[摘要] “用政策解决房价不如用市场调节来解决问题，政府只负责群众的基本保障就行了。”任志强对记者透露，下个月三中全会以后，很可能会对土地政策和相关政策做一些调整，所谓的长效机制，最根本的问题就是要解决土地问题。
“地王”频现敲响警钟
( 来源：中国城乡金融报)房地产销售旺季来临，近期房价又是一路高歌猛进。由于主流房企争相聚集一二线发达城市，北京、天津、上海、杭州、苏州等多地频现“地王”，其中上海“地王”总价高达217.7亿元。地价的不断上涨，直接助推了房价上涨，北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价同比涨幅全都超过10%，北京更是以接近20%的同比涨幅领跑。
房价高涨再次绷紧了大众的神经，而“地王”频现更是让购房者感叹，房价又要上涨。毋庸置疑，供需矛盾和市场经济的发展会推高房价。但中国的房价受到很多因素的干扰，其中就包括地价上涨。部分地方政府对土地财政收入的过度依赖、房地产市场中金融投机行为、土地招拍挂出让方式的直接推动、部分城市的土地供给不足都造成了地价的上涨，甚至催生“地王”。
在现行财税体制未改革的情况下，地方政府难以摆脱对土地财政的依赖。开发商付出的代价最终还要由买房者承担。土地市场的高溢价必然传导到房价层面。地价推高房价的危害不仅在于加剧楼市泡沫；还加剧了房地产企业的经营风险。房地产企业高价竟得“地王”后，必须通过银行贷款、股票增发、IPO等方式募集资金，直接导致了企业财务风险加大。对商业银行来说，大量占压资金的高额“地王”项目使银行信贷投放的集中度增高，加剧了银行信贷风险。
尽管国家已经在进行宏观调控，但是依然控制不住房价的上涨，而且地价的上涨又增加了国家调控房价的难度。
笔者认为要想从根本上解决地价、房价虚高的问题，还需要国家政策多方面的引导：从房屋供应上，大力加强廉租房和保障性住房的供给；在房地产开发商的管理上，建立房地产开发企业诚信制度，对开发商的拿地违约行为进行记录登记档案，达到一定程度给予公开处理，引导房地产企业多元化发展，转移单一投资风险；在财政上，深化财税体制改革、发挥市场自身作用完善土地出让制度，进而维护整个房地产市场健康发展。同时，继续强化国家对房地产市场的调控，在政策方向上保持连续性和稳定性，并且针对地价攀升的问题，在政策制定上不断优化和更具针对性。
商业银行是房地产市场资金的主要供给者，房地产市场的波动将直接导致经营风险，使商业银行风险管理面临严峻挑战。因此，笔者建议，银行应紧跟房地产市场的变化情况，调整业务政策，避免业务风险，保持稳健运行。
首先，开展房地产业相关贷款全面分析，分析调控政策对各类贷款的影响程度，预测可能产生的风险损失，提足相应的损失准备，确保充足的风险补偿能力。其次，密切关注房地产市场区域差异，实行差异化信贷政策。贷款重点投向市场秩序规范、房价平稳增长地区，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区和城市。第三，健全房地产贷款风险预警体系建设，有效控制贷款组合风险。切实提高对房地产业发展的分析预测能力和对房地产贷款风险的预警能力，将房地产贷款比重控制在一个合理的范围内，避免使银行贷款过度集中在风险较大的行业贷款上。
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任志强:不拼高价地 拿不到地王就去别处
（来源：每日经济新闻）“为什么要拼？”在9月底北京“限房价、竞地价”的环保科技园地块高溢价成交后，华远地产董事长任志强在接受《每日经济新闻》记者专访时说道。
当日，中铁建以18.1亿元力挫其他7家房企，将海淀环保科技园地块收入囊中。这也是北京今年以来推出的第三宗“限房价、竞地价”的地块。有迹象表明，“国五条”北京版细则中提到的增加“限房价、竞地价”土地供应的政策正在加速落地。但在任志强看来，这依然不能解决根本问题。
“用政策解决房价不如用市场调节来解决问题，政府只负责群众的基本保障就行了。”任志强对记者透露，下个月三中全会以后，很可能会对土地政策和相关政策做一些调整，所谓的长效机制，最根本的问题就是要解决土地问题。
华远二线城市储地超300万平方米
贴在任志强身上的标签很多，但他的身份仍然是 “商人”。一旦参与拿地，这块土地未来的空间会有多少，销售价格几何，他心里都有数。
“这块地 （上述环保科技园地块）实际上靠的是不限价那部分，这部分如果把商业做成四、五十年产权的商业园，按照现在的价格，每平方米可以卖到4万多元，不限价的两三万元每平方米的面积差不多就是12亿元。”在任志强看来，这一地块不限价的部分应该就能把成本打平。但即便如此，他仍坚持他的拿地原则。“为什么要拼（地王），王石都不拼了，我们更不能拼。”
“我们拿不着地王就去别的地方，没有一、二线城市就没有地王。我们很早就去了二线城市，储备的土地面积大概有300多万平方米。”任志强说。
