[摘要] 日前，苏州市政府发布了2014年首个房地产市场新政，政策内容主要涉及商业地产“售后包租”销售冻结项目网上签约、商业项目预售前30%建筑面积必先冻结3年等，被苏州业内称为“冰冻五条”。
为挤压商业地产过剩泡沫，苏州日前发布国内地方性商业地产调控政策，同样处于商业地产调整发展期的贵阳,商业地产处于什么样的状况？前景如何？
日前，苏州市政府发布了2014年房地产市场新政，政策内容主要涉及商业地产“售后”销售冻结项目网上签约、商业项目预售前30%建筑面积必先冻结3年等，被苏州业内称为“冰冻五条”。这是国内针对商业地产的地方性政策，这一政策的出台使得不少城市开始正视当地商业地产市场供需结构风险问题，近年来因住宅供应量放大而频频受到关注的贵阳亦在此之列。
市场现状：商业地产供应量爆发
过去一两年时间，受国家、地方房地产调控政策及本地市场供应量的影响，贵阳房地产市场投资开始由住宅产品向商业地产逐渐转向，开发商也开始在商铺、写字楼产品上竞相发力，各类专业性商业地产和社区商铺产品层出不穷，而写字楼产品的供应量也由前几年的低谷迅速达到了历史供应量的峰值。
根据贵阳市国土资源局官网的数据显示，2013年全市商服用地(商业与服务业用地)供应量约530.66万平方米，同比增长达到189%。
近年来，贵阳市涌现出了一大批涵盖住宅及商业地产复合型产品的城市综合体，主要在售项目分别有花果园、未来方舟、中渝城、东源财富广场、贵阳国际金融中心、万科大都会、绿地新都会、俊发城、红星美凯龙全球家居广场、多彩贵州城、中铁十二滩、中铁逸都国际、乐湾国际、大川白金城、北大资源梦想城等等。
与此同时，2014年贵阳市还将推进中天会展城商圈、金阳世贸新城、中大国际广场、国贸保利国际购物中心、西南国际商贸城“五大”购物中心建设……
商业地产发展的势头令人振奋，然而城市人口是否能够支撑起如此体量的商业发展仍然是个未知数。
2014年2月，在世联行（002285）联合同济大学房地产研究所发布的《城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻》报告当中，将120座城市按照投资价值的强弱分为领跑型、领先型、潜力型、脆弱型和风险型五种。
在这份报告中，贵阳与济南、长沙等省会城市及东莞、无锡等二三线城市被列入潜力型城市。报告分析显示，潜力型城市具备较为优越的人口导入和经济力，但这类城市的市场潜力依然存在较大程度的分化，市场交投活跃程度相对减弱，存量去化压力较大，如何有序释放潜力成为潜力型城市亟待面对的发展问题。
市场调查：商业地产投资仍处在盲目期
从2010年开始，住宅投资市场就不断被加息、限购、限贷等政策所左右，然而受到“一铺养三代”传统观念的影响，不动产投资依然是投资者关注的重点领域。加上近年来股市低迷、黄金市场波动较大、通货膨胀压力不断显现，越来越多急于为手中闲散资金寻找出口的投资者毅然将投资方向锁定在了商铺、写字楼等商业地产投资领域。然而随着商业地产项目的不断涌现，不同产品定位、投资特点的项目越来越多，如今的商业地产投资仍然是“买到就是赚到吗？”。
记者日前对30位即将或已经进行商业地产投资的市民进行了随机走访调查，调查结果显示，投资者关注的热点问题主要有价格水平、地段因素、投资、产品是否带有返租回报等。而被专业投资者所普遍看重的商业地产项目的后期运营管理、区域的远景发展规划、商铺产品的投资风险等等却被居于次要关注位置，甚至未予关注。
某投资者2013年花费50多万元购买了一套80平方米的写字楼，而影响这位投资者作出这一投资决策的决定性因素则是开发商所承诺的交房前三年每月60元每平方米的返租回报。对此，专业人士指出，商业地产投资属于长线投资，开发商的后期管理实力、区域发展规划等要素比短期的返租投资回报重要得多。
近年来，贵阳商业地产市场产品越来越丰富，然而也不乏一些项目因定价过高过度透支未来前景，或者建成后因地段人气或运营原因所带来的失败案例。以观山湖新区前几年的部分商业地产项目为例，几年前卖到数万元一平方米仍然炙手可热，然而几年后的今天，这些热销一时的商业地产项目，空置率却高达七八成，每个月1000多元的房租都乏人问津。
据了解，目前有关商业地产方面的规划引导、产业政策甚至预警机制都尚不完善，同时商业地产项目的供应量也不断扩大，投资者尤其是中小投者，想要“投资即赚”将越来越不容易。
业内声音：商业地产运营考验开发商实力
实际上，在新型城镇化的支撑之下，由单纯的住宅开发商向综合地产开发商转型已是大势所趋。同时我们也看到无论是中天、花果园、亨特、银海这样的本土开发企业，还是万科、新世界（600628）、美的、中渝等国内一线品牌地产大鄂，均已开始转型发展，开发领域、开发产品不再局限于住宅市场，开始转型商业、写字楼等服务型地产投资，包括购物中心、百货超市、商业街、主题商场、写字楼、酒店等诸多类型。
宏立城集团花果园购物中心相关负责人认为，对付商业地产风险，较好地应对办法之一就是开发商自持物业。在一些发达国家，商业地产项目的自持率均在30%以上，国内万达等商业地产一线品牌也拥有极高的自持率。通过自持物业可以较好地运营自己的商业品牌，保证了商业地产的活力，是更为稳妥的商业地产开发模式。不过另一方面，自持物业对开发商的实力和运营能力也是极大的考验。
贵阳思源地产总经理彭方表示，要实现商业地产的平衡健康发展，对商业布局应该有严格的规划和要求，通过合理规划规范市场可以有效避免商业地产开发的恶性竞争，同时也使商业地产市场发展更为均衡，以保证后期运营的持续性发展。与此同时，并非所有的商业地产都适合于中小投资者，开发商的运营实力、产品的定位特点、区域的规划定位，未来的人气等等都是投资前需要关注的重点。
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