[摘要] 记者调查后发现，有差不多1／3房地产开发商都宁愿炒地，也不愿意动一锹土，大大加剧了土地市场的价格泡沫，而这些地价最后都会转化到房价上，苦了买房的人。
开发商只炒地皮不盖房苦了买房人凸显管理缺位
记者调查后发现，有差不多1／3房地产开发商都宁愿炒地，也不愿意动一锹土，大大加剧了土地市场的价格泡沫，而这些地价最后都会转化到房价上，苦了买房的人。
1／3的开发商只炒地皮不盖房，确实令人惊讶。究竟这个数据可信度有多大呢？看到电视画面上地产大鳄潘石屹亲口说：“中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的，就是倒土地的。”“这样的房地产开发商多吗？”“1／3吧，能够占1／3，他们不是盖房子的。囤积土地倒卖土地。”那么，土地囤积倒卖情况到底有多严重呢？截止到今年三季度末，十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米。其中，恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。“已经在这些上市公司的手中，它们所拿到的这些地，可以够他们开发，多的够它们开发几十年，少的够它们开发五六年的时间，绝大多数是十多年时间。”资深地产评论人杨少锋如是说。
大量囤积土地、竟然有1／3开发商只炒地皮不盖房，原因何在？笔者认为，两大原因。从开发商自身来说，囤地比盖房利益利润大得多，且没有市场变化风险。买地时只付预付款，资金占用量不大；付足款项时，拿来地皮作抵押到银行贷款，然后，再用囤积的土地作为IPO时的净资产显示公司实力，融来大量资金；已经上市的开发商利用土地进行增发，谋取大量资金。不但大量囤地占压不了流动性，而且还能融来更多流动性。同时，囤积土地几年赚的利润，不但足以支付银行利息而且比盖房利润还大。一举两得、一招双赢，何乐而不为呢？开发商巨大的利益驱使和融资方便是囤积土地炒地皮的原因之一。
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管理部门失责，管理缺位是原因之二。1994年的《城市房地产管理法》和1999年的《闲置土地处置办法》都明确规定：“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。”这些法规白纸黑字地写在那儿，规定也是一次比一次严，而为何开发商竟然还敢囤地呢？“政府基本上每年都在说，现在政府这个政策有点儿像狼来了一样，每年都喊狼来了，结果狼没有来，所以就是所有的人都说这个政策是不会执行的，就是闲置两年土地也不会收回的，闲置一年的土地也不会收闲置费的，所以这样的话就是，让大家的胆子更大了，就更大规模地圈地。”潘石屹一语中的。笔者不禁要问，开发商囤地炒地皮至今处理过几家？没收过多少土地？征收了多少土地闲置款？囤地炒地皮的责任完全在管理部门对土地只放不管，管理缺位失责。2008年1月7日又下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，再次重申土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，闲置房地产用地要征缴增值地价。然而，这个通知并没有吓唬住开发商的囤地炒地皮行为，因此社会仍然不抱希望。
这使得笔者想起了证券分析创始人本杰明-格雷厄姆在《证券分析》一书中说：“所有成本都可以通过发行债券支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。不难想象，整个房地产金融业可谓隐患重重，所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识，以至于整个行业日益膨胀，并最终毁于一旦。”
前边在囤地炒地皮，政府每年投放那么多土地，市场真实供应量却没有增加，都被囤积了起来；后边囤房炒房子，市场建设那么多房子，却仍然供应紧张，建房不见房，都被囤房炒房了。炒地皮泛滥，炒房肆虐，房价怎能不贵，高房价如何能下来？住房泡沫将被越吹越大，金融风险将快速积累。最终非要毁了中国房地产市场不可，非要捅出一个金融风险的大娄子不可。
开发商趋利是企业本质行为，按理说无可厚非。
而管理缺位、管理部门失责无论如何都难以说得过去。这种土地和住房上存在的严重管理问题再也不能继续下去了。（中华工商时报）
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据中国之声《央广新闻》17时10分报道，针对调控房价的异常飙涨和开发商囤地，国土资源部成了最近声音最为集中的部门。实际上，对于囤地，国土资源部早有一系列政策进行限制，最明确的规定就是闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费，超过两年没有开发的要无偿收回。
央视上周日《经济半》栏目报道了李泽楷旗下房地产公司在北京囤地三年后转手，其炒地利润比盖房高三倍。这是囤地炒地不成比例的暴利与风险的一个缩影，也引发了各种争论。
所以有专家指出，发展商在不断推高地价过程中的风险与其获得的溢价完全不成比例，风险被稀释在了资本市场和购房者身上。发展商的“圈地运动”在资本市场被解读为利好，而购房者在通胀预期之下也热衷于买高档住宅投资保值，大量资金就这样循环为开发商“输血”。
另一方面，国家要求收回闲置土地的政策在多数时候成为一纸空文，有关部门多次重申与调研的效果也不明显。北京大学房地产研究所所长陈国强指出，企业之所以敢于大规模拿地和囤地，是基于利益驱动。而一些地方政府纵容这种囤地的行为，同样也是利益驱动。
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其实出现“囤地开发商是高房价的元凶”这一说法，主要是因为近期有媒体曝光北京“三分之一开发商只囤地不盖房”，指出“开发商囤地的目的是人为制造土地资源的紧张，使土地显得物以稀为贵，从而抬高房价牟取暴利”。
不过针对此说法，各界也有争论。一方面，当前开发商要开发一个楼盘，前期的准备工作要花上至少一年。举例来说，土地出让合同签订后，开发商需要做环评、交评、能评，再报相关部门审核回复，接下来再报项目立项；然后进行规划方案报批，接下来是消防、人防、交通、园林、市政（包括水、电、气、暖等）等部门的专业咨询等多项手续，同时每一个环节都需要一到两个月的时间，如果整个流程顺利，然后才能开工。而这前后所花时间就要有一年之久。
另一方面，根据专业机构的调查数据，京、沪、深等一线城市的住宅土地供应量远远跟不上住宅销售量，比如近三年上海住宅销售量是住宅土地出让面积的2.9倍，北京约为1.5倍，深圳更是接近3倍。商品房供不应求的现状也是土地紧张的又一诱因。
至于说有没有人“囤地”，说完全没有是不可能的；说大家都在囤地，也不现实。要改善这种情况，一是改变地方政府以房地产税收与土地招拍挂为重要财源的方式，另一方面简化政府审批程序、加快审批速度，让楼房更快地盖起来。同时继续增加土地供应，并加大囤地、囤房的处罚力度，才能有效改变现状。（中广网）
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