《每日经济新闻》记者从华远内部获悉，目前，华远地产已经把持续新增土地储备定为长期战略。根据华远地产2013年中期报告显示，公司已在北京、西安、青岛、长沙等多地布局。而对于华远地产的大本营北京来说，任志强也并没有停止布局。
继去2012年底，华远地产以10.05亿元在通州拿地之后，2013年2月，又通过挂牌出让的方式获取“北京市密云县新城0202街区0901、0902、0903地块二类居住、文化娱乐、社会停车场用地项目（配建限价商品住房）”国有建设用地使用权。
“一线城市我们也在增加土地储备，但不是以地王的方式拿的。”任志强说道。
根据公开资料统计，华远地产在公开市场彻底沉寂近两年后，从2012年11月开始发力，不到一年时间，已先后在北京和西安低调斩获五幅土地，拿地支出总计为26.54亿元。
对此，有业内人士向记者表示，华远地产上述拿地花费与万科、保利等大型房企或许无法相比，但从华远地产自身来看，公司正在稳中“求变”并加快扩张步伐。
冲刺百亿军团的目标
对任志强进行这次专访时，正值华远集团三十年，相比于这个微博拥有上千万粉丝的“明星”来说，华远的“名气”似乎暗淡了几分。
“那是因为你们理解片面。”任志强表示，“房地产只是华远集团的一部分，此外还包括金融、科技和服务业。华远同时也是北京银行和招商银行的股东之一。”
“从1996年到1998年，我们可以说是，那时候80多亿元的总资产是万科的四倍。在上市企业里，我们没从市场拿一分钱，但给股东是现金分红的。”
但正如任志强自己所言，不从资本市场上拿钱直接影响到了华远的扩张速度。“企业不在于大小，而在于股东给你一块钱，你给他赚了多少钱。所以我们一直强调率和回报数额。”据任志强介绍，在整个房地产行业中，华远地产的率水平前两年排在第七位，去年稍有下降，在12位左右。“从回报来说，我们在还是靠前，这就是核心竞争力。”
在任志强的竞争名单中，似乎一直都有万科的名字。当郁亮提到房地产行业的“天花板”以及万科的第四个“十年”时，任志强则以退休为由回避了这个问题。但在他的谋划中，华远的目标则是在尽可能短的时间内冲刺百亿军团，进入新的发展平台。
根据年报，华远地产2012年销售额已达56.2亿元，加之近一年时间内，公司斥资27亿元加紧 “存货”，“预计未来两年内，华远跻身地产"百亿军团"可期。但要达成既定目标，华远还需继续加快融资和土地储备。”一位房地产行业分析人士对《每日经济新闻》记者表示，如果华远想顺利实现百亿元销售规模，以其目前超过300万平方米的土地储备来看，其每年新增土地储备要达到30万平方米至50万平方米（建筑面积）。
不单是地产销售，在整个行业都谈“转型”的大趋势之下，任志强也没有落后。据华远地产客服中心总经理谭宇青介绍，目前华远对于业主居住服务的范围在不断扩大，而华远旗下楼盘“重复购买”率已 过了40%。
“三中全会可能会促进资本市场发展，这样我们通过再融资就可以迅速发展。”任志强说。
大佬们的政策预期
当记者提及，华远在接下来的拿地方向是否会更侧重于这类“限房价、竞地价”的地块时，任志强说道，“我们不会去抢地，限房价的地块我们抢了几个都没抢上。”
但对于逐渐在土地市场增多的这种特殊地块，任志强表示，“只是达到了房地产销售价格的要求，我不认为对市场有好处。”在其看来，这类用地建设的住宅在住房资格审查上没有任何规定，也就造成到最后不知道究竟卖给了谁。
在采访中，当谈及对下一步房地产宏观调控的走势的判断时，任志强直言，“要加强政府责任，要把市场和保障分清楚，政府就负责保障。用政策解决房价不如用市场调节来解决问题，政府只调节群众的基本保障就行了。”
在华远集团三十年的论坛活动上，茅于轼、樊纲、张维迎、周其仁、宁高宁、刘晓光等著名经济学家、企业家纷纷出席，并对未来房地产行业宏观调控做出了判断。
著名经济学家樊纲指出，中国的土地一定是有限的，但是在有效的土地供给上不能再人为地体制供给，“只要提高了土地利用效率，我们还是可以在土地上供给更多的房子。内地这么多土地，土地容积率远未达到香港地区的水平，抑制房地产供给的东西再不改，那肯定是房价不断上涨。”
“现在我们也拿不准政策是否要调整，据说要增加中等收入群体限价房，这个比重在40%左右，这样的话，谁拿到地就占到便宜了。”首创集团总经理刘晓光做出判断，在未来五年的时间内，刚性的改善型需求依然会持续向上发展。
刘晓光表示，未来其更关注中国沿海发达城市形成的新的城市群和城镇化，譬如江苏、浙江、福建、广东、山东都将是有发展的市场。“北京、上海的房子很贵，没有办法，为什么呢？因为它已经不是一个纯粹购买住房的问题，还有很多复杂的社会角色。”
任志强告诉记者，在接下来的三中全会以后，很可能会对土地政策及相关政策做一些调整，所谓的长效机制，最根本的问题是要解决土地制度，“比如基于土地流转问题，建设用地进入市场的问题，方案中可能会有这些说法，但最后确定什么还要看三中全会。”
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