[摘要] “中国的房地产市场或会出现问题，但距离崩盘还有很远的距离。所谓的崩盘论本质而言，其实是对中国的不了解。”日前，在由宜信财富携手财经研究院联合举办的《2014中国财富管理：展望与策略》成都专场解读会上，联办财经研究院院长、原国家税务总局副局长许善达在接受媒体采访时如是表示。
“中国的房地产市场或会出现问题，但距离崩盘还有很远的距离。所谓的崩盘论本质而言，其实是对中国的不了解。”日前，在由宜信财富携手财经研究院联合举办的《2014中国财富管理：展望与策略》成都专场解读会上，联办财经研究院院长、原国家税务总局副局长许善达在接受媒体采访时如是表示。
据调查数据，2011年到2013年，中国家庭资产增长了19.6%，其中，房产增加了26.8%，中等资产阶层各类资产的增长对总资产增长贡献的是房产，贡献比为76.8%，这也决定了在2014“风险年”中，对于房产领域未来的走势聚焦了更多的目光。许善达指出，对于未来房价走势的分析，需要“三步走”。
谈房价：具体城市具体分析
据调查，中国居民的资产中房产比例高达50%-70%，因此，房价对居民财产的保值增值影响也非常大，因此许善达指出，房价预测比一般的预测更为重要，每个人都需要非常慎重考虑房价的变化趋势，必须做出准确的判断，如果这个判断失误了，可能财产就会缩水；如果判断比较符合实际，那么财产就可以保值，甚至增值。
许善达认为，对房价的预测首先要把握现有的房地产战略已经发生了重大的变化，即让市场在房产价格上发挥它的决定性作用，而政府的功能则从抑制房价上涨，转化成为帮助低收入群体解决住有所居问题。因此，“我认为会加快保障性住房建设进度，按5000万户计算，意味着1.6亿到1.7亿人的住房需求可以由此解决。”
此外，对于着重于解决“夹心层”住房问题的共有产权房或自住普通住房，许善达举例道，北京提出5万套自住普通住房需求后，有20多万户申请者的住房需求就分流出来，因此，现在其完全市场化的房子，包括二手房，已经出现了房价上升的速度减缓、持平、个别地方还有降价的趋势。“我们建议，在限价限购的保障型住房与控价控购的共有产权房计划落实以后，对剩下的市场化房屋实行放价放购。”
在许善达看来，笼统谈房价毫无意义，因为每个时期出售房屋其实不是相同的，如果房价上升了5%，可能是由于这段时期出售的高档房比例高于低档房，反之亦然。“现在有人说三线、四线如何如何，我觉得都很难笼统判断，因为不同的城市，其公共服务水平与吸附力有很大区别，包括现在有多少待售房屋，供给有多少，内部与外来需求有多少，未来有什么变化，这些都是研究一个地方房价需要考虑的。”许善达表示。
谈“崩盘”：房产市场泡沫可控
当谈及“李嘉诚抛售是否意味着房地产已经到达顶端”这一问题时，许善达坦言道，目前有很多关于房价崩盘与继续上涨的两个极端意见，“我可以肯定的说，经过研究，我们不赞成房价要崩盘这个说法，中国的房地产市场或会出现问题，但距离崩盘还有很远的距离。”
许善达指出，所谓的“崩盘论”本质而言，其实是对中国的不了解。中国政府有大量保障型住房筹建，有大量住房需求需要补助与满足，因此在这一部分没有泡沫；在共有产权房领域也没有泡沫；剩下的就是完全市场化的房子，就要看整体的供需关系，从供给看就是前几年已经建设好的房子，以及已经批复土地的在建房屋。需求方面，一个是本地需求，一个是外来需求，如果类似北京的城市取消限购，无疑将会吸引大量人群前往购房，那么价格就没有泡沫。
许善达认为，“泡沫”不是一个笼统的指标，房价收入比、人民币100多万亿的M2占GDOP的比重达200%衡量泡沫都不是科学的指标。地方融资平台借贷较多是个问题，但不见得就会倒闭。因为中国除了市场本身，其政府作用也与美国有很大的区别，不会大量发行货币以解决问题。中国政府手中则拥有资源量足够大，如国企100多万亿的国有资产，即使出现问题，政府可以通过出售土地、矿产开矿权、现有的国有资产等资源予以解决资不抵债问题，并采取各种措施以消化这些可能出风险的领域，控制泡沫的产生与破灭。
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