专家建议大力发展省地节能环保型住宅
全球太阳能建筑在山东德州“太阳谷”日前启用。这座名为“日月坛-微排大厦”的太阳能大楼，总建筑面积达到7.5万平方米，集展示、科研、办公、会议、培训、宾馆等功能于一身，全部采用太阳能热水供应、采暖、制冷、光伏发电等与建筑结合技术，是目前世界上的集太阳能光热、光伏、建筑节能于一体的高层公共建筑。新华社记者 朱峥 摄
近年来，我国住宅产业化水平有所上升，但距发达国家还有巨大差距，现实国情决定了我国不可能长期支持粗放型的住宅建设生产方式，必须大力推进住宅产业现代化。中国现阶段住宅建设受住宅生产方式、土地资源、建材资源、能源等多方面因素制约，省地节能环保型住宅的建设在推进住宅产业现代化中十分必要。
住房建设状况面临诸多问题
自20世纪90年代以来，我国住宅建设进入快速发展时期，在一定程度上改善了城乡居民住房条件。但记者在采访中获悉，我国住房制度改革深化和住房市场发展过程中，尚存影响改善居民住房状况和提高整体居住水平的问题，亟待得到解决
住房与城乡建设部住宅产业化促进中心产业发展处处长刘美霞告诉记者，2006年1月至5月，住房和城乡建设部对40个重点城市的调查统计，批准上市的商品住房中套均建筑面积达115平方米，有15个城市的套均建筑面积高于120平方米。累计可销售住房中，120平方米以上套型住房所占比重，有24个城市超过50%，有16个城市套型面积80平方米以下的住房不到总面积的10%。
“这种过度消费现象与我国人多地少的国情和当前社会经济承受能力是非常不协调的。近几年来，90平方米以下套型供应量占比不足20%。在提出90/70政策要求后，总体情况有较大好转，但调整步伐较慢，中小户型住房比重依然偏低。”刘美霞说。
刘美霞表示，除了住房结构不太合理，当前我国住宅建造方式大多采用现场砌(浇)筑、手工作业，工业化水平低，系统化的成套技术集成和整体水平差，劳动生产率低，住宅综合质量低。由于落后的技术和粗放的生产方式导致物耗水平较高，因此较国际先进水平要耗费更多的自然资源。
刘美霞介绍说：“中国住宅建设，从土地占用来看，发达国家城市人均用地82 .4平方米，发展中国家平均是83 .3平方米。中国城镇人均用地为100多平方米；从用材来看，用钢量平均水平每平方米55kg，比发达国家高 出10%- 25%，水泥用量为221.5kg，每立方米混凝土比发达国家要多消耗80kg水泥。粗放的住宅生产方式，也导致住宅使用过程中的资源消耗比较大。从能源消耗来看，住宅使用能耗为相同技术条件下发达国家的二至三倍；从水资源消耗来看，中国卫生洁具耗水量比发达国家高出30%以上。”
多位住房建设专家表示，目前在住宅项目开发过程中，只重经济效益，对节能、节地、节水、节材等重点技术和新材料、新技术、新工艺、新产品(四新)的成果应用，重视程度不够；在住宅项目建设过程中，往往不考虑长远因素，房屋的设计、布局不合理，功能不齐全，科技含量低，造成资源的浪费和破坏；在住宅室内设计上，不是盲目追求大面积、忽视功能质量，就是结构设计缺陷多，布局欠妥，使用不便，功能与现实需求严重脱节，造成面积浪费。
刘美霞告诉记者，目前落后的住宅生产方式与技术所造成大气污染、水污染、室内空气污染问题也比较突出。据统计，建筑用能产生气体排放占到温室气体排放的25%。北方城市冬季由于燃煤导致空气污染指数是世界卫生组织提出的标准的二至五倍。目前毛坯房的供应方式还未改变，家家户户自行装修不仅浪费资源，而且造成质量隐患、环境污染等。
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多种因素制约中国住宅建设的发展
