[摘要] 中国内地房地产市场的颓势已经影响到了海外投资者的投资热情，年初以来的内房企海外融资潮正在减退。中原地产数据显示，今年前5个月国内房企海外融资分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元、14.74亿美元、45.9亿美元。尤其是4月份融资额甚至低于去年12月份的20.3亿美元，刷新近12个月低点纪录。
中国内地房地产市场的颓势已经影响到了海外投资者的投资热情。年初以来的内房企海外融资潮正在减退。
中原地产数据显示，今年前5个月国内房企海外融资分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元、14.74亿美元、45.9亿美元。尤其是4月份融资额甚至低于去年12月份的20.3亿美元，刷新近12个月低点纪录。
“目前海外市场真实情况的确如此。一方面，最近市场上对于内地房企的负面消息和看法比以前增多，海外投资者更趋谨慎，大环境下不适合融资。另一方面，美联储再次宣布缩减100亿美元购债计划，虽然市场流动性不是很紧，但热钱相对减退，致使海外融资成本升高。”盛富资本总裁黄立冲在接受中国房地产报记者采访时表示。
而伴随着国内楼市的周期性调整，这波海外融资淡市还将持续一段时间。
情况更加不妙的是，人民币仍在持续贬值，无疑进一步加大了内房企海外融资的汇率风险，对中国楼市的冲击更甚。
海外融资量降价升
作为内地房企近年来最重要的融资渠道之一，海外市场融资窗口也出现收紧迹象，尤其是海外美元债市场自3月中旬出现了1个月的空窗期。
中国房地产报记者查阅公开资料发现，自3月21日时代地产宣布发行两笔合计3.05亿美元、利率为12.625%的美元票据后，内房企海外美元债发行就进入了停滞状态。直到4月28日，保利房地产宣布旗下公司拟发行5亿美元、利率为5.385%的美元债券。
而进入5月份，迫于销量下滑的压力，内房企美元债发行又增多起来。
记者统计得出，截至5月22日，5月份宣布发行美元债的内房企有4家，分别为瑞房（两笔共计2.66亿美元，利率分别为8.7%、9.75%）、茂业国际（3亿美元，利率7.75%）、华润置地（3.5亿美元，利率4.375%）、碧桂园（5.5亿美元，利率7.875%）。同时，在发债量下降的同时，大部分内房企的发债成本都达到了7%以上。
“主要原因在于国内楼市风险高，投资者关注国内楼市风险，投资中国楼市意愿不强。”中投顾问项目总监朱文嘉在接受中国房地产报记者采访时分析道。
“尤其是看到内地房企3月份发布的年报及4月份发布的2014年一季报后，香港投资者明显感觉到内地房地产市场确实出现了困难，因而越发恐慌了。而且确实一些中国内地房企曝出了破产消息。”位于香港的中信里昂证券亚洲地区房地产行业研究部主管王艳对中国房地产报记者分析表示。
而另一个大背景则是，美联储于5月21日下午公布了美联储决策机构联邦公开市场委员会4月货币政策会议纪要。这份会议纪要显示，美联储官员认为美国经济有回暖迹象，就业市场正在改善。美联储继续每月削减100亿美元购债规模，4月的购债规模减至450亿美元，这是美联储连续第四次削减购债规模，将来可能继续执行现有政策路线。
“美国QE退出以及美国、欧洲等地经济的复苏，导致资金量减少以及资金回流美、欧地区，致使香港资本市场资金量减少。”朱文嘉进一步分析道。
房企资金链承压加重
近期，国际评级机构惠誉、穆迪、标准普尔纷纷对中国内地房地产市场给出了下行预测和风险提示。这对于看中评级高低的内房企海外债市而言，无疑更是雪上加霜。
标准普尔信用分析师孔磊表示：“部分中国房地产开发商去年大举进行土地收购，因此未来12个月内财务杠杆可能上升。我们对开发商的评级可能面临下调压力，因为其债务增速可能超过房地产销售的增速。”穆迪报告则指出，中国内地房地产开发商正面临销售萎缩、库存增加以及流动性减弱的挑战。“未来房地产行业违约风险将越发显著。尤其集中在那些未获评级的企业。”“由于美联储正逐步缩减买债规模，加上发生了浙江兴润置业投资有限公司巨额贷款违约事件，因此预计未来6~9个月，中国房地产开发商在海外发债活动将放慢。”穆迪报告进一步指出。
朱文嘉也认为，这一波房企海外融资淡市将持续一段时间。总体楼市供给量大于需求量（主要指有效需求），房价面临回调，市场观望情绪明显，房企销售回款速度较慢，资金链承压，个别中小房企倒闭的消息更是刺激了海外投资者的敏感神经，境外投资者投资房地产企业的意愿减退。
“未来四季度左右，若国内楼市有明显好转，房企融资局面有望改善。在当前情况下，中小房企融资成本普遍高于大型房企，一些中小房企即使支付成本高也难以筹集到资金。”朱文嘉告诉中国房地产报记者。
而内地房企海外融资需要面临的另一个风险则是汇率风险，以及由此带来的融资成本的进一步升高。
据了解，人民币汇率自今年2月以来，已经贬值了约3%，不少专家学者预测人民币今年继续贬值成为定局。尤其是，近日央行宣布扩大外汇市场人民币对美元汇率浮动幅度，人民币汇率波动广受关注。
“如果人民币持续贬值，相同数量的人民币能够兑换的美元将减少，而国内房企卖房子主要得到的是人民币，这意味着未来国内房企需要用更多的人民币去偿还美元债务，这将加大企业债务压力。除非企业与投资者签订合同，锁定汇率，来防范人民币持续贬值的风险。”朱文嘉分析指出。
人民币持续贬值带来的风险恐不止于此。在三四线城市楼市供过于求、房地产市场陷入周期性低谷之时，人民币贬值正在变成楼市的负担，或将加速楼市泡沫的挤出，导致部分区域房价继续下跌。更甚者，还可能影响外资介入楼市的热情，导致外资流出。
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