[摘要] 2010年4月份，国务院下发通知，要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。此后，虽然监管部门并没有下发正式的文件，但证监会实质上全面暂停了上市房企再融资的审批。
核心提示：相比2013年楼市的繁荣景象，2014年伊始，房地产市场似乎已被阴霾笼罩。继杭州部分楼盘降价、兴业银行停办房地产夹层融资业务之后，浙江奉化头号开发商兴润置业因资金链断裂轰然倒下，最为坚挺的一线城市，其二手房交易量也开始大幅下滑，市场“拐点”似乎真的就要到来。
实际上，在接连爆出不利因素后，市场看空楼市的情绪确实开始增加。对于2014年的房地产市场，近期大部分业内人士的看法却基本一致，相比2013年市场肯定会降温，但在城镇化战略不变、基本面平稳的情况下，京沪等一线城市的房价还会小幅上涨;部分库存量较大的三线、四线城市2014年可能会遇到一些困难，下半年出现降价促销的可能性很大;而其它城市还要看2014年的供需情况，至于一些人所说的“崩盘”则肯定不会发生。
房地产调控市场化
实际上，中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变，也体现在了近期的资本市场上，房地产调控归位市场化的趋势变得越来越明显。
2010年4月份，国务院下发通知，要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。此后，虽然监管部门并没有下发正式的文件，但证监会实质上全面暂停了上市房企再融资的审批。包括万科、招商地产等A股龙头不得不想尽各种办法寻求获得海外融资的机会，房企通过信托等方式融资的利率也是不断创出新高。
市场走势预期平稳
同时，由于商业银行利用“表内”资金对房企放贷基本实行名单制，因此，除了大型品牌房企之外，中小开发商很难从银行拿到低息贷款，大多数还是从信托等机构拆借利息较高的资金，这样一旦出现销售不畅的情况，较高的资金成本很可能会拖垮这些企业。
国际评级机构惠誉也认为，兴润置业资金链断裂一事，在行业中具有典型性，未来可以能出现更多的违约事件，但仅限于小规模公司。
而对于大型龙头房企来说，目前也仍然存在诸多问题，中国房地产测评中心的报告显示，2012年以来，房地产开发企业存货水平不断刷新历史高位，2013年500强房地产开发企业存货增长率为19.63%，基本与2012年持平，存货总价值继续攀升。
一方面地价不断上涨造成新增项目库存价格上升，但存货面积增长速度有所落。因此，大部分开发企业维持着两年左右的库存水平，去化压力仍属正常范围并未有大幅提升。另一方面，2012年以来市场需求集中于首次和改善置业类型，144平米以上大户型产品持续滞销。而三线、四线城市由于出现供过于求的局面，2013年以来库存和去化时间双双攀升，去化压力较大。部分企业由于保有与市场需求不匹配的产品或城市布局不合理，导致去化速度较慢，企业存货压力亟待缓解。
同时，作为资金密集型行业，房地产开发企业风险管理向来是企业发展的关键。2013年以来由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速发展，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的点。短期偿债指标方面，2013年，500强房地产开发企业流动比率均值为208.57%，较2012年下降10.99%;现金流动负债比率均值为-5.67%，而该指标2012年均值为14.90%。长期偿债指标方面，2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06%和0.69%。可以说，在目前总体流动性偏紧的背景下，杠杆率的提升便意味着风险的积聚。
而根据目前的市场情况看，虽然存在诸多问题，但2014年的楼市仍将以稳定为主。
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