[摘要] 在刚刚过去的2013年里，房地产发展如火如荼，房屋成交量和价格、土地收入、房企销售业绩等均创历史新高，整个房地产行业“牛气”十足。但自住型地块的大量供应、自住型商品房的入市、不动产登记条例呼之欲出、房产税蓄势待发……
在刚刚过去的2013年里，房地产发展如火如荼，房屋成交量和价格、土地收入、房企销售业绩等均创历史新高，整个房地产行业“牛气”十足。但自住型地块的大量供应、自住型商品房的入市、不动产登记条例呼之欲出、房产税蓄势待发……种种变数呈现在2014年的房地产市场之中，2014，房地产是否“牛市”依旧？
亚豪机构市场总监
郭毅
上半年将持续“牛”市
在“低端有保障、中端有支撑、高端有控制”的大三元格局思路下，其实从2014年开始，由于自住商品房的大体量介入，市场已经大体可以分为刚需市场及中高端市场来区别对待了。5万套自住商品房的供量将对刚需市场形成一定冲击，加重购房人对商品住房市场的观望情绪，但是在2014年尤其是上半年仍然难以解决刚需市场的供需矛盾，难以对市场形成实际影响。
为了避开自住商品房的竞争，上半年房企对刚需项目的推盘积极性也将较大，因此上半年刚需项目的销售仍将持续处于“牛”市，下半年开始有可能会逐步进入一个调整期；中高端市场产品差异化将更加明显，加速进入品质竞争的时代，尤其在对高端的市场化思路下，更难以对需求产生抑制导向，因此优质性价比的改善型项目也有望维持成交高位，同时在土地价格上涨的源头刺激下，高端产品的价格必然存在较大的上涨空间。总体来说，明年市场将加速走上差异化的细分之路，未限定销售价格的商品房部分成交量预计将出现较大回落，但成交价格仍将保持上涨势头，整体市场平均交易价格的涨幅将有所放缓。
同策咨询研究部总监
张宏伟
房价上涨仍是主旋律
从宏观经济发展的角度而言，宏观经济“触底”的阶段特征仍将在2014年持续，2014年的经济增长目标仍然不会太高，因此，从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。
因此，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。从房价的角度来说，一线城市仍然会面临“阶段性”快速上涨的压力，二线城市则在2014年呈现出总体上继续回升的迹象，三四线城市则会继续“分化”，经济向好城市房价持续上涨，不好的城市则有可能面临房价停涨或下跌的风险。总体来看，2014年房价上涨仍是主旋律。
东亚新华地产营销总监
贾玉鹏
自住型商品房入市促使房价上涨有限
范围来看，2014年一线城市依然会是坚挺的表现，就北京来说，受自住型商品房大量入市的影响，预计全年的成交量会继续上升，但价格上涨幅度有限。具体来说，我认为，上半年会有一定的涨幅，但下半年会放缓，原因在于，房企受2013年拿地价格的影响，新入市商品房项目的售价肯定会受地价的影响上升，老项目后期也会随之提价，而涨价会明显地影响购房者的预期，市场会随之进入调整期，自住型商品房入市后会明显分流很多刚需客户，进而加剧购房者的观望，下半年房价涨幅相对比较小。另外，2013年房企之间的分化就开始呈现，这种分化在2014年会更加明显，因为有实力的企业土地储备相对多且优质，这会促使他们在2014年有好的表现，而拿不到地的企业则会被逐渐边缘化。
北京市房地产协会秘书长
陈志
楼市依然保持相对平稳态势
总体来说，2014年房地产市场会依然保持相对平稳的态势。具体来说，上半年会出现一定程度的观望，按照一般规律，年初以平淡成交为主，到了3月，在两会传达了总体的大方向之后，成交量会有一定上浮。到了下半年，随着限价政策逐渐退出，中高端楼盘会加速入市。
2014年政府的重点工作将是土地和自住房供应。在自住房大量入市和冲击之下，市场会出现一定程度的分化，市场竞争激烈程度会明显加剧。对于200万元以下的普通住宅来说，一部分会向上形成高价盘，追逐高利润，一部分保持稳定的价格，但开发商会通过调整产品品质来提高竞争力，以获得市场的认可，而还有一部分可能继续僵持，则销售状况不容乐观。2014年调控政策不会放松，稳定的成交量和价格是最理想的局面，对于开发商来说，按照自己的节奏走，做好产品，赢得市场，将是关键。
住房和城乡建设部政策研究中心主任
秦虹
2014年的房地产市场将明显分化
过去房地产市场就是一个趋势性的机会，房地产销售连年增长。但今后房地产增速很难再保持两位数以上，并将逐年下降。2014年的房地产市场将是分化非常明显的市场。又有机会，又有分化。未来的房地产市场不是没有机会，主要是结构性的机会。，从地理区域位置来说，未来中国的消费增长将会改变很多中小城市的区位价值。不是只有一二线城市有机会，三四线城市也有机会。受大城市辐射非常明显的周边中小城市未来都是有机会的。第二，随着产业结构升级，写字楼市场以及伴随着消费结构升级，能够打造旅游休闲的旅游地产，以及楼宇经济，还有马上要大规模发展的养老服务社区，这些都是房地产市场存在的结构性机会。
兴业银行首席经济学家
鲁政委
房地产已经是盛世危途
现在面对的金融环境已经是跟过去完全不一样了，随着经济规模的增长，很可能相对的资金松紧还是在勒紧的。当房子涨的时候，你不觉得房子多，因为这个东西好，会觉得不断。但是房价跌的时候，三套房子都会觉得多。
2015年之后，新增进入城里的人相对过去是减速，不是加速。我们看当年的房价，恰恰处在劳动力人口占比回落之后。中国的GDP已经从高点开始回落。GDP在7%左右盘整的时候，房子会持续涨吗？虽然不知道具体哪一点，但是我相信在未来十年里，站在现在来看，我们的房地产已经是盛世危途。
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