[摘要] 金九银十不出意料在火热中收尾，从成交量来看，2013年的金九银十仅次于最“疯狂”的2009年。房价方面，10月百城房价环比上涨1.24%，北京、上海等十大城市住宅均价与去年同期相比更是上涨15.69%。
金九银十不出意料在火热中收尾，从成交量来看，2013年的金九银十仅次于最“疯狂”的2009年。房价方面，10月百城房价环比上涨1.24%，北京、上海等十大城市住宅均价与去年同期相比更是上涨15.69%。
不过在10月末，京七条的出台以及中央政治局释放出的加大供应、建立多层次住房供应体系的信号，以及十八届三中全会有望出台的住房方面详细规划，都使房地产市场的走向可能产生变数。
金九银十成色足
截至上周，楼市每年度的季节“金九银十”正式落下帷幕。从数据角度来看，2013年10月，楼市在2012年市场复苏的情况下继续升温，典型的54个城市楼市总成交量达到了27.7万套，环比上涨幅度达到了5.5%，这一成交量也创造了年内除3月以外的第二高点。
大多数城市9、10月份的成交量创下近几年以来的新高，上海、南京、杭州、武汉等城市金九银十期间新房销售面积是2010年调控以来的新高，深圳、天津、成都、重庆等城市则是2011年限购升级以来的新高。包括上海、深圳、南京、天津在内的相当一部分城市2013年的总销售面积已经超过了去年全年的水平，其中上海前10个月共销售1040万平方米，自2009年之后首次踏上千万平方米大关。
中指研究院分析师秦晓鑫表示，“金九”之后，多数城市继续加大推盘，促进成交高位运行，而部分房企在前三季度实现良好销售业绩后开始追求更大利润空间，推出精装、楼王项目等高价房源，中高端楼盘入市量加大带动房价结构性上涨；需求方面，购房者热情不减，部分城市继续上演“日光盘”“一房难求”等现象，市场热度仍维持在较高水平。
“从成交量角度来看，2013年楼市整体成色仅次于2009年。截至10月28日，年内54个城市总成交量达到了250.8万套，同比上涨幅度达到了17.2%，预计全年有望突破300万套。其中一线城市上涨幅度达到了19.6%。”中原地产市场研究部总监张大伟对新金融记者表示。
房价涨幅同样明显，中指研究院发布的数据显示，2013年10月，100个城市（新建）住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，涨幅环比扩大0.17个百分点。同比来看，100个城市住宅均价与2012年10月相比上涨10.69%，涨幅比上月扩大1.21个百分点。值得一提的是，北京、上海等十大城市住宅均价为18533元/平方米，环比上月上涨1.95%，与上年同期相比上涨15.69%。
从整体来看，由于房地产调控的大背景，近几年来每每爽约的金九银十，在2013年真正显出了成色，各重点城市市场热度延续之前的上升势头，成交量、价均处于高位攀升的状态，尤其在下半年各地银行贷款层面普遍收紧的背景下，需求依然不见消退。
政策变数渐显现
不过正是由于楼市的量价齐涨，以房价上涨压力最为明显的一线城市为首，政策面逐渐面临收紧的局面。北京率先发布“京七条”，以增加“自住型商品房”的形式增加市场供给，对市场心态起到了立竿见影的效果。截至10月29日，北京新建住宅签约套数为8663套，环比下调幅度为32.3%，同比下调也达到了3.1%。二手房住宅也出现了下调，环比下调了20.2%，同比下调了4.5%。
紧接着深圳近日也从信贷角度收紧调控，执行二套房贷首付7成的政策，这也是继北京之后第二个执行二套房贷收紧的城市，预计也将对成交产生较为明显的影响。
而中央决策层层面释放出的信号则更值得关注。中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。业内人士表示，在即将召开十八届三中全会的前夕，政治局内部专门针对住房问题组织集体学习，住房问题首次进入政治局内部的定调会议，说明中央在住房问题上有意达成思想统一，也就是说由国务院牵头制定的详细规划有望在11月下旬到12月初出台。
“随着房地产调控的主体从中央向地方转变，在北京和深圳出台地方新政之后，预计包括上海、广州（楼盘）在内的部分2013年以来房价快速上涨的核心城市，政策面或多或少都会有所收紧，这在一定程度上将改变当地市场的整体氛围，从而促成成交量、价增幅在年底有所收窄。”上述业内人士表示。
截至目前公布3季度报的上市房企合计135家，这135家企业合计总营业收入达到了4675亿，总利润为835亿元。但是行业利润率却比2012年明显下滑，行业利润率只有17.9%，净利润只有13%。
虽然多数企业实现了净利润同比增长，但增长率普遍低于销售额、营业收入等规模性指标的增长率，基本延续了过去两年来“增利低于增收”，甚至“增收不增利”的趋势。
高负债、高贷款利率抵消了大量利润，而土地价格的快速上涨和土地拍卖市场的激烈竞争，也使房企利润有所下滑。而这些，都预示着房地产行业的未来前景，似乎并不像火热的“金九银十”那样，看上去那么美好。
延伸阅读：
房价上涨快 "房天下狂"活动是购房者的一个福音
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