北京国际城市发展研究院院长连玉明指出，现今住宅建设需求量巨大。城镇化的快速发展将释放住房需求，人口集中又加剧了城市资源、能源和环境的紧张状况，资源消耗多，资源短缺问题日益严重。
然而国土资源部公布的2008年度土地利用变更调查结果报告显示，耕地只有18 .25亿亩，人均仅1 .3亩，还不到世界人均水平的40%。土地资源短缺，但城镇化、工业化的快速发展，使土地供需矛盾更加突出。住宅面积普遍偏大，追求低密度、大套型住宅的消费理念，使土地供应形势更加严峻。
中国住宅建设也受到能源方面的约束。中国新能源行业分析报告显示，中国能源总量四万亿吨标准煤，其中煤炭保有储量一万亿吨，可采储量894亿吨，按照目前开采强度，储采比不到100年；石油资源787亿吨，可采储量56亿，储采比约14年；天然气可采储量8500亿立方米，储采比约为32年。专家预测称，2010年即使在采取节能和资源优化配置的条件下，中国仍将缺能8%，石油进口的依存度上升到23%，天然气为20%。
住房和城乡建设部住宅产业化促进中心主任刘灿表示，我国建筑能耗占总能耗的30%，随着城镇居民生活水平的提高和城镇化步伐的加快，家用电器设备等方面的能耗和农村对商品能源的需求会大幅度增加，这将使我国住宅建筑能耗占总能耗的45%。
应大力推进省地节能环保型住宅建设
住房建设专家纷纷表示，我国住房建设发展遭遇“瓶颈”情况下，必须推进住宅产业现代化和省地节能环保型住宅建设，从发展模式、完善制度、开展示范试点工作等方面下大工夫。
必须建立适应我国国情的住宅发展模式。根据我国的人口和资源状况，按照发展循环经济、建设节约型社会的战略要求，深入研究发展“省地节能型环保”住宅的内涵，研究确立适合我国国情的住宅发展模式，包括住宅的“四节”(节地、节能、节水、节材)与环境生态指标、户型与套型面积、建筑形态、住宅基本性能要求与技术发展导向等。
通过住宅部品认证和推荐、淘汰制度，提高部品配套水平，满足建筑体系集成化要求。瑞典新建住宅中通用部品占到80%，日本用了20年时间推行部品通用化、系列化。而目前中国住宅部品系列化不到20%。
完善住宅性能认定制度，建立长效的工作机制。我国的住宅寿命平均为30多年，而发达国家一般都超过70年，有的可达百年以上。其中重要的一个原因是这些国家树立了住宅全寿命周期的建设理念，在住宅的规划、设计、建造、使用、维护、拆除和处理再生过程中，实施节约能源资源、环境保护和提高建筑质量的措施，在每个环节上尽量采用先进技术，建设长寿命周期住宅。我国住宅建设中住宅性能品质低，使用寿命短的局面亟须转变。专家建议应全面贯彻落实住宅性能认定制度。
开展示范、试点工作。积极开展康居示范工程，按照“省地节能环保型”住宅的要求，继续抓好国家康居示范工程建设，注重使用技术的集成和产业化，推动住宅产业整体水平提高。培育和发展一批符合住宅产业现代化要求的产业关联度大、带动能力强的龙头企业，发挥示范、引导、辐射作用，发展省地节能环保住宅。选择有条件、有积极性的城市，开展产业化基地的综合试点，探索推进机制、政策措施以及符合地方特色的住宅产业发展模式和因地制宜的住宅产业化体系。
积极培育住宅产业化基地，提高住宅产业自主创新和产业化生产能力。加快科技进步，鼓励企业技术创新和成果转化，积极开发推广先进适用的新型住宅建筑体系和住宅部品，提高工业化水平和住宅质量。通过培育、鼓励一批骨干房地产开发企业与部品生产、科研单位组成联盟，集中力量开发攻关对提高住宅综合性能起关键作用的核心技术，形成产学研相结合的技术创新体系，带动所在地区的住宅产业发展。 （经济参考报）
