[摘要] 一年之前的2013年2月20日，国务院常务会议推出“国五条”，标志着新一轮房地产调控的启动。一年之后，调控效果如何？媒体上的观点可谓众口一词：调控目标落空。理由是，很多城市的房价不跌反涨，其中一线城市房价更是暴涨。
保障房空置尴尬待破解共有产权房浮出水面
（来源：人民网）安居才能乐业。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)，对“安居”明确如下：健全符合国情的住房保障和供应体系。
2013年第十二届人民代表大会次会议上的政府工作报告中提到，加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房。
这一年，围绕棚户区危旧房改造、切实增加保障房供给所做的工作，均达到了年初预设的目标。地方对共有产权保障房的探索，被期许为住房保障新思路。在2014年伊始，公共租赁住房和廉租住房的并轨也有了政策上的明确。
推进棚户区危旧房改造
“好事再难也要办好”
棚改实际启动已近十年。从2008年到2012年的5年间，开工改造各类棚户区1260万户，基本建成750万套，覆盖31个省区市。
2013年，我国棚户区改造工作稳步进行，一组数据显示：全年共改造城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有垦区危房、国有林区棚户区和国有林场危旧房304万套。
住房和城乡建设部副部长齐骥去年9月在接受采访时称，根据各地汇总的数据，还有1400多万户需要进行棚改。齐骥表示，尚未改造的棚户区大多远离城市、县城，即使在城市中心区的棚户区，建筑密度都很大，加之各地一般都遵循先易后难的原则，相对以前改造的，待改造的难度更大。齐骥同时指出，最主要的难题是资金缺口大。住建部住房保障司副司长张学勤则形容这类棚户区改造都是“难啃的硬骨头”。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜也向人民网[0.01% 资金 研报]记者指出，资金、土地问题，在这类棚户区改造中表现得尤为突出。
面对“难啃的硬骨头”，齐骥的回应直接而有力：“好事办好不易，再难也要办好”。汪利娜对棚改持肯定态度，认为不仅提升了困难群众的生活信心，还能改善城市面貌提高城市品位，带动相关产业发展。
2013年6月的国务院常务会议强调，要进一步强化政策支持加快棚户区改造，包括增加财政投入、鼓励和引导民间资本参与棚户区改造和完善安置补偿政策等六项政策。国家发改委主任徐绍史在2013年底的发展和改革工作会议上表示，中央明年投资方向确定，主要投向棚改保障房等。
切实增加保障房有效供给
“空置”尴尬待破解
2013年城镇保障性安居工程的建设目标是基本建成470万套、新开工630万套。年末召开的住房城乡建设工作会议透露，这一目标超额完成。
2013年4月，住建部在关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知中提出：各地要合理规划选址，尽可能将保障性安居工程安排在交通便利、配套设施齐全地段及住房供需矛盾突出、外来务工人员聚集的区块。落实工程质量责任，严格执行基本建设程序、标准规范和工艺流程，确保工程质量。通知强调，要把加快建设进度、完善配套设施放在重要位置，切实增加有效供应，加大配套设施投入力度。
多个省份积极回应，例如陕西省2013年建成保障房32.4万套， 通过加大投入、做好配套，划下选址硬标准提高入住率将项目优先安排在交通便利、生活方便、市政基础设施和公共服务设施相对完善的区域，保障房的入住率从65.7%提高到了84.3%。
但是，去年多省的审计报告也暴露出保障房“遇冷”空置的状况，如山东1.29万套，海南9000多套。对上述现象，汪利娜认为需求不对称是造成保障房空置的最主要原因，大中城市由于土地紧张、价格紧缺，建造保障房往往会得不偿失，于是就把保障房指标派到县级市或者小城镇中，但是县级市和小城镇人员外流现象严重，对保障房没有那么大的需求。同时，地段偏远、基础设施薄弱和公共服务设施不完善也是造成保障房大量空置的原因之一。
