[摘要] 深圳市房地产研究中心研究员 发展共有产权房要谨防陷入“经适房困境”，在政府的支持下，要充分发挥市场作用，调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，坚持公平、效率原则并加快解决群众住房困难。
发展共有产权房要谨防陷入“经适房困境”，在政府的支持下，要充分发挥市场作用，调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，坚持公平、效率原则并加快解决群众住房困难。
2014年政府工作报告提出，2014年将增加中小套型商品房和共有产权住房供应，这是共有产权住房这一新的住房类型次出现在政府工作报告中，但对于其属于保障房还是商品房，报告并未做出界定。事实上，2009年以来，江苏淮安、上海和湖北黄石等城市开展过的共有产权住房试点，都是暂时将其作为保障性住房来建设和管理。
共有产权住房是购房者在无力购买商品住房的情况下，购买部分产权，与政府共同拥有住房产权的住房供应形式。若日后购房者的支付能力提高了，可按照市场或评估价格购买政府产权部分而获得全部产权，购房者也可以将自己拥有的产权部分出售给政府或其他购房者。
在地方政府保障房建设压力依旧严峻的情况下，暂时将共有产权住房纳入保障房，提高了地方政府推行这项政策的积极性，也缓解了地方住房保障的压力。另外，共有产权住房本身也是为了解决住房支付能力不足人群的住房需求，纳入保障房也能够说得通。但是，如果共有产权住房归入保障房范畴，其与上世纪90年代以来保障房的主体--经济适用房的区别在哪里？这是个值得思考的问题。
而且，从各地的实践看，保障性住房虽然创设了很多种类，但问题越来越多。特别是一些产权型的保障性住房已经陷入了寻租陷阱和福利陷阱。有多少真正惠及到城市住房困难人群，难言乐观，这是经济适用住房为社会各界广泛诟病的主要原因，也是管理层决定退出产权型保障，未来想主推租赁性保障模式的主要原因。
话说回来，如果纳入保障性住房范畴，共有产权住房很有可能出现与经济适用住房一样的弊病，即只需补缴少量土地价款就可获得全部产权，再交易便意味着巨额的，这一想象空间很明显地摆在每个人的面前。同时，即便主张政府权益、贯彻市场公平原则，但只要将市场评估价降低几个百分点，共有产权住房购买者通过购买政府产权部分，也可获得从天而降的经济利益，少则十万元多则数十万元。理性人都会有这样的想法，并会付诸行动，特别是在房价存在上涨预期的情况下。
管理层之所以力推共有产权住房，初衷是限度地、尽快地让城市常住人口（包括李克强总理提出的“三个一亿人”）成为“有产者”，即使不具备住房支付能力的外来常住人口，也可以成为资产的所有者。
城市拥有住房所承载的内容太多了，一意味着拥有资产，可以分享资产价格上涨或资产溢价，这是城市居民收入差距的源头；二意味着在城市能安定下来或者为城市所容纳，而不再是流动于城乡两地或为租房而经常搬家的“外来人口”；三是拥有了产权住房，就能够申请信用卡，享受金融服务，小孩才有上学的资格，整个家庭才能够做生活和工作上的长远规划；四是在社会保障体系不完善时，住房的储蓄功能或社会保障功能就特别明显。
建议将共有产权住房建设和供应坚持市场化原则，纳入商品住房供应体系，就完全可以充分利用市场化供应的效率原则，让该类住房与普通商品住房做到等价，而不同于很多城市为完成保障房建设硬任务而供应了很多打折的保障房（质量或公共服务配套比较差）。如果将其纳入住房保障，必然进入由政府主导的程序，在土地出让、建设和资金供给、分配和管理等程序的效率就难以保障，共有产权住房或许会出现“类经适房困境”，这也是我国过去住房保障绩效不高的主要原因。
共有产权住房市场化原则的设计如下:在土地出让上，要走完全的“招拍挂”程序，只不过在此过程中政府以让渡部分土地出让来确定自己拥有的部分产权，从而降低“面粉”价格；经过完全的“招拍挂”程序后，建设和销售也就完全通过开发商自己和市场来决定，购房者产权部分也是按照扣除地价优惠部分的市场价格来支付；在退出模式上，不管购房者购买政府产权部分，还是政府回购，都坚持公开透明的“随行就市”原则。只有这样，才能达到前面所言的管理层发展共有产权住房模式的初衷。
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