[摘要] 一座城市因“轨”而变，轻轨对于房地产行业的影响，除了住宅，更多地还会在商业地产方面显现出来。“轻轨一响，房价飞涨”已经在众多拥有轨道交通的城市得到验证，那么贵阳的城市商业版图是否也会随“轨”而动，记者日前沿着规划中的轨道交通线进行了实地探访。
一座城市因“轨”而变，轻轨对于房地产行业的影响，除了住宅，更多地还会在商业地产方面显现出来。“轻轨一响，房价飞涨”已经在众多拥有轨道交通的城市得到验证，那么贵阳的城市商业版图是否也会随“轨”而动，记者日前沿着规划中的轨道交通线进行了实地探访。
目击“轨商”
尽管轨道交通的起点延伸到了观山湖区的大麦，但是从目前来看，真正商气人气的聚集还是从规划中的第四站诚信路站开始的。依托诚信路站和行政中心站，这一区域当前周边已遍布了绿地联盛国际、正汇国际、摩根中心、烈变国际广场、腾祥迈德国际等众多新老写字楼项目，其中腾祥迈德国际本身作为贵阳地铁公司总部、贵阳轨道控制中心，被喻为与轻轨“”的写字楼，据了解目前这些写字楼的均价多数集中在7500-10000元/平方米左右。而区域内当前最值得期待的商业热点，当数老牌大盘金阳新世界，项目预计将有90万平方米左右的商业及商务综合体在未来一两年陆续推出。
记者看到，距离诚信路轻轨站点不远，就是观山湖区城市综合体绿地联盛国际，项目引入的世界零售巨头“沃尔玛”已经开业，大型超市的入驻从很大程度上带动了这一片区的人气。据了解，预计在今年下半年，区域内的烈变国际广场还将启动另一个国际知名超市品牌家乐福。
据了解，根据观山湖区的“十二五”规划目标，这一区域周边将作为观山湖的北部区域，以金阳新世界配套商业等高端商务办公为主，打造成为高级商务办公商圈。目前，轨道交通建设的助力下，区域内商业地产的价值也正处于上升空间。据美联物业绿地联盛分行相关负责人介绍，伴随轨道交通建设的启动，周边写字楼及商铺的租赁成交逐渐活跃，尤其是写字楼反映出来的市场需求量较大，而像金北大厦等前几年投入使用的写字楼，租赁价格从早前的月租金35元/平方米已逐渐上升至45元/平方米，这里已成为目前观山湖区除世纪城写字楼集群之外另一个重要的商务聚点。
经过行政中心站之后，记者一行驱车来到会展中心站及朱家湾站，未来这里也将是写字楼及商业地产的又一新兴热点区域，当前区域内瞩目的当数贵阳国际金融中心，其封顶项目金融中心北一塔已于今年年初全面封顶，部分银行总部也已拔地而起，未来这里将建成集银行、保险、证劵、信托等金融机构于一体的城市总部经济集合体。
与国际金融中心相的中渝中环广场，除了规划中的写字楼集群外，还将形成美食广场、购物中心、酒吧街等丰富商业形态于一体的城市商业综合体。不难预见，未来这里将有望与贵阳国际金融中心一道形成观山湖区北部金融商务与城市商业相互促进的人气板块。
据了解，目前会展城站周边写字楼的均价主要集中在7600-9200元/平方米左右。
靠近朱家湾站方向，是两个重要的商业地产项目美的林城时代和大唐东原财富广场。据美的林城时代销售负责人介绍，未来这里将作为1号和4号线的换乘点，同时受益于两条轨道交通线，是轨道交通的直接受益楼盘。楼盘置业顾问在进行专业培训时，会将轨道交通这一价值点进行重点说明。
在区域内另一个临近朱家湾站点的项目美的林城时代的写字楼美的才智中心、大唐东原财富广场。美的才智中心项目销售负责人告诉记者，作为将来1号和4号线的换乘点，该项目是轨道交通的直接受益楼盘，因而楼盘的置业顾问在进行培训时，会将轨道交通这一价值点进行特别说明。据了解，项目的写字楼美的才智中心目前均价在10000元/平方米左右。
受到住宅及写字楼商务办公需求的带动，目前中天会展城、美的林城时代、中渝城均有社区商铺产品在售，面积在20多平方米至90多平方米为主打，价格敬意则在20000-50000元/平方米不等，部份项目高附加值商铺的实得单价在1.7万元左右。美的林城时代销售负责人告诉记者，2012年项目推出首批社区商铺时价格在30000多元/平方米，随着项目住宅的交付使用，目前这些写字楼已投入经营，二手铺面价格已达到70000多元/平方米， 月租金价格在180元/平方米左右。
朱家湾站继续前行，的亮点自然集中在下半年即将启用的贵阳火车北站周边。由于该区域与贵阳国家高新区相邻，区域内写字楼类的商业项目较为集中，商住项目主要有在建的城市综合体北大·资源梦想城，据了解今年内LOFT公寓、SOHU办公物业将是该项目的推盘重点，当前项目均价在7300元/平方米左右。此外，受轨道交通辐射效应的影响，位于贵阳国家高新区内的德福中心、金利大厦、茅台国际商务中心、联合广场、天一广场、俊发中心等项目也均受到轨道交通不同程度的利好带动，而高新区政策扶持优势及高铁经济带来的发展机遇都将是该区域内的商务办公物业竞争力的市场竞争砝码。
