[摘要] 10月22日，国家统计局公布数据显示，9月份全国70个大中城市，有69个城市的新建商品住宅价格同比上涨。北上广深四个一线城市同比涨幅超过20%，这是该项统计自2005年开始发布以来首次出现这种情况。
10月22日，国家统计局公布数据显示，9月份70个大中城市，有69个城市的新建商品住宅价格同比上涨。北上广深四个一线城市同比涨幅超过20%，这是该项统计自2005年开始发布以来首次出现这种情况。
分析人士表示，9月份适逢房地产市场传统的销售旺季，一些热点城市成交量飙升促使房价上涨。同时，9月份土地市场的火爆是房价飙升的直接诱因。
有关专家表示，一线城市如此惊人的房价涨幅，也使得一线城市原先制定的房价控制目标几乎成为泡影。因此，中央层面可能推出新的调控措施。建立调控长效机制、更多依靠市场手段、通过加大供应平抑房价，将成为中国楼市的未来调控方向。
一二线城市“地王”频现
近日，多个城市高价地王扎堆出现。9月4日，二度挂牌的北京农展馆地块，以总价43.24亿元被融创收入囊中。其楼面价高达7.3万元/㎡，成为北京单价的地王。
如果按照7.3万元/㎡的楼面价来计算，叠加建安、管理、税费、资金成本，此地块成本起码高达10万元/㎡。如果剔除其中不可销售部分，入市的成本价已经达到12万元/㎡以上。这一价格已经超过北京在售的所有物业。
北京单价地王刚刚诞生，上海总价地王便横空出世。9月5日，备受关注的上海徐家汇中心地块亦觅得买家。港企新鸿基旗下公司以217.7亿元竞得该地块，高出起始价约42亿元，溢价率24.4%，成为上海总价地王。据计算，该地块的楼面单价约3.7万元/㎡。
新鸿基地产有关负责人表示，上海受自贸区规划利好，整个城市的市场前景还非常大。因此，新鸿基地产并不认为这是疯狂拿地。
同时，一线城市的地王热在向二线城市蔓延，杭州、苏州、厦门等二线城市的地价纪录均已被刷新。近期，部分二线城市土地市场表现活跃，包括杭州、武汉、南京等地，“地王热”大有从一线城市向核心二线城市蔓延的势头。
8月27日，泰禾集团力挫中海、万科、融信等房企，以40.52亿元的总价拿下厦门海沧地王地块，折合楼面价10834元/平方米，溢价率高达185.2%。
9月5日，苏州和杭州也有多幅地块楼面单价被刷新。苏州金鸡湖两幅地块被世茂以47.25亿元包揽，并催生了苏州单价地王。
杭州华家池地块共拍出136.73亿元，其中57、58、59三个地块分别以56.2亿由绿地、36.7亿(溢价49%上限)由世茂、43.83亿(溢价49%上限)由滨江拍得，成交楼面价分别达到19416元/㎡、23828元/㎡、23189元/㎡。
9月12日，起拍价高达70亿元的武汉精武路地块公开出让。该地块位于武汉新华路、解放大道、江汉北路合围区域，在武汉地产界被誉为汉口的。
最终，越秀地产击败复地、世茂、金融街以90.1亿的价格拍得武汉精武路地块，折合楼面价格12617元/平方米，溢价率28.7%，一举创下了武汉总价和楼面地价的“双料地王”。
9月18日，天津南开区天拖地块最终以103.2亿元总价成交，这也是天津成交总价突破百亿元的地块。
据称，挂牌底价高达91.8亿元的该地块最终溢价12.4%，折合楼面地价每平方米10109元。而参与该地块争夺的包括融创中国、天津房地产集团和招商、保利、万科等多家房企，最终被融创中国收入囊中。
早在7月，土地市场就已经开始“发烧”。2013年7月成交的北京夏家胡同地块、北京孙河地块、广州南洲路地块、珠海联澳路西侧地块等当月“地王”，都是楼面价格逼平甚至超越了周边一二手房的售价。这种“面粉超过面包价”现象，明显影响了开发商的预期，导致9月份上演了新一轮的抢地大战。
分析人士表示，地王频出，显示房地产企业对市场判断积极，且资金状况明显改善，现金流充裕。房企资金自2010年来首次步入“偏松”区间，大量社会资金流向房地产业。
国家统计局公布的数据也显示，2013年前7个月，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%。
有研究机构发布的数据显示，2013年上半年房企资金来源同比增速达32.1%，比2012年同期加快26.4个百分点，创下2011年以来新高。