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中国社会科学院11月16日发布了住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》。住房与城乡建设部政策研究中心周江在发布会上指出，我国的住宅按照有关的规范，要求寿命不低于50年。但是现实生活中远远达不到，统计住宅使用起来大约有30年，就是30年后要拆掉重建。
几代人的积蓄再加“房奴”的“荣誉称号”，我们买的可是70年产权的住宅啊！但周江的一席话，让我们寒彻心头———分期付款可能要按揭20多年甚至30年，孰知“房奴”彻底解决之日，很可能就是住宅“寿终正寝”之时了。
经常看到很多资料，说国外的建筑物是如何如何长寿，比如瑞士、挪威等发达国家房屋寿命可达80年，英国房屋寿命更高达132年。一座建筑能有80年甚至是百余年的长寿，我们是想也不敢去想，可一般建筑物的合理使用寿命应在50年以上的要求，在我国为何都成了奢望？按照这样的质量标准，近几年屡见不鲜的“楼脆脆”、“楼薄薄”、“楼停停”、“楼歪歪”们，真的是很正常的状况了———就好比一个体弱多病只能活到30岁的人，中途生病吃药住院，合情合理啊。
说到中国的建筑市场，偷工减料、层层转包、以次充好、猫腻丛生，似乎一点也不为过，不要说是一般的建筑工程，一些重点工程的质量安全隐患也是数不胜数的。问题是，“住房质量只保证30年”的潜规则，为何能在那个行业盛行并被上升为“政策研究”的结果呢？说到底，是我们对建筑市场的不正常现象太宽容和太迁就，出了小问题修修补补，真的是楼毁人亡了，大不了也就罚款赔钱，却也因为财大气粗而游刃有余。
建筑质量，经常被我们誉为“百年大计”，极具讽刺意味的是，这个“百年大计”现在已经被公认为是“30年大计”，而有的住宅可能是短短的几年之计。撇开大量资源消耗不计，若干年后，我们可能会遇到一个很棘手的现实问题：民众70年产权的住宅，如果仅仅30年就要拆掉重建，而到时候，当初的开发商没准早就不见踪迹了，其善后工作如何进行？70年产权的住宅，难道还要百姓再掏钱买新建房？不堪设想，当70年产权和30年寿命“短路”时，我们的财产将何去何从？我们的物权，又由谁来保护和尊重？
强烈企盼相关职能部门以铁的决心和铁的手腕来整治建筑市场———让百姓的住房更结实一点，寿命更长一点。（济南日报）
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编者按：物业税的开征事关我们每一个人的切身利益，也正是因为如此，这个消息引起了社会的广泛关注。那么，究竟开征物业税对老百姓有什么样的影响呢？中国管理科学研究院研究员、著名经济学家李开发表示，让房屋产权化，通过物业税来调节公平与效率，通过量入为出，政府的开支更有保障。
最近大家讨论物业税，许多议论很雷人，也很经典。比如上海的谢百三教授的观点，任志强先生的观点。物业税事关民生，关系老百姓，物业税出台需要谨慎施行。这不，关于物业税的讨论与研究已经六年了，以往是只听楼板响，不见人下楼。但是现在不同了，前不久国务院在近期工作部署中提出了研究与出台物业税的问题，这说明，物业税启动在即。许多人要说，“狼”终于要来了。
我在这里要提出一个不为人们关注的话题，就是住房与商业地产的产权问题，归结起来，就是一个七十年产权问题。有些地方，产权已经到期了，亟待解决，要给个说法。其实许多人没有想到，房屋产权问题与物业税有着十分密切的关系，物业税出台了，房屋产权七十年改为的前提条件也就具备了。房屋产权期限很重要，可能比物业税还要联系每一个人，值得好好研究一下。
下面说说我的六个观点
一、 七十年产权从何而来？
