猛然松了下来。
取消商品房预售制度的消息引爆南宁房地产业的地震，有数据显示第二天新房成交量就暴跌八成。赵宇还没有接到相关的正式通知，房贷优惠收紧的消息近期倒是接踵而至。26号刚上班，他就得知总行取消了首套房7折利率，按8.5折执行。而二套房贷优惠已经在中旬率先收紧，首付款比例不低于40%，贷款利率按基准利率的1.1倍操作。
从2009年年初的触底反弹，再到下半年的突飞猛进，飙升的房价已经使得大多数南宁市民望房兴叹。令赵宇印象最深的是地处市中心的非毛坯楼盘盛天国际，2009年9月期开盘时均价8600元左右，第二期就飚到9500元以上，而且开盘后几乎一天一个价，第三期则直接破万。同属于盛天集团旗下的盛天华府位于东盟商务区，其推出的毛坯房2009年11月开盘均价就高达9000元以上，而且几乎被江浙炒房团瓜分殆尽。
与房价一起水涨船高的，是赵宇经手的房贷规模。在他和同事看来，尽管打出政策调控和房贷收紧等因素的综合拳，南宁房价下调的可能依然渺茫，估计后期会稳中有升，现在当地的楼市受刚性需求驱动，以买房自住的购房者为主，况且还有个东盟免税区概念，可能还会火上一段时间。“率先取消首套房贷优惠，估计没人愿意到我们这里来贷款了吧，”赵宇倒也并不担心，爱贷不贷吧，反正各大行额度都有限，提高利率也意味着更多的利息收入。
至于现房销售，将使地产开发商无法使用预售款开发项目、延长资金回笼，开发商将承担更多的融资成本和风险。同时可以有效避免房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等预售制度存在的顽疾。“对于消费者来说，现房当然更受欢迎，各方面都可以看得清清楚楚、一目了然，在期房时代很多东西都只能听凭开发商吹嘘，”但是赵宇也意识到，开发商的原有资金运作模式的瓦解，会减少当地楼市的供应量，可能会助推房价上涨，转嫁的成本还是要摊到购房者头上。
“现在的房价相对于普通的工薪族而言真是太高太高了，一般大学生刚工作时每月收入也就1000-1200块”，对于赵宇而言，颇为吃香的银行信贷员岗位也不过年薪5万，虽然较南宁平均工资水平高出一大截，但相对高房价来说无疑是杯水车薪。他只有花重金购买他人集资建房的指标，通过这种曲线购房的方式，来实现自己的安居梦想。（证券时报）
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预售制度本身并没有错，只是缺少必要的政府监管环节。搭建监管平台比“一刀切”更现实
在中央政府的统一部署下，一轮遏制房价过度上涨的高潮又在各地出现，一些地方政府也积极推出措施给楼市降温。日前传出的一个消息称，广西将选择南宁作为取消商品房预售制度的试点城市。消息一出，顿时赢得了舆论的广泛喝彩，普遍认为这一措施击中了房价上涨的要害，这种釜底抽薪式的动作将使房地产开发商的生存都受到威胁，房价无疑会出现大幅度下降。
有关取消预售房制度的说法，曾在市场上出现过多次，但几乎每一次都是“光打雷不下雨”。这次广西“打雷”之后是否真的会“下雨”，显然还有待观察。但回顾以往，几次有人提议、甚至有政府官员声称取消预售房制度，最终却都泥牛入海。也许经验可以更好地预测一下这次南宁试点到底会有什么样的结果。显然，预售房制度能够在房地产市场上经久不息，愈演愈烈，有它的道理所在——这个道理很简单，消费者对预售房制度是欢迎的。在一个市场中，消费者是最为理性的，如果消费者坚决抵制这种销售形式，大家都咬定了只购买现房，那么，不用政府下命令，这种制度也就失去了生存的空间。
商品房预售制度是一种对买卖双方都有利可图的销售方式。楼市建设对资金的需求十分巨大，房地产开发商固然可以通过银行信贷得到资金支持，但一方面这种信贷在银行方面是有规模控制的，另一方面则需要付出利息成本。而商品房预售则可以让开发商在房子还没有造好的时候提前回笼部分建房资金。资金盘活了，也有利于楼盘的后期工程推进。而就消费者而言，在房屋建设尚未竣工的时候，提前向开发商支付房款，也是一种符合经济理性的活动，毕竟，进入预销售的房子都是期房，其房价通常会比现房低很多，消费者由此可以省下一大笔买房支出。而且，消费者在向开发商支付购买预售房资金时，通常可以通过协商分期付款，也能在一定程度上减轻财务压力。