一方面是大中城市中低收入人群难以实现有家能够“安居”的梦想，另一方面又是小城市保障房出现了空置的尴尬现象。华东理工大学公共理学院教授龚秀全称，“保障房空置，除了配套措施和购买力的因素外，更大的原因在于考核保障房建设时主要的依据仍是数量，这导致很多地方滥竽充数，需求与供给严重不匹配。”
工商联房地产商会投融资中心主任尹斌在接受人民网记者采访时表示，政府在制定住房保障政策时要明确，首要任务是保障群众的居住权，保障房建设应该去投资化功能，斩断市场的“商品化念想”，这是消除保障房资源不能充分有效供给的根本。而汪利娜直言：“保障房的购买价格低于同区位的市场价格，持有若干年后，经过办理手续和支付些许费用，就能以市场价格出售或出租。尤其是在大中城市如北京，这点尤甚。”
汪利娜表示，希望住房保障工作更多重视中低收入人群的住房难题，同时尽量避免“居住隔离”现象，即避免由于职业、生活习惯、文化水准或财富差异等关系，特征相类似的都市居民集居于一特定地区，不相类似的团体间彼此分开产生隔离现象。应围绕构建“多元混居社区”这一基本目标，制定相应的治理与协调对策。
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公共租赁住房和廉租住房并轨惠及低收入家庭
共有产权房助力解决“夹心层”住房难
十八届三中全会通过的《决定》提出，健全符合国情的住房保障和供应体系。此前，中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，中共中央总书记习近平在主持学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。
齐骥在2013年底接受《人民日报》采访时候表示，要落实好《决定》精神，就要在实现“住有所居”目标的过程中，处理好政府和市场的关系。一方面必须坚持市场化改革方向，发挥市场在资源配置中的决定性作用。另一方面政府必须“补好位”，提供能够满足基本需要的住房保障公共服务。2014年，城镇保障性住房和棚户区改造住房有望开工600万套以上。
在保障低收入群体住房方面，住建部会同财政部、国家发展改革委印发了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。 齐骥表示，并轨顺应群众意愿，符合各地实际，通过并轨运行会给今后住房保障工作带来积极推动。具体表现在以下四个方面：可以方便群众申请；给群众提供了更大的选择余地；给在保的住房困难家庭带来了方便；优先解决收入较低家庭的住房困难问题。
在保障“夹心层”的住房困难方面，住建部就地方共有产权保障房展开的探索给出了态度。
“夹心层”指的是中低收入家庭，特别是新就业职工及以外来务工人员为代表的城镇新移民。他们多具有较好的劳动技能，有一定的住房支付能力，但阶段性住房支付能力不足。共有产权保障房，就是保障对象根据自己的条件购买保障性住房一定比例的产权份额，地方政府持有保障性住房的另一部分产权。
早在2013年之前，上海、江苏淮安等地就开始了低调的试点。2013年年底，住建部、北京市政府等陆续对共有产权住房制度进行了讨论。
齐骥2013年12月接受新华网记者采访时表示，发展共有产权保障房，符合公平、效率原则，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激发社会的活力。下一步，住建部将指导各地有序开展共有产权保障的探索，完善产权分配和上市交易调节机制，切实消除牟利和寻租空间。2013年12月24日，在住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新在部署2014年工作时明确表示“要更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管”。
在2014年的北京两会上，北京市副市长陈刚明确表示，2014年将力推共有产权房，数量达到5万套，占2014年商品房供应量的近一半。这条简短的消息被指传递出房地产市场结构将发生变化，共有产权或成住房保障新思路。
