[摘要] 2014年1月18日，国家统计局公布了2013年12月新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：从国家统计局发布数据来看，一线城市仍然是20%以上同比的涨幅领先全国，其中，上海以21.9%居首。从涨幅范围来看，12月房价同比上涨超过10%的城市超过30个，达到31个，比11月份的26个增加了5个，涨幅城市范围在扩大。
2014年1月18日，国家统计局公布了2013年12月新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，涨幅为1.1%，为下降1.7%。
（二）与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，涨幅为21.9%，为下降2.8%。
从国家统计局发布数据来看，一线城市仍然是20%以上同比的涨幅领先，其中，上海以21.9%居首。从涨幅范围来看，12月房价同比上涨超过10%的城市超过30个，达到31个，比11月份的26个增加了5个，涨幅城市范围在扩大。
总体来看，尽管2013年11月份前后一线城市、部分二线城市发布“阶段性”收紧的调控措施，但是，大中城市房价上涨的势头并没有停止。
12月70城房价31城上涨超10%，房价上涨的五大原因
此前，2014年1月1日发布的《2013年12月中房指数系统百城价格指数报告》数据显示，2013年12月，100个城市（新建）住宅平均价格为10833元/平方米，环比11月上涨0.70%，自2012年6月以来连续第19个月环比上涨，涨幅与上月基本持平（上月环比涨幅为0.68%），其中68个城市环比上涨，32个城市环比下跌，政策频发难阻楼市“最后的疯狂”。
从国家统计局发布数据来看，一线城市仍然是20%以上同比的涨幅领先，从涨幅范围来看，12月房价同比上涨超过10%的城市达到31个，涨幅城市范围在扩大。总体来看，尽管2013年11月份前后一线城市、部分二线城市发布“阶段性”收紧的调控措施，但是，大中城市房价上涨的势头并没有停止。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房价上涨原因来看，主要可分为五方面：
、因一线城市、部分二线城市提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策，在政策落地后，市场上涨的惯性仍然存在，此时，改善需求、部分投资需求抓紧跑量“窗口期”积极入市，导致在2013年12月改善需求“最后的疯狂”行情出现，整个市场成交均价仍然表现相对较高。
从政策执行的角度来讲，二套房贷首付比例提高提高之后，11月份大多数城市并没有立即执行，而是给予市场一个缓冲期，进入12月份之后，尽管热点城市成交量有所下降，但是，房企仍然在积极推盘，这导致12月改善市场惯性仍然存在。在这样的市场阶段，改善型需求、部分投资需求抓紧这个放量的时机积极入市，因此，从这个角度来看，改善需求2013年“最后的疯狂”导致整个市场成交均价仍然表现相对较高。
以同比涨幅的上海市商品住宅市场成交量价为例，2013年11月“沪七条”出台之后，由于改善需求2013年“最后的疯狂”导致整个市场成交量尽管环比跌8%，但是仍然在128万平方米相对高位水平，成交均价则高达25038元/平方米。尽管2013年12月份成交量降至98.37万平方米，但是，成交均价仍然高达25361元/平方米。而2013年商品住宅成交量则已达1282.28万平方米，已经超过自2010年以来任何一年的成交量，仅次于2009年的1763.6万平方米，2013年改善需求的释放已经让市场成交量达到阶段性的高峰。
第二、2013年以来市场基本面总体逐渐开始好转，基本面好转势必会带动成交量的上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺。尽管近期一线城市、部分二线城市阶段性收紧政策频发，但是，短期内来讲难以改变这些城市市场供求关系较为紧张的基本面。因此，对于资金面不太紧张的开发企业开始利用政策收紧的时机，采取“少量多批”、“封盘”等营销手段，逆势推动“日光盘”、涨价的现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推重点城市量价齐升。
第三、房企年底冲刺年度销售业绩指标，导致市场维持前期状态积极放量，一定程度上也导致成交价格相对坚挺，继续保持上涨的状态。
第四、品牌房企资金面已不太紧张，2013年开始积极跑量拿地换仓，其重点布局的一二线城市市场成交量的增加以及房价仍在上涨，结构性地带动房价继续坚挺并且保持微涨。
中指系统数据显示，2013年12月十大城市住宅均价为18994元/平方米，环比上涨1.31%，比上月扩大0.15个百分点。具体来看，南京上涨2.62%，涨幅居十大城市之首，广州、上海分别上涨2.38%和2.34%，位列其后，涨幅较上月略有放大；杭州上涨1.34%，深圳、重庆（主城区）、天津、北京和武汉涨幅在1%以内；成都较上月下跌0.92%（11月为上涨0.35%），为十大城市中环比下跌的城市。
从同比来看，十大城市平均价格上涨17.56%，连续第14个月上涨，涨幅较上月扩大1.00个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州涨幅均超过25%，深圳上涨24.73%；南京、上海涨幅在15%-20%之间，杭州、成都等5个城市涨幅在5%-10%之间。十大城市平均价格上涨17.56%，连续第14个月上涨，结构性地带动房价继续坚挺并且保持微涨。
