[摘要] 伴随着房地产价格的下滑，中国的GDP增长质量正在提高。任何试图救市的举措都很可能是徒劳的。无论从交易量还是从成交价来看，中国的房地产市场都存在泡沫。
伴随着房地产价格的下滑，中国的GDP增长质量正在提高。任何试图救市的举措都很可能是徒劳的。无论从交易量还是从成交价来看，中国的房地产市场都存在泡沫。
房地产市场的供应过度正在摧毁房价上涨的预期。房地产投机活动不太可能再被激起，因为家庭部门的负债已经接近饱和。诸如解除限购令等救市举措，只能起到适得其反的效果。
允许房价自由调整是的政策。泡沫收缩让经济得以自动调整，从而改善经济运行效率，提高劳动者收入，进而支持工资上涨带动消费增加的良性循环。
大熊市露苗
房市在2012年曾出现性的下跌，2013年出现了反弹。当时大部分分析师和市场人士都坚信，这是牛市持续的体现，并认为新一届政府有动力维持房市泡沫，也拥有相应的资源。我当时就曾写到，这两者事实上都不存在。
目前这轮房价下跌远未结束。价格在下滑，但成交量下跌得更多。当完整的一轮价格下跌结束后，交易量通常会高于历史平均水平。
房市泡沫的破裂通常会持续几年。美国的房地产价格在2006年达到峰值后，花了五年时间才触底，1997年的香港房市泡沫破裂花了六年。
日本的房市泡沫则在20年后还在收缩过程中。中国的情况很有可能与此类似。我曾预测2012年有一轮下跌，2013年出现明显反弹，2014年将是又一轮下跌。
往前看可能还会有一轮反弹，但反弹幅度将远小于2013年。其后还会有一轮下跌。市场将可能在2017年或2018年最终触底。
房价的每一轮下跌都会吸引、满足一些被抑制的购房需求。那些之前想要买房但没有足够资金实力的购房者，会在房价下滑至他们经济能力所能承受范围内时，踊跃进入市场。
当这个群体的购房需求逐渐被消化之后，又一轮房价下滑将会出现，从而吸引那些经济能力更差的购房者。当房地产泡沫收缩时，市场的持续存在建立在提供真实价值的基础上；而反观泡沫扩张期，市场提供的则仅仅是房价上升的“潜力”。
中国的适龄劳动人口正在减少。而到2017年后，中国的总人口也会减少。房地产牛市不可能在人口减少的国家持续。目前中国大部分小城市的人口已停止增长，且很可能在未来10年内出现人口大规模向大城市转移的局面。日本和韩国的经验表明，当以“白领”为主的服务业走向一个经济体的舞台中央，大城市的人口增长将愈发快速。
中国很有可能重复这一现象。中国小城镇的房屋目前已经严重供过于求，这些地区的房市将不可能再次复苏。
反观大城市，尽管人口仍在增长，但房价也很可能不再继续上升。东京的人口一直在增长，但那里的房价也出现了下滑——尽管降幅比小城市小一些。
纽约曼哈顿和伦敦市中心的房价确实保持了快速上涨——尽管其他地区的房价在下滑。但这是因为这两地吸引了高收入人群在那里聚集。一个城市的扩张往往源于竞争力的提升。如果一个城市想要在本国其他地方房价普遍下滑时保持房价上涨，这个城市必须具备像曼哈顿和伦敦中心区那样的竞争力。
救市无用
三个因素会引发房市泡沫破裂：广泛的民众恐慌、债务饱和以及钱荒。前两个因素在2012年尤为显著。三四线城市，以及大多数二线城市的巨量供给扼杀了房价上涨的预期。
房市泡沫依赖的是房价上涨的美好前景，其必要条件之一是有限的供给。供应量应该保持在每年人均面积小于1平方米的水平。然而小城市的实际供应量达到了该水平的三到五倍。投机热情被扑灭也就不足为奇。
债务饱和是引发泡沫破裂的另一个因素。中国的国内债务总量已经从低于50万亿元飙升至目前的110万亿元。这一增量大多停留在了地方政府、家庭部门和地产开发商的资产负债表上。
这三者都正在耗尽他们各自的负债能力。地方政府的负债高达20万亿元，他们似乎已经没有可用以进一步负债的抵押品，而现金流也达不到能“供养”其债务的水平。
因此，地方政府越来越依靠非常规措施来增加负债，包括建设-转移模式(BT)、建设-运营-转移模式(BOT)，以及政府借据(白条)模式(IOU)。地方政府实际上已经没有增加负债的空间。
家庭部门的负债已经在五年间增加至21万亿元。劳动收入总量也仅为约23万亿元。家庭部门的负债水平已经相当高，继续攀升存在一定难度。
房地产开发商则在借助信托贷款进行高成本的融资。他们往往背负着多个层次的债务。举例而言，一个工程项目借助银行贷款、次级债和股东贷款；控股公司则有银行贷款、债券和次级债；股东以股份作为抵押获取贷款。