其实七十年产权的提法是个权宜之计。本身是我国计划经济转型时期的一个探索性临时性办法。向市场经济过渡需要一个过程。土地市场逐步商品化，住房市场要逐步商品化。虽然我们知道，土地市场目前是使用权在商品化，土地产权还没有商品化。但是应当看到使用权商品化是产权私有化的一个步骤或一个过程。否则，土地批租了，多少年，时间太短，政府怎么金？是个问题。对开发商而言，土地上建的是建筑物。依据近年来对建筑物的有效期与使用寿命来说，多数定义为七十年。因此这个七十年与土地批租的七十年连贯起来了，也是七十年产权的由来。但是这里头有多个因素没有研究。一是建筑物使用寿命真的七十年吗？近五十多年来，我们看到是，许多建筑物不到30年就拆除了，甚至不到20年就拆除了，究其原因一是建筑质量不行，二是建筑物功能不能，三是建筑风格不行。不信你在北京的三环四环边绕一周，许多建筑物才20年寿命，就待拆除了。原因是功能落后，可能大多数建筑物来源于计划经济时代，厕所狭小，设施落后，面积不足，生活方式太落伍了，因此要拆除。另外一种是建筑风格与标准落后。许多住房，建设得四四方方，象个箱子，连点起码的造型也没有。活象当年文革前的照相馆给个人照相的那一种，非蓝即黄，式样单调，格式呆板，房屋的那些窗户门也是极简易的，能省就省。风格上，好似文革期间的衣服，那个土得掉渣的，送给你也不穿，一穿就是出土文物了。住房也一样，所有功能都落伍了时代一大截。因此，我们说的被拆除了的基本上不是建筑物寿命本身的问题，而是功能风格与设计落后了时代了。
二、 建筑物究竟是多长寿命？
是不是建筑物就是七十年寿命？并不是。有个说那是因为部分建筑材料寿命是七十年。这个说法不完全站得住。不能因为部分建筑材料的理论使用寿命就断定其实际使用寿命。砖瓦厂的砖头使用寿命是多长？专家告诉我，理论寿命是15年，为什么？有的人还说是七年。如果你把一块砖头放在盐碱水里，用不着十年就剥落了。但是有的建筑物上的砖头已经200年了，也未见损坏。河北定县的木塔，按照专家的说法，理论寿命维护得再好五十年也差不多了。因为风雨虫蛀，加上地震，其它灾害，但是实际上它已经存在了数百年上千年了。理论说法是从最恶劣的环境去说的。要安全，也没有错。如果一味按那个说法，天安门都拆除十回了。理论寿命就是这样。但是我们看到，武则天的乾陵建筑至今是1400余年，赵州桥也是老寿星了，杭州的六和塔，木结构的，在风雨漂摇中翻修后也大几百年了。最眼见的是上海外滩，外国租界时的老建筑，一百多年早过去了。我在研究它的时候，我认为，如果不是大地震，不是人为破坏，这些建筑物还能坚固耐用三五百年。当然门窗除外，水暖气件除外。所以七十年的产权并不表明只能用七十年。建筑领域专家告诉我，现在的建筑物从质量上来说，与过去相比，各方面的计算非常，建筑物的使用寿命长着呢。几百年前的建筑物什么水平，连个地基其实都没有处理好，那里能象现在，多大建筑物，要多深的桩基础，再小的建筑物地基部门也要圈梁，甚至整体浇筑，所以，七十年是安全保险的说法。至于建筑物实际寿命，可能要长得多得多。也许200年，也许300年，总之，未来的建筑质量检测，肯定比现在更科学，不可能让百姓住在危房里。
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三、 物业税与七十年产权的关系。
这个话题要展开谈。当初七十年的来由我们知道了，是因为这个原因我们定了七十年。其实就是定了这七十年，当初是为了土地出让金的好收，总得有个依据。因为那时候没有物业税。就是说，在持有过程中是没有税的。只要你一购买，就是你的了，再也用不着交税。也就是说，你一买就是历史，就是，没有人再能动你的产权了。也没有人再向你收税了，你就可能传下去。那么，传多久呢，最严酷的环境，那个住房只能保有时间就是七十年。所以要给个时间。但是当初没有物业税。物业税出台是保有环节征税，因为如果保有环节一征税，如果房子旧了，保有环节的税率高了，摆在自已手里不划算，这个房子就可以拆除了，荒废了，遗弃了。这个过程就是自我选择的过程，能保有多长时间，自己说了算了。
