[摘要] 房地产行业:调控任重道远。以北京市住建委为首的政府机构联合提出了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》简称“京七条”。
事件描述:加大自住型商品住房供给
以北京市住建委为首的政府机构联合提出了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》简称“京七条”。
在意见中,首次提出了“自住型商品房”,政府将从供给端开始,制定一整套中低价商品房建设与销售体系,照顾中等收入人群刚性购房需求,使得房地产市场供应结构多样化,以平抑北京过快上涨的房价。
影响:短期减弱北京购房者购房意愿
京七条提出,2013 年底前,北京要完成不低于2 万套自住型商品住房供地。从今年的情况来看,北京商品住宅月均成交量约1 万套,9 月末库存超过6 万套,量上而言,京七条的影响有限。不过,由于新增的2 万套自住型商品房价格要求比周边商品房的价格低30%,我们认为,这会对购房者的预期产生影响,至少从短期来看,北京购房者的购房意愿预计将会减弱。
前提:需要土地供应做保障
京七条的出台最为核心的政策目标仍然是抑制房价的过快上涨,这在本质上还是要解决房地产市场供给的问题。我们认为,只有供给实质性增长才有助于平抑房价。目前需要观察的是自住型用房供地是否会占用原先的商品房供地指标,如果确实是新增而非占用商品房供地指标,其对抑制房价的过快上涨或有帮助。
关键:分配和退出机制
京七条提出的自住型商品住房从某种意义上来说就是经济适用房,只是其适用的群体范围更大一些。事实上,过去的经济适用房政策在实际操作层面上出的问题比较多,特别是在分配方面存在较大寻租空间。在退出机制方面,京七条中规定:自住型商品房满5 年才可以转让,增值30%上缴,且转让后不得再申请。
政策展望
北京市出台的房地产政策往往具有先导性,其有可能代表着未来房地产调控的大方向。我们认为,京七条一方面体现了政府有意愿加大房地产市场的供给,按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路,进一步完善住房供应结构;另一方面,我们认为在供给层面上提出加大土地的利用效率,企事业单位自用地也有可能加快流转。
风险提示
京七条短期影响楼市成交。
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