但是，这种预售房制度在实践中产生了一定的问题。比如，开发商向消费者交出的房屋与当初预售时出现了面积缩水、小区环境变更等问题，延期交房的事也时有发生。更有甚者，一些开发商将已经预售的房屋再次预售，甚至可能携款失踪，使消费者的权益受到了很大损害。按理说，任何经济活动都会产生一定风险，商品房预售也不例外，但从目前的市场实践来看，这种风险的承受者只是消费者单方面的，而开发商只有单方面的获益，这显然是不公平的。但这不是预售制度本身的错，究其原因，只能认为是这种预售制度缺少必要的政府监管环节。对于政府来说，更重要的是为这种预售制度搭建起监管的平台，使消费者权益受到切实保护，而不是在预售制度出了一些问题以后，就将这种制度一刀砍去了事，显然有点“因噎废食”。
目前，我国房地产市场的主要矛盾是居高不下的房价与民众实际购买力产生了严重脱节，政府正在积极采取措施遏制房价的上升趋势，但是，取消预售房制度只是改变了一种销售方式，并没有切中目前房地产市场的真正要害。有人认为这样做是击中了开发商的命脉，但我们应该明白一点，目前对楼市的调控不是为了看开发商的笑话，而是要给他们套上一个笼头，不让他们有条件操纵市场。如果开发商真沦落到了讨饭吃的地步，楼市一片萧条，不仅整个中国经济将大受影响，对急欲购房的消费者来说也不是福音。
目前，一些开发商基于房价不断上升的现实，采取了捂盘惜售的销售策略，期望借此换取更大的利润。因此，政府正致力于打击这种“囤积居奇”的恶劣行为，督促开发商把房子早点销售出去，这也是消费者的普遍期望。但是，取消预售房制度与市场的这种要求背道而驰，从直接效果来说，它将使开发商的捂盘惜售得到充足的理由，对于目前的房价只能起到助涨作用，并不值得提倡。（国际金融报）
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为调控房价，广西南宁市拟取消商品房预售制度、推进“全现房”销售。这一举措竟然还赢得部分舆论的叫好，实在令人费解。
取消商品房预售制度，表面上看似乎有利于保护消费者合法权益，规范房地产市场秩序，杜绝商品房预售过程中出现各种失信、违约、侵权乃至欺诈等现象。但仔细分析，实非明智之举。
客观来说，商品房尚在规划设计之中就拿来销售，的确存在一些风险，但这种风险并不是不可控的。香港是实行商品房预售制的地区，多年来少有开发商失信、违约等现象发生，究其原因是因为香港有一套严密的制度设计，以及强有力的市场监管。
从完善制度、加强监管出发，对预售制“一停了之”，显然过于简单粗暴。即便取消预售制、实现现房销售，消费者未必就真的安全。单从2009年曝光的众多楼房质量事件来看，没有严格的监督管理，现房销售同样也会出现失信、违约等现象。
其实，商品房预售制的产生，有其合理性，不仅符合房地产市场化发展规律，于开发商、于购房者也都有大有裨益。在允许预售的情况下，开发商可以提前收回项目资金，用以投资开发下一个项目。这样既能缩短开发周期，又能加快房地产开发建设，增加商品房市场供应量。同时，由于购房者承担了部分建设资金，使得房地产投资开发成本大大降低，体现在期房销售价格上，往往比现房要低。
如果取消预售制，其最直接的后果就是导致房价上涨。由于房地产开发商自行承担开发、建设所需一切资金，其建设成本必然大大提高。作为“理性经济人”，开发商最终会将这种成本转嫁给购房者。此外，取消预售还将延长商品房建设销售周期，短期内导致商品房供应减少，当市场供不应求时，商品房销售价格自然迅速上升。
房地产市场需要规范管理，房价需要遏制调控，如何管如何调，得充分尊重市场经济规律，切不可胡为妄为。记得温总理2009年底在接受新华社记者专访时，就楼市调控曾有过一番明确指示，“如何使房地产建设能走入一个健康的轨道，首先还需要弄清楚政府要做什么，市场要做什么。既发挥市场的机制，又发挥政府调控的作用。”因此，各地官员在调控房地产市场时，切莫武断草率，如果不按规律办事，小心好心办坏事。（新华网）
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