中国人民大学公共政策研究院教授毛寿龙认为，这种模式更适合快速发展的地级市，房价相对较低，可以参照商品房定价。但在北京、上海等房价较高的一线城市，共有产权房如何定价才能既让中低收入阶层买得起，也没有牟利空间，是需要解决的问题。
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新一轮房地产调控的启动
（来源：文新传媒网-东方早报）一年之前的2013年2月20日，国务院常务会议推出“国五条”，标志着新一轮房地产调控的启动。一年之后，调控效果如何？媒体上的观点可谓众口一词：调控目标落空。理由是，很多城市的房价不跌反涨，其中一线城市房价更是暴涨。
值此国五条推出一年之际，我们认为可以从以下几个方面总结国五条的经验和教训。
首先，调控没落到实处。国五条的新意其实不多，但去年3月1日公布的国五条细则，在限购、限贷、个税、限价等方面明显升级，尤其是“二手房转让交易所得20%交个人所得税”的规定，影响面甚大。但在后来各地出台的地方细则中，并没充分反映国五条细则，即便提及部分内容，在实际操作中，也没从严执行。
值得一提的是，国五条出台之后，去年二、三季度一线城市和部分二线城市房价涨幅仍然偏大，而且土地市场更趋火爆。于是，在四季度有十几个城市再度出台了地方新政，对某些环节加强了调控，比如限购、二套房贷首付、预售监管、价格管制等。
其次，调控效果很不理想。国五条及其细则的调控目标是稳定房价，这也是一般民众所期望的。但事实上，国五条出台以来，房价继续上涨，其中少数城市涨幅相当大。比如，按70个城市房价指数，2013年底相比2012年底，北上广深四个一线城市商品住宅价格涨幅皆超20%，重归2007年和2009年的爆热状态。其中北京很多区位的房价暴涨四到五成。
按国五条要求，去年3月底35个重点城市公布了年度房价控制目标，除了北京和上海提出房价基本稳定外，其他城市的目标是：2013年房价涨幅不超过人均可支配收入增幅。结果2013年新建商品住宅成交均价比2012年上涨7.7%，而同期城镇居民可支配收入，扣除价格因素实际增长7%。如果按70个城市的房价指数，2013年12月总体上同比上涨9.7%，由于房价增幅全年各月的走势是前低后高，若换算成年度涨幅，估计为6%左右，而北上广深四个一线城市的房价换算成年度涨幅，估计为16%左右。另外，厦门、南京、郑州等二线城市也难以完成房价控制目标。
再次，调控并非全无效果。跟过去多次调控一样，国五条的效果虽不如预期，但假如当初没有这国五条，想必楼市将会更热。国五条的效果主要体现在对房价涨幅的控制上，70个城市房价环比涨幅自2012年6月由跌转涨后一路攀升，点出现在2013年3月，其后涨幅持续收窄。道理很简单，假如没有去年2、3月间推出的国五条，这些城市房价的环比涨幅绝不可能恰好在去年3月见顶。调控虽然抑制了房价涨势，但要做到让房价止涨或下跌则尚需时日。
回顾从2003年开始的历次房地产调控，每次调控效果都离官方和民间的预期较远。究其原因，一方面，由于中国房地产市场正处于成长阶段，房价上涨的内在冲动强，因此难调控。另一方面，我们的调控方式存在不妥之处，限购、限贷、限外（限制境外人购房）、限价等政策，都是行政性干预政策，而且以压制需求为主要手段，而在增加住宅供应方面的措施不多、不够、不精。
我们建议，调控房地产市场，短期调控措施应转向长效机制建设。这主要基于两点考虑。一是发挥市场机制的作用。十八届三中全会通过的关于全面深化改革的决定，首次强调了市场在资源配置中的决定性作用，因此，在房地产领域，也应尊重市场的作用。即便是有时为了校正“市场失灵”，不得已进行调控，也应在手段上更多使用信贷、税收等经济手段，甚至是法律手段，而非频频采用行政干预和市场管制手段。
二是注重房地产管理的系统性。建立不动产统一登记制度，个人住房信息系统联网，房产税立法与试点，加强保障性住房建设，设立政策性住房银行，推进土地制度改革，弱化土地财政等，总结以上措施，我们可以看出，长效机制绝非只是简单调控住宅市场，而是要对房地产管理体制机制进行系统地改造、再造。
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