一路前行，轨道交通离开观山湖区入“城”后进入了贵阳中心区城北沿线的蛮坡站、安云路站及北京路站，这些区域基本上都是老城传统意义上的居住区，所以罕见商务写字楼的身影，其中蛮坡站和安云路站周边的商业均以社区商铺及老式的临街铺面为主，随着轻轨建设的推进，这些商铺的价值也有望重焕生机。
北京路站可以说是轻轨入城后城市商业格局发展的重要缩影。去年年底开始，经过北京路的市民都要忍受轨道交通施工所带来的交通堵塞，即便如此周边的居民却理性而欣慰地将此视为与轨道交通时代距离不断拉近的过程。在这一过程中，这一区域在去年迎来了银海元隆广场所带来的商气巨变。很多老贵阳人都知道，北京路一带虽然位居老城，却长期缺乏商业气息，在银海元隆广场投入使用前，也有人置疑这里能否成为真正意义上城市北面的商业新中心。随着去年这一城市核心区综合体项目的投入运营，超市、餐饮、影院、娱乐、购物等多元化模式使得区域商气迅速升温。未来，项目与轨道交通站点的近距离优势有望在轻轨投入使用后进一步凸显，进而带动这一城北新商圈的提速。
记者一行经过中心区来以轨道交通1号线影响的第三个区域——花溪区，从某种程度上贵阳人依然倾向于将这里称之为小河，作为贵阳城市居住南拓的、也是最成熟近郊区域，轨道交通对这一区域城市商业的影响更多地是体现在了一些新兴社区的商铺上。由于建设中的新村站已全面封闭施工，记者只能绕道进入区域内的重要站点长江路站。来到站点即看到了万科地产在小河的二号作品——万科大都会。
万科大都会位于长江路和珠江路的交汇处，是万科精心打造的区域商业中心。除了13栋住宅楼外，还有2栋写字楼，一条商业街和一个拥有10万平米的购物中心。据了解，近期万科大都会的社区商业街商铺推出销售，销售价格在30000-50000/平方米左右，推出后在较短的销售同期内立即全部消化。 项目负责人表示，城市近郊区域的城市综合体非常依赖于交通发展的便捷性，轨道交通实际上对万科大都会未来商业的发展形成了有力支撑，让这个城市综合体变得更加完整，同时也更具吸附力。
城市商业版图因“轨”重生
记者在轨道交通沿线商业地产项目的采访中注意到，在满足交通功能后，一个以轨道交通沿线为标示的“轨道经济圈”正在酝酿建立之中，无论是新区还是老城区都正迎来城市商业的“重建”，多条轨道交通线路呈放射性的布局正将原有的商业板图“切分”、“重组”，改变着贵阳传统商圈模式，而逐步衍生出一系列新的商业中心。
对于像银海元隆广场一类的新兴商业体而言，轨道交通无疑是人气聚焦的一支“催化剂”。正如一些专业人士所言，轨道交通的便利性和与商业地产串联的特点，更容易催生新兴的投资热点，因此新的轨道商业地产不仅改变着贵阳的商业格局，也将成为未来城市投资价值的商业。据统计，深圳首条地铁开通后， 其轨交商业在三年间三倍，在上海人民广场的地下商业十倍。数据分析，地铁开通后沿线商铺的平均涨幅高达35%。
贵阳轻轨一旦运行，沿线物业将面临着接踵而来的各种机遇，巨大人流，更将成为刺激周边商业发展的巨大动力。美的地产相关负责人指出，轨道交通对于楼市的影响不应仅仅局限于某个站点，从广泛意义上而言，轻轨对整条线路各站点的经济带动是显而易见的，而每个站点连接起来都会形成一个辐射圈，这样一来，轨道交通沿线的圈与圈互相影响，连接后就能够形成新的楼市版块，这些新兴版块也令贵阳楼市的远景发展更具持续性。
地产服务机构资深人士关心认为，由于长期以来，交通一直是困扰贵阳城市格局发展的重要因素，因此轨道交通建设对于贵阳城市发展的影响可能比其他城市更大一些。除了居住，轨道交通也会从很大程度上改变城市商业格局，商圈发展将从单核向多核转变。轨道交通线向来就是带动周边商业繁荣、物业增值的黄金线。轨道交通拉近了新区、城郊与市中心的距离，同时也将通过人气的聚集形成新的商圈消费，尤其是沿线的一些综合体项目，轨道交通的建设意味着区域价值的提升，也将引领沿线商业的繁荣发展，未来城市商圈发展的趋势将更加开敞而多元，进而充分带动城市活力的提升。
与此同时，如何将轨道交通与房地产开发更好地结合起来，正成为越来越多开发商思考的问题。
开发经验丰富的万科地产，在考虑万科大都会项目与轨道交通融合发展的过程中，就作出了很多新的尝试，如与万科之前在贵阳打造的其他项目不同，万科大都会在整体外立面上更具现代风格和时尚感，作出这一外形方面的考虑主要是希望未来项目与城市轨道交通的结合更加“融洽”。另一方面，万科地产还在与相关部分进行积极沟通，计划通过地下商业与轨道交通实现互联，虽然通过地下物业与轨道交通的相连工程会相当复杂，但是势必从很大程度上增加大都会城市综合体的人气聚积力，对未来商业发展的深远影响不言而喻。
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