[摘要] 11月18日，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，商品住宅价格同比下降的城市1个，上涨的城市69个；最高涨幅为21.4%，为下降1.5%。环比价格下降的城市2个，持平的城市6个，上涨的城市62个；最高涨幅为1.1%，为下降0.3%。
房价继续上涨，没有降温预期，房地产软着陆，已到关键时刻。
11月18日，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，商品住宅价格同比下降的城市1个，上涨的城市69个；涨幅为21.4%，为下降1.5%。环比价格下降的城市2个，持平的城市6个，上涨的城市62个；涨幅为1.1%，为下降0.3%。
如果以同一楼盘价格涨跌计，上海汤臣一品2005年开价每平方米11万元，现在均价16万元，8年上涨5万元，平均每年上涨6250元，每年上涨5％左右。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，一线城市尽管近几个月新建商品住宅价格同比上涨较多，但从以2010年价格为100的定基指数看，三年来每年平均涨幅在7%~8%左右。这话从反面解读是，前期房价增长过快，上涨幅度即使控制在7％，也会在十年内翻番，与我国的GDP一样。
未来控制房价未必乐观。
全球量化宽松，欧美日未能摆脱通货低迷，全球各路资金虎视眈眈盯住人民币资产品，房地产流动性不强、不算重要标的，但大量的资金支撑了房价预期。
根据央行实时公布的金融机构信贷收支表，10月末金融机构外汇占款余额为279595.96亿元，较9月末的275179.54亿元增加了4416.42亿元。如果扣除顺差与外商直接投资，金融项目约流入2200亿元。虽然在不同的月份大起大落，外资总体来说处于流入期，今年1到10月新增外汇占款达2.11万亿元，月均增加2106.22亿元。今年2月至4月均在2300亿~3000亿元之间，5月猛降至不足700亿元。6月出现今年以来的首次负值，净减少412亿元；7月净减少规模收窄；8月、9月外汇占款重回正增长轨道，10月大增。
人民币外升内贬，与欧美的高息差、人民币汇率的上升，为热钱提供了沃土，每年资金内外跑一圈就有8％左右的。央行只能实行稳健的货币政策，如果降息会加剧内部通胀；如果加息，会加剧高负债企业的经营风险；如果汇率下行会失去人民币信用，只能以微调手段硬挺，并且在关键节点改变市场预期，以免市场以为人民币会波澜不惊一路涨到底。热钱的快速来回，加剧股票债券房地产市场的动荡，由于中印等新兴市场富豪的增加，全球艺术品、豪宅的价格还在继续提升，中国、印度特大城市的房地产价格处于高位。
农用地入市不会降低地价，城镇化、农业现代化的主要资金来源仍然是土地，交易对象的变化，不会带来交易价格的变化，在利益面前，政府与农民没有区别，都是理性经济人。
并且农用地入市千差万别，《新京报》11月18日采访以北京乃至的小产权房住宅区而闻名的通州区太玉园小区，购房者国芙蓉表示，“转正”可能会让业主补缴大产权房应当缴纳的土地出让金，“10万左右可以接受，再多就不行了。”当地村民表示，“我们就是本地人，房子自己住，现在不用交物业采暖费，住着挺好，如果转大产权要交钱，还不如不转。”有村民表示，如果房子转为大产权推向市场，村委会应该对他们进行相关补偿，“我才不愿意转，给我100万我都不干。”可见，农地入市利益千差万别，所有的利益胃口都很高，希望低价入市，是对利益群体的蔑视。而偏远农村的土地溢价低，即使低价入市，也起不了什么作用。
一线城市抑制房价的行政手段已经用到。北京、上海之后，广州出台楼市新政，限购年限升至3年，二套房首付七成。这种短期行政手段不可能长期使用，一旦放开空前严厉的预售审批、限购限制，可以想象一线城市的房价会如何飞涨。
考虑到货币、资源、行政等手段的约束前提，防止房地产风险最终的途径，只剩下提高现金支付比例与房产税，前者可以解开银行脖子上的绞索，后者可以改变地方政府的动力，与购房者的预期。预计这两条措施将要加快推行。
房地产市场的软着陆，其困难与复杂，前所未有。
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《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》首次将财政定位为“国家治理的基础和重要支柱”。分析人士表示，财税改革涉及公共资源配置体系与机制，具有“牵一发而动全身”的联动效应，财税改革将是未来经济体制改革的关键所在。“完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算”已明确勾勒出改革路线图，未来税制改革、中央与地方事权调整和预算管理体制改革将三路并进。
《决定》再提“完善税收制度”，预示着税制改革将加速。增值税方面，铁路和邮电通信业有望明年初纳入营改增试点，金融业营改增也在积极调研中。增值税税率也将适当简化；房产税立法提上日程，但先行先试仍有必要，该项改革或在明年扩大试点范围和力度，短期目标指向增量房；煤炭资源税改革推向时机已经成熟。
中央和地方的事权与支出责任调整将小步展开。对于中央和地方的共同事权，将逐步分解由粗到细形成中央、省、市县三级事权明细单，并动态优化。此外，减少专项转移支付，提高保障领域一般性转移支付的方案，财政部门已在制订中。