业内人士指出，2013年以来土地市场供应紧张、竞争激烈，是高溢价率地块、高单价地块频现的主要原因。由于一二线城市的土地储藏量相对匮乏，因此，地方政府也加大了土地供应量。
据有关机构统计的数据显示，8月份，上海、北京、广州、深圳等10个典型城市土地出让金收入811.6亿元，土地成交均价为每平方米3259元，同比增幅分别达到149.3%和151.4%。
在渣打银行实时调查的30家开发商中，21家表示在未来的3到6个月准备购买土地，其中10家还表示与3个月前相比，当前有更大的土地需求。因此，今后几个月土地市场活跃态势依旧，土地成交均价或仍将处于高位。
高房价导致调控失算
分析人士表示，房地产企业对楼市判断积极，地方政府的推地热情很高，不断上涨的土地价格又进一步助涨了房价，最终导致楼市调控目标落空。
在中国，人们常常以面粉和面包形容土地与房屋之间的比价关系。最近土地市场的火爆行情，让众多购房者相信，“面粉”价格正在飙升，“面包”涨价难以避免。
2013年以来，中国楼市又开始进入上涨通道，楼市成交“量价齐升”。国家统计局发布的数据显示，2013年7月中国70个大中城市中，有69个城市房价同比上涨，涨幅达到18.3%。
国家统计局10月22日公布数据显示，9月份70个大中城市房价环比上涨的有65个，同比上涨的有69个。9月同比价格变动中，涨幅为20.6%，为下降1.8%。
值得注意的是，北京、上海、广州、深圳四大一线城市9月份房价同比涨幅全部超过20%。9月，北上广深的新建商品住宅价格同比涨幅分别高达20.6%、20.4%、20.2%和20.1%，二手住宅价格同比涨幅也分别达到17.8%、12.3%、10.7%和13.6%，遥遥领先于其他城市。
北京大学教授陈国强表示，9月份的数据显示住宅销售价格大多处于上升态势，连续多月增长的格局在延续，且房价同比上涨的情况呈现明显分化。
陈国强指出，同比来看一线城市与二三线城市相比变化更为明显，北京、上海、广州的涨幅明显高于其他城市。相比之下，二三线城市的上涨较为缓和，一线城市领涨明显。
分析人士表示，9月份适逢房地产市场传统的销售旺季，一些热点城市在楼市成交量上迎来整体爆发，成交量飙升促使房价上涨。
同时，9月份土地市场的火爆是房价飙升的直接诱因。9月上海等一线城市接连出现地王，这些因素无疑进一步带动了周边房价的上涨。
有关专家表示，一线城市如此惊人的房价涨幅，也使得一线城市原先制定的房价控制目标几乎成为泡影。
2013年3月，各地出炉“新国五条”具体细则。其内容大体一致的房价控制目标，都是将房价增长与人均可支配收入(扣除通货膨胀因素)挂钩，要求2013年房价涨幅低于当地人均可支配收入涨幅。
其中，上海目标为“基本稳定”，北京目标为“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房价格”。
除了北京和上海，深圳和广州公布的细则均将2013年房价目标定为“全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”，而厦门、南京等城市均是“低于居民收入的涨幅”。
然而，从9月份实时公布的数据来看，在监测的重点城市中，近70%的城市房价同比增幅超过当地过去三年的人均可支配收入(扣除通货膨胀因素)增幅的平均值，其中一线城市与调控目标的差距之大尤为显著。
来自深圳市统计局的数据显示，2012年深圳居民人均可支配收入40742元，剔除价格因素实际增长8.6%。而中指研究院的数据显示，深圳2013年前三季度新房价格累计涨幅达18.84%，高出2012年人均收入实际增速10个百分点。
广州2013年房价突飞猛进，涨幅超过20%，超过上海，仅次于北京。而2012年广州市居民家庭人均可支配收入38054元，扣除价格因素实际增长8.1%，比2013年前三季度房价涨幅低13个百分点。
在北京的细则当中，对于房价调控目标表述模糊，业内将其理解为房价不再上涨。然而，北京新房价格领涨，累计涨幅超过20%。
那么，地方政府怎么看待房价调控目标？近日，包括深圳、厦门等几个城市房管部门对能否实现房价调控目标并未给出明确回答，只是表示将加大调控的力度，努力完成调控目标。