四、 物业税的基础条件是产权私有化与产权
研究一下市场经济的国家，开征不动产税的，在我国就是开征物业税的，都是建立在产权基础上的。因为物业税与产权互为依托。因为市场经济规律要求这样做，关系才理顺。不过你千万不要以为产权会一直“”下去，因为有不动产税，即持有税，遗产税，这些税收会制约那些没有社会效率的持有者，使得这些房屋与建筑物有效利用。比如，近几年的美国，有数以千套一美元一套的别墅在打广告销售。为什么，不是因为房子不能住了，是因为产业变动了，住在那个地方找不到好工作了，所以继续保有不划算，于是产权人选择了放弃。开征物业税的基础是产权私有化，产权，否则公民的个人财产与公有财产管理与交易就没有办法衔接。
五、 从七十年产权过渡到产权难吗？
回答是不难。因为，咱们中国是发展中国家，普通老百姓的主要资产就是那一套房子。所以，房屋产权化是普通老百姓的愿望。更重要的是，让房屋产权化，不仅是普通老百姓的需要，也是全社会的共同需要。确实，先富起来的人们房屋更多，这一批人比咱普通老百姓更需要。不信，你到街头任意找一个有房子的人，他一定会赞成产权化。你找一个没有房子的人，只要他是一个勤劳致富的人，他也会赞成产权化。因此这个命题是一个多数拥护的命题。当然，从七十年产权到产权，从法律程序上是个过程，要先出台物业税，后出台产权法规，这样才连贯起来。
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六、 房屋产权从七十年过渡到，政府从管理难度与财政收支会有问题吗？
房屋产权从七十年过渡过，显示了市场经济过程中的一个质的飞跃。它是市场经济的基础。什么时代将住房产权化，这一决策将会写进历史，它是历史发展的里程碑式的政策。那么，政府的管理上会有难度吗？笔者的研究是，原来的七十年产权，管理上的难度是极大的。你想一想，七十年到了，不管那个房子是好是坏，政府都难以操作。那个房子还好好的，你要让普通老百姓再交土地出让金，不容易。那个质量太差的，功能陈旧的，需要提前拆除的，也会有问题，一拆除，你的产权没有了，又是一场扯皮的官司。结果是普通百姓进也不是，退也不是，政府同样处在进退两难的境地。而产权化给百姓与政府都摆脱了干系，许多领域一下子关系顺了。从财政收入看，产权七十年，政府的一下收全了费用，收得太多了，社会承受不起。收得太少了，也不够应付七十年的管理。其实我们现在收的七十年费用，多数不到三年，这些费用就用完了，只好寅吃卯粮，接着买地。可是地不是源源不断的，但是房屋产权从七十年转化为产权后，收取物业税，在持有过程中征税，可以根据经济发展情况征税，可以根据产权人经济承受能力征税，可能根据社会管理需求征税，这样的税收才有针对性，也有可行性。可以这么定义，让房屋产权化，通过物业税来调节公平与效率，通过量入为出，政府的开支更有保障。将来一定会有人说，房屋产权化政策，是政府社会管理、税收管理科学化的一个重大步骤，值得在管理史上立一个丰碑。
李开发，著名经济学家，《中国经济名家讲坛》副理事长，中国管理科学研究院研究员，中国企业改革与发展研究会常务理事，华商国际城市规划设计研究与培训中心主任。他是坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一。（华媒网）
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