[摘要] 刚刚闭幕的中央经济工作会议提出了2014年经济工作的六大任务，其中各界关注的住房问题被放在第五大任务“着力做好保障和改善民生工作”之中。会议强调，要努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。
刚刚闭幕的中央经济工作会议提出了2014年经济工作的六大任务，其中各界关注的住房问题被放在第五大任务“着力做好保障和改善民生工作”之中。会议强调，要努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。
这一表述并未明确提及“调控房价”，而是更多从增加保障房与住宅用地供给着手，体现出中央对于房价问题思路的转变。未来调控基调仍会存在，但会更多使用市场化而非行政化的手段，而保障房建设加速，也将有助于解决农民转化为市民后的居住问题，为城镇化消除“后顾之忧”。
调控思路转变基调仍存
尽管刚刚过去的中央经济工作会议没有提及“房地产调控”，但换了一种可操作性强具体性提法，即努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。
由此可见，新一届政府对房地产调控或将遵循“双轨思路”，即“保障房归政府，商品房归市场”，这意味着房地产调控和思路转变，把房地产业融入与整个经济结构调整和改革体系之中，以求在改革发展中厘清政企职能，还房地产业以本来面貌。
“尽管会议中淡化了房价的调控，但调控的基调依然存在。”同策咨询研究部总监张宏伟说。
中央经济工作会议指出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。张宏伟认为，从会议精神来看，无论是通过调整供地结构，提高住宅用地比例，还是通过提高土地容积率，仍然是通过增加供应的方式尽可能缓解特大城市的市场供求关系，调控市场化的特征比较明显。而针对不同城市，未来也不会沿用过去中央统一调控号令，而是更强调地方政府调控的自主性。
值得注意的是，尽管从方向上更重视通过市场机制来调控楼市，但一方面原有的行政调控手段的退出需要时间；另一方面当市场机制尚未完善的情况下，过渡期一些行政调控手段不会也不能立刻取消。中国房地产学会副会长陈国强表示，不过多地提房价调控，不等于不进行房地产调控，只是更强调政府在保障房方面应该承担更多的责任。
短期内方针基调难改
尽管楼市政策的总体思路正在发生变化，但短期内政策基调恐难以改变。住建部政策研究中心研究员王珏林认为，建立楼市调控的长效机制，推进房地产领域各项改革，必须是在维持房地产市场稳定的前提之下。
他认为，当前市场并不稳定，所以行政手段暂时还没有退出的必要。长效机制建立并非一朝一夕，在尚未建立之前，政策不宜出现“空窗期”，所以短期内调控政策不会有太大变化。
事实上，高层对市场化思路的强调，不仅不意味着政策马上松绑，个别城市甚至在短期内对调控进行收紧。
而一部分城市明确收紧调控，另一部分城市却又明确松绑政策的现象，在我国房地产调控史上还是首次出现。业内人士认为，这种情况意味着，房地产调控思路恐不再“一刀切”，而将逐渐差别化。
专家表示，随着社会经济发展，不同城市之间的经济发展水平、城市价值、人口聚集程度有所差别，所以未来的房地产调控政策一定会体现出差别化思路。
北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，一二线城市因聚集了过多资源，导致需求旺盛，房价也变得易涨难跌；广大三四线城市则在土地财政的驱动下大量供地，使得当前市场面临消化压力。
高层推进新型城镇化，以及控制特大城市的人口规模的思路，将在很大程度上弥合城市之间的上述差异。因此，未来房地产调控政策也将出现分化。
房价将继续上涨
虽然中央经济工作会议明确“努力解决好住房问题”，但在保障房和商品房双轨制发展之后，或将使商品房价格面临进一步的上涨压力。
至于2014年房价是否还会上涨，国内著名房地产专家谢逸枫认为，2014年房价没有理由下降，一来长效调控机制的建立在短期内不太可能实现，需要有一定的周期；二来银行贷款并未实质性收紧，市场依然不差钱；三来市场供求关系矛盾并未根本解决。
而华远地产董事长任志强更是认为房地产市场没有泡沫，未来房价还将上行。一是房地产市场金融杠杆率不高，银行因房价下跌而出现系统性风险的概率极低；二来目前市场不乏需求，限购、限贷是在压制市场的需求释放，而这也恰恰说明市场需求的确很旺盛。
不过，就2014年房价走势而言，由于长效调控机制建立需要一定的时间，2014年房价地产调控政策放松可能性也不大，至少上半年不会有松动的可能，房地产市场仍将以稳为主基调。
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