有关专家表示，即便2013年四季度地方政府下大力气把房价控制，全年也达不到房价调控目标，更何况现在房价涨势仍未改变。
相关数据显示，9月份新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达15个，这15个城市完成年度调控任务基本无望。还有24个城市涨幅在8%-10%之间，这些城市完成年度房价调控任务的难度非常大。
新一轮楼市调控加码
2013年以来，中国房地产市场再度呈现火热之势，但是不同城市间市场冷热不均的状况也很明显：一二线城市供不应求，不仅房地产企业之间的激烈争夺使得地王频出，而且部分热点区域楼盘再次出现“日光盘”现象；而三四线城市销量则明显滞后，库存高企，房价上涨速度趋缓。
分析人士表示，房价快速上涨超预期，中央层面可能推出新的调控措施。建立调控长效机制、更多依靠市场手段、通过加大供应平抑房价，将成为中国楼市的未来调控方向。
随着房地产调控的持续，不同城市间房地产市场分化加剧。因此，再采用“一刀切”的统一调控政策就很难奏效。调控政策应该根据不同地区的情况，相应做出更有针对性更精准的调整。
事实上，中国房地产市场不是一个统一的市场，带有很强地域特点。应尽量避免采取统一的政策，可出一些原则性的政策取向，各个地区可以根据不同的情况，采取一些具体的措施，这样可能会对房地产行业的正常发展更有利。
有关专家认为，不同城市间房地产市场分化加剧，未来房地产调控更应该转换新思路，房价涨幅较高的重点区域严格实行调控各项措施，而对于大部分已经较为平稳的市场，则适当采取去行政化的手段调控。
近期召开的中共中央政治局会议在房地产方面要求“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。”要求中并未明确提及房地产调控，这是否意味着调控方向的转变？
暂停三年的A股房企再融资悄然重启。不久前，新湖中宝（600208）发布公告：新湖中宝拟定向增发募资55亿，投向其位于上海区域的两个棚户区改造项目。这与市场期待的房企再融资存在偏差：募资投向棚户区改造而非一般房地产开发项目。
分析人士认为，房企再融资有条件开闸，是中央对房地产地产调控“有保有压”态度的表现。而城镇化、棚户区改造，正是中央稳增长战略的重要抓手，亦得到了中央层面的支持。
长远来看，新一届政府在房地产调控的思路上与上一届不同，是要去行政化，建立长效机制和市场，资本市场直接融资的顺畅将有利于长效机制的进一步完善，有利于房地产市场化调控思路的延续，同时将有效地增加市场供应，符合“长效机制”的定义。
有关专家表示，在下半年流动性趋紧的背景下，新一届政府对待房地产目前的态度是既不放松也不收紧，但局部政策存在或松或紧的可能，比如市场秩序整顿、推出第二批房产税试点、放松房企再融资、支持首套刚需等。
业内人士认为，中央政治局让房地产调控“保持沉默”，其实就是为了平稳楼市情绪，稳定经济增长，同时也为房地产调控方式的转变、建立长效机制建设，做过渡性的筹划。
近期，由于房价过快上涨，市场对于政府将出台更加严厉的楼市调控措施预期渐浓。据称，更加严厉的楼市调控措施可能将在十八届三中全会后将浮出水面。
目前，房地产业界普遍关注十八届三中全会，都等着看政策的方向。如房地产直接融资、房产税、土地供给制度、保障房、城镇化整体布局和规划，最后都将给出答案。
住建部等部门近期将对成都等地楼市进行调研，目的在于收集相关信息，总结各地调控楼市经验教训。业内人士认为，此举意味着，房地产调控长效机制正在加快建立。
对于房地产调控长效机制，有关专家表示，更多采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控；同时，在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。
住房和城乡建设部有关官员表示，对于市场比较关注的房产税，此次机制也可能会有重点涉及，但是具体内容尚难确定。
业内人士提醒房企，在楼市调控的关键期，房企拿地要慎之又慎。同时，房企必须保持冷静，降价促销将成为房企“最后一根稻草”。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
