[摘要] 目前，我国楼市呈现出“冷热不均”、“两极分化”的状况。一方面，热点城市房价居高不下；另一方面，“空城”现象又屡见报端。尤其是北京、上海等一线城市，更是“疯过头”了。兴业证券报告显示，9月份北京、上海等一线城市成交环比升幅超过20%,且同比也有较大幅度回升。
“三季度，主要城市新房和二手房价继续上涨，且涨幅持续扩大。”交通银行房地产分析师夏丹在接受本报记者采访时称。
记者梳理7月份以来的房地产数据发现，继二季度楼市受到“国五条”的短期抑制影响后，进入三季度以来，随着“国五条”政策效应的逐渐淡化，房地产市场进入了全面的“飘红”状态，出现量价回升局面。
“这主要是三季度整体有效供应量不足导致的。”夏丹分析称，七八月份为传统淡季，开发商实际推盘量处于较低水平；同时部分地区的政策松绑信号带动部分观望者入市，开发商顺势提价。另外，在土地市场方面，三季度住宅用地交易热情不断攀升，主流房企加速回流一二线重点城市。随着高价地块接连涌现，前三季度土地出让总金额创历史新高，十大城市土地出让金已经超过去年全年水平。而在成交量方面，9月份随着推盘增加、气温消退，“金九”成交量明显回升，前三季度总成交达2010年以来，一线城市回升尤为明显。
这在近期发布的数据中也得到印证。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2013年三季度，百城住宅均价涨幅较二季度明显扩大，累计上涨2.89%。其中，十大城市新房和二手房价格涨幅均扩大，新房当季涨幅今年以来首次超过二手房。
尤其是9月份，被监测的100个城市新建住宅均价环比上涨1.07%，涨幅比上月扩大0.15个百分点，连续第16个月上涨，自2013年5月以来再次突破1%。房价“高烧不退”的情况着实令人担心。
有业内人士表示，这种状况有望在四季度得以改善，涨幅或将有所缓和。“四季度新增供应量通常大于三季度，但在银行个贷业务收紧和去年成交高基数影响下，同比增幅或将趋于温和。”夏丹表示。
瑞银证券房地产行业分析师李宗彬也表示，预计四季度住宅用地供给环比或将显著增加，各线城市将在四季度迎来推地高峰，特别是一线城市可能在国土部的督促下加大住宅用地的供给量。
目前，我国楼市呈现出“冷热不均”、“两极分化”的状况。一方面，热点城市房价居高不下；另一方面，“空城”现象又屡见报端。尤其是北京、上海等一线城市，更是“疯过头”了。兴业证券报告显示，9月份北京、上海等一线城市成交环比升幅超过20%,且同比也有较大幅度回升。
对此，有专家推断，大部分城市由于供应充足，量价将保持温和上涨，推动商品房销售面积和均价继续上扬。少数供应严重过剩的城市在未来较长时间内都将存在需求不足和价格下降的风险。
对于四季度房地产形势以及调控的方向，房价涨幅或将有所缓和成为受访专家们的共识。
“预计房价涨势暂难改变，重点城市在"国五条"细则出台后所制定的房价控制目标恐怕难以实现。推盘量的增加将在一定程度上缓解房价上行压力，四季度总体房价不会大幅反弹。各类城市间房价走势更趋分化，供求失衡突出的热点城市可能出现量价攀升局面，大多数供应充足的城市房价涨幅仍将在一定范围以内。”夏丹如是说。
兴业证券报告则显示，虽然房价涨幅创峰值,但上涨仍然是结构性的。北京、深圳的单月环比涨幅超过3%创历史高位，核心城市的加速上涨是导致9月整体环比上涨的重要原因，而反观成都、贵阳等城市连续多个月环比涨幅低于1%。从之前温州和郑州的政策中可以看出，当前政府对地产调控的态度由避免一刀切而转变为差异化的调控，从目前房价上涨特征上看，触发性调控的概率较小。
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供地方式调整难解房价高涨之忧
（来源：中国建设报）随着房价越涨越高，北京市的住宅用地出让方式也越来越复杂。在“限地价、竞配建”和“限房价、竞地价”等方式之后，最近，更复杂的“竞自住型商品房”的土地供应方式在北京推出。
9月25日，北京市国土资源局发布土地挂牌公告，海淀区东升乡一块二类居住用地将首次采取竞“自住型商品房”方式供应。它的竞争方式非常复杂，有起始价和要求配建的保障房面积，另外又设置了地价上限，出价超过地价上限后，不像以前要求竞保障房的面积，而是通过竞报“自住型商品房”来确定竞得人。最终的结果是这一块地上未来将既有保障房，又有“自住型商品房”，还有普通商品房。在一块地上建三类房，高度体现“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房政策目标。
北京市在8月份提出落实“进一步降低自住型改善型商品住房价格”的房价控制目标后，计划今年供应2万套自住型商品住房，每套总价基本控制在200万元以内，计划每年向市场投放该类房源约占新建商品住房市场份额的40% 50%。这次海淀区东升乡的地块出让的奇特做法应该就是转变住宅用地供应方式的尝试。
“自住型商品房”的概念很奇特，之前普遍的理解是市场上交易的商品房中用于自住的部分，完全是一个统计概念。但是在北京已经变成政府确定的供应住宅的一种类型，如果把自住型和改善型对应起来看，大概可以看作是居民购买的套和第二套房。根据透露出的北京市自住型商品住房管理办法的内容，该类住房仍然明确为商品住房属性，同时又对该类住房的再上市年限要求和分成做了明确规定。这种规定过去在经济适用房上就有过，说明自住型商品房并不是完全的商品房，价格必然被政府控制。
只是这种控制并不能真正解决北京房价过高问题。在政府的各类限制之下，价格受到管制的保障房和自住型房屋比例会有所提高，看起来房地产市场中有不少低价房屋供应，但是真正用于商品房建设的土地面积会更小。静态地做一个假设，一个城市的土地供应面积总量固定，更多地把土地用于政策性住房，商品房市场所占土地比例就越小，供应随之减少后价格就越高，导致更多的人买不起商品房。随之，原来的“夹心层”将掉入政府保障的行列，原来部分可以购买商品房的居民掉入“夹心层”，需要政府来帮忙解决自住型住宅，更多人不得不寻求政府的住房供应，从而走入一个恶性循环的怪圈。
当然如果能大面积增加土地供应就能缓解这种循环，既有大量政策住房，商品房的供应也不少，皆大欢喜。北京市此前宣布住宅用地供应在增加，截至8月底，北京市供应住宅用地约722公顷，为去年同期的4.1倍。喜人的比例还需要更多去解读。2012年北京市计划供应住宅用地为1700公顷，而上半年仅仅落实9.3%的比例。2013年住宅用地的供应计划为1605公顷，到8月份供应722公顷，与低迷的去年数据相比增长迅速并不能代表北京市住宅用地供应充裕，其实只完成全年计划的45%。住宅用地供应限于机构的运作能力和后备资源情况，要短期内真正快速增加其实是很难的。
对于商品房价格的上涨，其实地方政府并不能真正控制，宏观结构的扭曲，让地方政府的微观手段无法解决，长期积累的问题，更无法用短期的考核来完成。北京市的选择无疑是在各种约束条件下的明智之选，但是它解不了高房价之愁，甚至有恶化的可能。
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