去年收购高价土地的融资来自于高息信托贷款。当泡沫投机者需要借助更高息的贷款来生存，他们往往无法再吹大泡沫。
如果这一趋势不逆转，新住宅市场将需要30万亿元人民币的资金注入才能维持。这是一个硬约束。即使地方政府成功地重新激起投机热情，债务饱和也会将其有效性限于很短的时期内。
解除限购令在很多人看来是扭转房价下行趋势的魔法，但事实上这只会产生相反的效果。限购本就没有抑制泡沫扩张，而是加剧了其扩张。一个家庭原本只需要一套房子。
当政府规定每个家庭只能拥有一套房子，这刺激了人们的投机心理，买入更多房产，盼望着当这一政策终被摒弃时，房价会显著上升。因此，数不胜数的夫妻通过假离婚来买入多套房产。这一投机性库存规模巨大。当限购令被取消，这些库存将同时进入市场，结果不言自明。
真正的救市举措是补贴购房行为，伪救市举措是为一些投机者抢在其他人之前创造机会。要求银行全力支持抵押贷款，以及地方政府松绑限购令都是这样的例子。未来几个月内还会有类似的“救市”措施，但他们都将徒劳无功。
这正是国内A股市场曾发生过的。股市崩溃后，政府数次出台措施试图提振市场。但到今天为止，这些努力已经没有人买账。中国的房市将可能重蹈A股的覆辙，救市之举一轮又一轮，但结果只会体现在心理上。
GDP减量增质
房价下滑正在改善中国GDP的质量——通过在需求端实现再平衡，并将资本疏导至有实际生产力的领域。过去十年间，房地产泡沫一直是中国经济扭曲的主要因素。持续上升的房价将资金导向地方政府，滋长了低效的投资和腐败，将家庭部门的消费压缩至只占GDP的三分之一。
GDP的某些组成部分正在被削减。房地产及其相关行业正受到冲击。大部分城市的房地产市场均处于供应过剩的状态，建设更多的房屋是一种浪费。一些二线城市最终会跻身于一线市场，但目前这类城市的房屋建设速度已远远超出了他们“晋级”的步伐。
这些“有前途”城市的房屋建设速度需要放慢。一线城市存在价格上的泡沫，他们需要将房价引入人们承受得起的区间，再建造更多的房屋。总体而言，房地产建设的步伐需要放缓。
随着房市下行，地方政府的收入将减少，他们将因此削减其公共支出，这将拖累地方政府的投资和商务性消费。产能过剩已遍及多数制造业。主要的原因是，地方政府一直对有利润行业的产能扩大进行补贴，从而将经济导向产能过剩和低资本的均衡。
这一地方政府的补贴能力来自于泡沫性的地产业。随着房市泡沫收缩，长期的过度投资现象会得到改变。
GDP该收缩的部分需要收缩，流向其他部分的资源才能更高效地利用起来。分流体现在工资水平的提高和物价水平的降低，经济体进而可以实现向家庭部门和消费的再平衡。一旦房市泡沫收缩，无需政府采取任何行动，经济将自动实现再平衡。
当房地产市场正常化，家庭部门的消费将提升至高于GDP50%的水平，达到新兴经济体的平均水平。随着家庭部门需求在经济体中的份额上升，资本将自然流向符合该需求的产业。这样的产业通常由私人控股，投资的效率也就自然上升。
伴随着经济体效率的提升，中国的GDP会否出现像美国2008年那样的急剧下滑？可能性很小。很可能占据了经济体三分之二的三个GDP组成部分仍能稳步增长：中国作为世界工厂的角色仍非常稳固，出口及其相关行业的投资仍在增长；尽管增长放缓，劳动力短缺将促进工资水平提高，家庭部门的消费因此继续增长；大的基建项目也在稳步推进中。
目前的中国有着良好的条件，来吸收房市泡沫收缩可能造成的冲击。全球经济重回温和增长，国内劳动力市场仍然偏紧，提升经济体运行效率的空间依然巨大。这三个因素将帮助中国经济在房市泡沫收缩期保持稳定。
房地产泡沫破坏性的后果是扭曲了投资者和商业领域的价值观。
过去十年间，通过政府关系和投机来赚取快钱一直是主流的价值观。这解释了为什么尽管中国的经济快速增长，但几乎没有多少有竞争力的企业涌现。那些吸引了公众及政策注意力的企业大多来自金融和地产业。成功的投机者已成为了今天的“英雄”。
房市泡沫收缩将摧毁投机者。由于投机者在经济体中的地位如此耀眼，这样的痛苦对于他们自身以及整个经济体来说都异常剧烈，但这个过程无疑是必要的。除非企业家、商人、投资者和政府官员重新致力于创造持久的价值，中国经济将无法进步。房地产泡沫的收缩是一个新的中国经济体诞生的临盆之痛。这必须发生。
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