[摘要] 记者就房屋质量问题多方调查发现，在频频出现的房屋质量问题背后，还潜藏着预售制度、建设管理、工人素质三大深层次矛盾和问题。
房屋质量问题频出谁之过?购房者应对"三大策略"
从年初广州限价房项目保利西子湾被购房者以“房屋质量问题”为由告上法庭，到年中发生的上海“莲花河畔景苑”在建楼房倒塌事故，以及各地不断传来的“楼薄薄”、“楼脆脆”与“楼歪歪”的信息，“房屋质量问题”与高房价一起成为2009年楼市最为引人关注的焦点，许多购房者也因此感叹“买房难、买放心房更难”。
记者日前就此进行调研发现，在频频被曝光和投诉的房屋质量问题背后，潜藏着预售制度、建设管理、工人素质三大深层次矛盾和问题。
只见房价涨，不见房屋质量涨
来自中国消费者协会的统计显示，无论是房地产市场一路狂奔的2007年，还是销售略显疲软的2008年，购房都是消费者投诉的热点和难题问题。其中2007年消费者就购房问题进行的投诉中，排在首位的即是“住房质量问题”。2008年，尽管房地产一度陷入低迷，销售也有所放缓，但消费者对购房问题的投诉却出现了10.8%的增长，其中对房屋销售合同的投诉更是增长了76.9%。
在这些数字增长的背后，是一些令购房者感到“头疼和伤神”的具体质量问题。济南日报集团工作人员赵言明购买的济南西部一处期房，验房时却发现主卧室和客厅的天花板中心下陷，成了一个“锅底”；在工商银行山东省分行工作的段维斌，2005年购买的济南如意苑小区商品房，交房时就发现卫生间漏水，还曾经大修过一次，但至今近四年过去，漏水问题仍未得到彻底解决。
在与开发商交涉或投诉到相关部门不能解决问题的情况下，一些消费者不得不拿起法律的武器。2008年，济南南部一处小高层楼盘在没有拿到竣工验收备案表的情况下，强行将房屋交付业主使用，结果部分业主收房后发现，卫生间防水存在问题、防盗门开启时会挡住电梯出口，购房者因此起诉至法院。一位参与诉讼的购房者无奈地对记者说：“这么多年了，为什么只见房价涨，不见房子质量涨呢？”
西安市仲裁委员会公布的一份报告也显示，在2008年受理的商品房纠纷仲裁案件中，因房屋质量引起的仲裁案件较往年有所上升。值得一提的是，开发商售出房屋后，一般将保修责任委托给物业公司或施工企业。当购房者提出房屋质量问题，常遇到开发商、物业公司和施工方相互推诿，难以协调，致使问题长期搁置。
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房屋质量问题原因何在
记者就房屋质量问题多方调查发现，在频频出现的房屋质量问题背后，还潜藏着预售制度、建设管理、工人素质三大深层次矛盾和问题。
首先，实施多年的预售房制度助长了开发商特别是一些中小开发商“重销售、轻质量”的“恶习”。根据山东省律师协会房地产与建筑工程专业委员会的统计，近年来，在涉及房产质量的案件中，预售房案件所占的比例高达80%以上。山东省房地产协会常务理事周长鹏认为，商品房预售制度在繁荣房地产业发展的同时，已成为助长房地产质量隐患的一大根源。对于开发商而言，房子尚未盖完就已经收到了房款，不必再过多担心市场销售的风险，因而在房屋建设质量管理方面明显少了一层紧箍咒，一些“赚一把”就走的中小开发商更是养成了“重销售、轻质量”的恶习。
其次，现行建设管理中“层层转包、分包，层层剥皮”的恶性链条，使得“偷工减料、以次充好”的情况屡屡发生，给房屋质量埋下隐患。山东省律师协会房地产与建筑工程专业委员会副主任王民生介绍说，近年来，我国商品房建设领域一直是一个卖方市场，主动权掌握在开发商手中，建筑施工方往往只能不断压低利润甚至大量垫资才能承揽到工程。王民生做过调查，15年前，建筑方承揽土建工程的利润还在10%左右，但现在，建筑方承揽的土建工程即使自己干，利润一般也不超过5%。工程经过层层转包、层层剥皮后，施工方为了获取利润采取的种种不法行为影响到了房屋的质量。