第五、地价上涨甚至“地王”的频现，导致“地王”效应持续发力，推动周边楼盘价格上涨，一定程度上也带动“地王”所在城市的房价的上涨。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略来讲，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由2012年下半年以来的溢价率表现较率高转为2013年楼板价的实际上涨，甚至“地王”的出现。在这个时期，土地价格上涨，“面粉”价格贵，也就意味着房价难改继续上涨预期。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，品牌开发企业在一二线城市的土地市场兴风作浪，“地王”现象频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然而然也就不会降下来，一定程度上也会助推当前买涨不买跌的行情。
在范围内，我们发现“地王”频出之后，众多开发企业开始利用“地王”营销为自己楼盘销售造势，这些地王营销主题不仅仅在客户推荐会、新品发布会上频频出现，而且也明目张胆出现在各大主流媒体的平面广告上。当前来看，“地王”营销正在盛行，这一定程度上会推升买涨不买跌的行情。
从国家统计局发布数据来看，一线城市仍然是20%以上同比的涨幅领先，从涨幅范围来看，12月房价同比上涨超过10%的城市达到31个，涨幅城市范围在扩大。可以说，尽管有新国五条细则、年底各地方政府阶段性收紧政策，但是2013年全年房价仍然处于上涨的状态，甚至局部市场同比上涨幅度超过20%。那么，2014年房价是否继续上涨？房地产市场将呈现出什么样的发展特征？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从宏观经济发展的角度而言，宏观经济“触底”的阶段特征仍将在2014年持续，2014年的经济增长目标仍然不会太高，原因有两个：金融危机之后，通过4万亿投资刺激的宏观经济回升的后遗症仍会发挥其作用，宏观经济“触底”回升需要一个过程，并且会有多次触底反复的过程，当前来讲，宏观经济刚好处于金融危机之后再次“触底”的阶段特征；当前宏观经济坚持“稳中求进、改革创新”，不言而喻，其实，就是为了通过当前的改革阵痛换取未来中长期稳定发展的基础。
因此，从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。
当前地方政府发布的政策力度相对偏中性，以及十八届三中全会前后本届政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。从房价的角度来说，一线城市仍然会面临“阶段性”快速上涨的压力，二线城市则在2014年呈现出总体上继续回升的迹象，三四线城市则会继续“分化”，经济向好城市房价持续上涨，不好的城市则有可能面临房价停涨或下跌的风险。总体来看，2014年房价上涨仍是主旋律。
此外，从政策的时效性的角度来讲，从经验来看，历次调控政策的执行时效性周期为4-6个月，预计2013年11月前后阶段性收紧的政策效力会在2014年第二季度逐步化解，从时效性的角度来讲，短期内的变化将导致市场放量窗口期的变化，因此，2014年第二季度将成为需求集中放量“窗口期”。
2014年房地产市场“分化”特征将继续
2013年年底住建部工作会议提出，2014年要强化对于不同城市的“分类指导”。笔者认为，不同城市的“分类指导”导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。
拿2013年来讲，一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充足，已经出现明显“分化”现象。经济向好城市房价持续上涨，不好的城市则有可能面临房价停涨或下跌的风险。尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。
在这样的市场背景下，2013年芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市出台了定向宽松措施，而北京、上海、广州、深圳等一线城市、郑州、西安、武汉等部分热点二线城市地则在11月份前后有出现“阶段性”收紧的政策，合理调节市场需求结构，以完成年度房价控制目标。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来讲，2014年调控政策强化对于不同城市的“分类指导”，将导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，这样将导致大多数品牌房企的布局战略相对应继续强化一二线核心城市的布局，甚至放弃经济增长预期不好的三四线城市。尽管通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。
延伸阅读：
一线城市房价领涨楼市 业内称调控目标结果难定
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
