[摘要] 中国房地产价格已经迎来了拐点，此前积累了相当大的泡沫，近期央行召开住房金融服务专题座谈会，意在防范住房信贷风险，防止踩踏式信贷做空房地产，确保中国经济健康平稳发展。
中国房地产价格已经迎来了拐点，此前积累了相当大的泡沫，近期央行召开住房金融服务专题座谈会，意在防范住房信贷风险，防止踩踏式信贷做空房地产，确保中国经济健康平稳发展。
5月14日，央行终于确认了近期由人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。这进一步证实了从上午就已经传出的消息。
在这个会议上，央行对商业银行目前的房地产信贷提出了五项要求，包括：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
以上是经过官方发布的五条意见，再看网上传的五条：1、加大对房地产市场信贷投入；2、以个贷作为优先发展品种；3、个贷合理定价；4、提高个贷工作效率；5、有效控制相关风险。当然还有市场传出的会议纪要，就更为详细(附文后)。
可以看出来，这次媒体的报道和网上的消息基本大致与央行官方信息相符，官方也及时进行了信息披露，是一个进步。那么如何看这次会议的召开以及从会议上传出的消息呢。
首先，央行主持会议凸显金融稳定主题。今天上午就有客户致电我们,到底是银监会召开的会还是央行召开的会，或者是央行和银监会同时召开的会？一般而言，央行负责制定货币政策和支付结算，关于信贷监管是银监会的分内之事，应该是银监会召开这次会议才对，因此当时由此判断，这条信息可能不准确。但事实上在银监会和央行分家后，关于信贷的调控，事实上没有分工，央行和银监会都在监管，只不过央行更加宏观一些，不是对某个银行的监管，而是对整个银行业的监管，央行对这种行为一般称为“窗口指导”；而我们再看主持这次会议的人是央行副行长刘士余，而刘一直在央行负责金融稳定，以前是金融稳定局局长，那么这次会议着重是房地产信贷风险，这为我们分析这次会议的主旨买下了伏笔。
其次，强调合理定价利率以及首套住房需求，着重民生，讲政治，央行显然认为银行对房地产信贷风险有过于夸大之嫌。条明示，要优先满足居民家庭首次购买自住普通商品房的贷款需求，这就是从反面揭示了目前商业银行对这一类贷款出现了惜贷或者停贷现象。
从媒体报道看，2014年季度就相继有部分银行停止房地产按揭贷款的利率优惠或者干脆停止放贷的消息，市场分析认为，主要是房地产贷款目前利率偏低，不如其他资产率高，比如中小企业贷款，而且房地产按揭贷款一般都是长期贷款，利率定价风险大。
如果大家还记得，早在2014年三月份，商业银行就已经传出了对房地产的停贷潮。2014年2月22日，四维宏观金融智库(FHT)曾有文《房地产市场预期或已逆转》分析了兴业银行叫停房地产夹层融资和交通银行叫停房地产贷款的事件，其中交通银行认为：在全面摸清家底的基础上，总行将结合对房地产行业的专业研判，在一季度末之前出台新的房地产授信业务管理政策，重新确立本行企业金融条线房地产业务发展意见。
自本通知印发之日起，全行暂停办理房地产相关业务，待政策明确后再启动。目前对所有新增授信业务，暂停受理；对所有已上报但尚未批复的授信业务，暂停审批；对所有已批复但尚未签约的业务，暂停签约，禁止突击签约、倒签和突击放款，一经发现严肃处理。
此后，这两家银行公开对以上消息进行了否认，然而，商业银行收紧房地产信贷的新闻报道则不绝于耳。
不过从央行近期的数据看，至少在季度，房地产信贷并未出现大幅下滑，央行一季度货币政策报告显示，房地产贷款增速小幅回落。截至3 月末，主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为15.4 万亿元，同比增长18.8%，增速比上年末回落0.3 个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的20.6%，比上年末低0.4 个百分点。其中，个人住房贷款余额为9.5 万亿元，同比增长20.2%，增速比上年末低0.8 个百分点；住房开发贷款余额为2.8万亿元，同比增长19.3%，增速比上年末高3.5 个百分点；地产开发贷款余额为1.1 万亿元，同比增长7.6%，比上年末低2.2 个百分点。
季度，新增房地产贷款7971 亿元，占各项贷款新增额的26.4%，比上年全年低1.7 个百分点。也就是虽然增速有所回落，但增速很微弱，但反映在4月房地产市场上，则是一片风声鹤唳，房地产市场仅仅个别城市个别楼盘出现降价，成交量有比较大的萎缩，已经有好几个城市出现了政府救市的行动。
从央行领导的讲话可以看出，进入四月商业银行对房地产信贷肯定是萎缩比较厉害，并且在利率定价上提高的幅度也比较大，这显然不是央行所愿意看到的。
从网上流传的会议纪要来看，参加会议的银行行长这样表态是虽然有利率上涨也有减少贷款，但幅度不是很大，主要是金融市场的变化，比如利率提高，资金成本上升，资金比较稀缺等。
再次也是最重要的是防范房地产信贷风险。
此次房地产调整属于经济下滑的自然反应，而大家都明白，真正能够让中国的房地产价格下跌的，最有效的一条是货币信贷政策，而此前中国房地产市场上存在的过于庞大的泡沫，其根本原因还是银行资产扩张太快，央行发放基础货币过多，这是无容置疑的。
但是，一旦经济下滑，人们预期逆转，银行扩大资产就不能随心所欲。因为你想要贷款，关键还要有人愿意贷款，一旦人们预期到房地产价格已经到顶，或者还要下降，房地产供求矛盾过大，贷款需求减弱，银行想要提高贷款利率都不可能，也就谈不上扩大资产了。
这时候，央行再怎么窗口指导都没用，除非你下调基准利率，但是这时候央行又怕经济转型成果被吞噬，经济再次进入泡沫膨胀，加杠杆的过程。所以央行此次窗口指导，一是为了让真实的自住需求能够得到信贷支持，这本来是高层的一贯政策，而另外一个目的就是安抚市场信心，不要让房地产市场在此次调整中出现断崖式下跌，这个时候，银行不能出现出现踩踏式逃亡的场景，那就会出现比较大的金融风险。
最后，央行此次比较新的做法是注意对舆情和媒体报道的引导和重视。在现代金融市场上，预期和心理作用往往要大于基本面对市场价格的影响，因为信息的不对称。因此预期和舆论引导极为重要，这也是中央银行开始把引导预期作为其货币政策的重要内容之一的开始。
不过这次刘行着重强调的是，要正面积极应对，也其实就是要信息公开，不能像以前一样，不论你媒体怎么讲，我银行就是不理不睬，看来这样的时代已经过去了。
我们认为，中国房地产价格已经迎来了拐点，鉴于此前长时期单边大幅上涨，已经积累了相当大的泡沫，一旦进入拐点，监管层一定要小心谨慎应对，预期将成为决定性因素，这时候相关层面一定要保持信息渠道的畅通，不能让谣言和谎言充斥舆论，要尊重民众的知情权，这样才可能保持市场的稳定，不出现大的风险事件，才能确保中国经济健康平稳发展，而不是仅仅不然个所谓“负面新闻占主导”的问题。
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