第三，我国从事房地产建设的工人队伍整体素质偏低，许多地方持证上岗比例都不足50%。这样的队伍素质既不能保证施工工人自身的安全，也不能保证房屋建设的质量，成为我国房屋质量问题频频出现的另一大主要根源。
值得一提的是，即便有上述问题的存在，如果现场监理和竣工验收双双得到强化，房屋也不会出现如此众多的质量问题。但恰恰这些环节并不“硬朗”，一些开发商更是依赖灰色手段在这两大关键环节蒙混过关。
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保障房屋质量亟须三大推手
针对上述影响房屋质量问题的深层次原因，专业人士建议，各级政府和立法部门应从逐步推行建筑业农民工持证上岗、完善房屋质量监理和验收责任追究机制、强制推行房屋销售规范化合同等方面着力，加强对房屋建设中的质量监管机制以及房屋售后质量追溯机制的建设。
，商品房销售合同应强制推行当地主管部门发行的规范合同。山东省消费者协会投诉部副主任牟刚认为，与保障消费者维权相比，提高房产交易前的预防意识更加重要。而最主要的预防方式，便是依靠规范化合同对开发商进行约束。多年从事房产纠纷研究的济南市人大代表傅强建议，对于确需更改合同的，更改部分应报主管部门审批通过，主管部门对于显失公平的变动或补充条款应在互联网上公开予以警示。此外，鉴于房地产预售制度对房屋质量产生的不利影响，国家应加大对现行房地产投融资体制改革的力度，并尽快取消房地产预售制度。
第二，通过立法完善房屋质量监理和验收过失的责任追究机制。周长鹏建议，法律应当严格界定房屋质量监理和验收部门责任，对于质量不合格的商品房，应当依法追究监理和验收部门责任。当前，监理过失赔偿成本不超过监理人服务费用，震慑作用不大；而对验收部门的过失追究更是十分少见。应加大对监理和验收过失的处罚力度，避免将交易后的房屋质量风险完全转嫁给购房者。
第三，政府应当加强对于从事建筑工作农民工的培训，并逐步实现建筑工人全部持证上岗。王民生建议，在推进建筑工人持证上岗的过程中，一方面应出台法律法规，明确建筑工人全部实现持证上岗的时间表；另一方面，通过政府补贴学费等方式，支持和引导农民工通过学习实现持证上岗。
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购房者应对房屋质量问题“三大策略”
面对层出不穷、大大小小的房屋质量问题，山东省房地产协会常务理事周长鹏、山东省消费者协会投诉部副主任牟刚等专业人士建议，购房者可以根据购买房屋所处阶段的不同采取“三大策略”。
购前策略：对于正打算购买商品房的消费者而言，首先是尽量选择现房而不是期房，一般而言，现房价格虽然比期房价格略高，但通过邀请专业人士现场验房，可以限度地避免购买到质量不合格的商品房。此外，还可以通过访问已经在同一楼盘购房的业主，了解楼盘的质量状况和使用状况。
购中策略：如果一定要购买期房，可以在购房合同中与开发商约定，在验收环节邀请专业人士与开发商、施工方、监理一起对房屋质量状况进行全面验收，发现问题及时进行整改或是办理退房手续。一旦等到收房后发现问题，这时候建筑方“大部队”往往已经撤出，而许多房屋问题只通过小修小补是难以得到彻底解决的，有可能影响到购房者一辈子的正常居住。
此外，各地都有不少开发商采取先缴钱再填写相关表格和文件，甚至让购房者签署《房屋验收交接表》后交钥匙的交房程序，签署《房屋验收交接表》就意味着购房者对房屋质量已经认可，这种颠倒“验房收房”程序的恶意诱导，往往让购房者面对房屋质量问题“把苦水往肚子里吞”。因此在收房时一定要看清收房程序，把握住“先验房再收房”的主动权。