税制改革全面铺开
《决定》强调，完善地方税体系、提高直接税比重，这直接指向房产税和资源税改革。建立这两大地方主体税种，也是地方税支柱——营业税最终消失后的必要之举。
就房产税而言，《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。此前由于涉及重复征税等问题，各界对房产税争议较大。财政部财政科学研究所所长贾康(微博)表示，房产税立法非常必要。先行先试也十分必要，在肯定上海、重庆试点的前提下，可继续扩大房产税试点范围和力度。未来有条件时，制定相关法律。
由于住房信息系统还不配套，业内人士认为，短期内房产税可能还主要针对增量住房。加之立法先行，房产税改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。
在资源税改革中，消息人士透露，煤炭从价计征时机成熟，财政部门已将其列入近期工作计划。同时，对磷矿石从价计征改革推向也在财政部门考虑中。
此外，业内人士建议，适时将资源税征税范围扩大至水、森林等自然资源，以低起点对企业开征独立的环境税如碳税。
消费税方面，贾康认为，应将部分已经成为日常生活用品的消费品移除，将部分严重污染环境、大量消耗资源能源的产品以及奢侈消费行为纳入征收范围，如含磷洗涤剂、一次性饮料容器、电池、过度包装材料、对臭氧层造成破坏的产品、私人潜艇、私人飞机等。在未来条件允许的情况下，再进一步将焦炭和火电等高污染、高能耗产品纳入消费税征税范围。
上述税制的完善扩大了税基，在“稳定税负”的要求下，结构性减税将大力推进，增值税改革是重点，将实行分行业稳步推进的策略，“营改增”进程有望加快。
据了解，对铁路运输业、邮电通信业及部分生产性服务业有望在明年初纳入营改增试点，剩余所有行业则可能在2015年被覆盖。此外，企业自建不动产和购入新建不动产列入增值税进项抵扣范围也在研究中，待实施后，我国增值税将变身消费型增值税。
贾康建议，待上述行业改革基本到位后，应适度降低增值税税率水平，在5-10年时间内逐步将标准税率降低到13%，进而降低间接税占比。
转移支付结构将优化
对于中央和地方事权的划分，《决定》明确“适度加强中央事权和支出责任，国防、外交、国家安全、关系统一市场规则和管理等作为中央事权；部分社会保障、跨区域重大项目建设维护等作为中央和地方共同事权，逐步理顺事权关系；区域性公共服务作为地方事权。”
中金公司首席经济学家彭文生指出，更多事权收回中央，将避免地方政府对经济的过多干预和由此导致的重复建设、产能过剩问题，同时加大中央政府在范围内的再分配职能。
业内专家指出，在事权调整的同时，中央政府将根据不同地区的经济发展水平和收入差距，核定各地区标准化收入和支出，确定对各地区转移支付的规模，同时优化转移支付结构。
财政部门已开始对专项转移支付的项目进行清理和整合，减少规模，同时相应提高一般性转移支付的比重。
而关于财权和事权相匹配的改革，牵涉到以分税制为基础的税制安排。分析人士指出，目前就分税制改革还没有取得高度共识，未来是按照税种划分中央税和地方税，还是在各种税之间调整分成比例，还有待在税制改革中逐步完善。《决定》中对此的表述也有所保留，“保持现有中央和地方财力格局总体稳定，结合税制改革，考虑税种属性，进一步理顺中央和地方收入划分。”
《决定》提出“允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道”。彭文生表示，从中长期来讲，在改进地方财政预算制度规范的基础上，一定范围内允许地方政府进行自行发债，可以对地方财政预算形成市场约束，也可以改变其过度依赖地方融资平台和卖地为主的融资模式。
不过，该项改革仍然存在法律障碍，推进路径或与房产税类似，选择部分偿债能力达标的地区先行先试，积累经验，与此同时推动《预算法》修正，以扫清地方自主发债障碍。
中期预算编制或启动
中国劳动学会副会长苏海南指出，预算分类不清楚，预算报告的标准化、制式化不够，信息披露工作粗糙，“人大代表都看不懂，何谈监督，特别是对三公经费的监督。”对此问题，《决定》明确提出“实施全面规范、公开透明的预算制度。”
在预算改革中，“建立跨年度预算平衡机制”被业内专家关注。中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇认为，建立跨年度预算平衡机制，意味着未来将编制中期预算。中期预算，简单来说是一种预算收支安排超过一年的财政计划，旨在为政府及各部门提供各财政年度中的支出预算必须遵守的预算限额，从而有效控制这些部门不断增长的财政支出。
财政部对中期滚动预算有多年的探索和研究，并且已在个别地区试点，试点范围很小，下一步中期滚动预算纳入改革值得期待。
专家指出，长远来看，我国将建立周期性预算平衡机制，按经济周期安排财政预算，国民经济景气的时间内实施紧缩的财政政策，从而保留财政盈余，经济萧条时实施扩张性的财政政策，安排财政赤字，各期的财政赤字和财政盈余保持基本一致，从而实现财政预算的跨期平衡。
此外，全口径预算管理也将推进，政府性基金预算、社会保险预算和国有资本经营预算将逐步纳入财政预算管理。
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