购后策略：即便如此，仍有部分购房者是在收房后乃至入住后才发现房屋存在的某些质量问题。面对这样的情况，如果该质量问题在同一楼盘中带有一定的普遍性，建议及时联合业主进行维权乃至诉讼，通过集体力量达到完善房屋质量的目的。从近几年各地有关房屋质量诉讼的情况来看，集体诉讼获胜的成功几率还是相当高的。 （经济参考报）
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上海在建楼房整体倒塌，被网民称为“楼脆脆”。现在，“楼脆脆”的升级版惊现忠县拔山镇：一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。这幢楼的业主，都领到了房屋产权证。（11月5日《重庆晚报》）
对多数中国人而言，说购房是一项关乎终生福祉的投资大概并不为过。在很多人的观念里，小心翼翼地攒钱、辛辛苦苦地做房奴，只是为了能够踏踏实实地在一所属于自己的房子里，和家人过自己想要的生活。然而，“楼脆脆”显然正在摧毁民众的这个梦想。“楼脆脆”不仅是房屋质量空心化的体现，更是开发商建筑质量问题导致空心化的恶果。
城市建筑质量低劣化的背后，实则有着制度背景因素。除了追究开发商与渎职职能机构管理人员的责任外，我们也必须意识到，一些达不到“楼脆脆”、但其质量潜在危害程度也不容小视的劣质商品房依旧存在，其背后颇受争议的房屋质量“零赔偿”模式，和倾斜的权利配置格局，就是绕不过去的背景因素。
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诚然，房屋质量的保修赔偿及司法解释并不鲜见。2003年5月，人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，于当年6月1日开始实施。第十二条和第十三条明确规定，房屋主体结构质量经核验确属不合格，以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但是，其中除了规定“当开发商交付的房屋因质量问题侵害了业主权益的时候，业主还可以要求开发商承担侵权责任，这样购房者可以获得开发商对修复期间内业主的房屋租金损失的赔偿”外，对出现重大房屋质量的豆腐渣商品房，开发商究竟要承担怎样的赔偿标准，却语焉不详。
显然，含糊不清的赔偿标准等于“零赔偿”。如果“开发”类似“楼脆脆”或者其他存在严重质量问题商品房的开发商，只须支付一点租金赔偿，那么其违法成本几近于无。反观遭受重大损失的业主，则要按规定搜集“质量问题是由于开发商施工不当造成”的确切证据，要采取拍照、录像、文字记录、有开发商的员工或第三人见证等方式，来履行举证义务，其付出巨大成本的结果，很可能是经过司法诉讼，只能获得一点赔偿。
也就是说，一方面，按照现行房屋质量赔偿的相关法规，切身权益受损的业主或准业主，必须应付大量繁琐复杂的程序性事务，完成举证、提请诉讼等义务，另一方面，由于法规对赔偿标准的细化不够，民众即使胜诉，获得的很可能是与之前付出不相匹配的救济，这种状况将有关部门试图规范房屋质量赔偿的政策努力置于虚无，更成为民众面对“楼脆脆”时最为担心和焦虑之处。
笔者建议，既然连一般商品都开始寻求以惩罚性赔偿保障消费者权益——去年食品安全法草案第90条规定，食品经营者以假充真或者销售不安全食品，除赔偿消费者的损失以外，消费者还可以要求其支付价款10倍的赔偿金。作为涉及金额巨大、关乎购房者幸福的商品房出现房屋质量问题，购房者同样有权要求“惩罚性赔偿”，这一内容应纳入相关法律法规中。此外，对于购房者遭遇商品房质量纠纷时的维权成本也应同步降低，以使其成为遏止无良开发商以“楼脆脆”侵害购房者权益的制度高压线。 （西安晚报）
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