[摘要] 10月9日，瑞士信贷在中国香港发布《全球财富报告2013》。报告指出，未来五年，全球财富将增长39%，至334万亿美元；中国将于2016年超越日本，位居全球第二。
叶檀:泡沫若崩溃 富裕群体会成他国富翁
（来源：每日经济新闻）10月9日，瑞士信贷在中国香港发布《全球财富报告2013》。报告指出，未来五年，全球财富将增长39%，至334万亿美元；中国将于2016年超越日本，位居全球第二。
且慢高兴。财富增值常常是货币推动的资产增值幻象。如澳洲房价上升，使得当地人财富凭空增加。澳大利亚人持有物业资产和非金融资产的比例为58.5%，全球平均值为45%。
如果一个普通人在上海临港新城拥有两座不显眼的100平方米的房子，房价十年不动，随着自贸区设立一个月增值30%，一夜之间成了百万富翁，跟中了乐透大奖差不多。
在货币膨胀时代，这样的例子比比皆是，比如在鄂尔多斯房价蹿升期手握数套房的人，表面看上去都是富翁。但对于自住者来说，房价上升关系不大，不可能兑现享受富翁生活；对于在泡沫期购房、没有来得及在高位出手的人来说，房价怎么涨上来的怎么跌回去。
北美财富增长极快，由于房价和股市上升，北美人均财富在2012年中至2013年中之间的一年中激增12%。美国是世界上百万富翁的国家—共有1320万人拥有七位数以上的资产，而近46000人迈入了资产净值5000万美元以上的行列。
那又怎么样？美国的债务风险依然挥之不去，贫富差距还是在扩大。美国加州大学伯克利分校、法国巴黎经济学院和英国牛津大学共同主持的研究报告显示，根据实时税收分析，美国人口1%的最富有者与剩余的99%人口之间的收入差距创下历史新高。在2012税务年1%的最富有美国人口的税前年收入增长了近20%，平均家庭年收入超过39.4万美元，有10%美国人的家庭年收入超过11.4万美元；其余99%的人口收入增长平均仅为1%。
从这点来看，澳大利亚人要幸福得多，成人平均财富40.3万美元，仅排在瑞士之后，该国连续三年在排行榜上保持成人平均财富中位数首位，这说明澳大利亚人财富普遍较多，贫富差距虽大，还不那么离谱。
可笑的是亚洲及日本财富大幅下降的理由，日元在一年内兑美元大幅贬值23%，拖累日本人财富下降20%以上。由于日元贬值，拖累亚太区财富下降3.7%，这样的数据下降不说明什么问题。
中国家庭的财富总值在世界上排在第三位，较日本仅相差2%，较排在第四名的法国要高出56%。这个数据并不比中国的外贸数据更光鲜，但考虑到财富增长速度全球领先，让人大大地高兴。
自2000年以来，中国成年人人均财富从5700美元上升至2013年的22230美元。如果以美元计算，中国人的财富值上升得更快，这是因为自2009年以来，人民币兑美元汇率已大幅，受金融危机影响，中国人的财富一度下降20%，但随即快速反弹，目前已远高于全球金融危机时的水平。随着新富人群崛起，部分群体财富爆炸式增长，中国目前拥有100万名以上百万美元富翁，拥有5000万美元财产以上的富人数量仅次于美国。
房地产价格整体上升，人民币汇率坚挺，庞大人口中的一小群拥有巨量资产，财富想不增加都难，该为国人的富裕鼓掌。但中国财富的人均数量与中位数相差极大，贫富差距大到不大好意思说。一旦房地产泡沫崩溃、资金撤离，富裕群体就会成为他国富翁。
更大的困境是，负债率上升。在过去的12年里，亚洲(除日本外)家庭负债平均每年增长12.7%，资产增长率从2007年开始下降，负债的平均年增长率则持续上涨，目前负债增长率已经从2003年至2007年期间的12.3%增加到2008年至2012年期间的15.8%。中国有过之而无不及，2000年以来，中国的平均信贷增长率推高至18.2%，远高于区域平均水平(除日本外)。
货币推动，财富集中，负债增加，这个世界真那么富吗？
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叶檀：两招截断房地产金融风险
（来源：每日经济新闻）新的房地产政策逐渐浮出水面，这些政策着眼于以真实民间财富做实房地产资产，截断房地产的金融风险传染链条。
个表现是提高房贷门槛与利率。《成都商报》报道，近日，成都各大商业银行几乎都不约而同地提高了个人房贷的门槛，首套房贷款利率普遍上浮了5%~15%，二套房贷款利率的上浮幅度，幅度达到了25%。上浮房贷利率、提高房贷门槛几乎成为银行的共同选择，笔者在三亚等地调查的结果是，这些地方虽然不对外地客限购，但是早在两年前，无法提供一年纳税证明与社保缴纳证明的人无法贷款，只能以现金购买，开发商为全现金购买者提供9.5折左右的优惠。
房地产泡沫的金融风险主要是金融杠杆运用过量，负债率过高，上世纪90年代初所有人在海南借钱炒房，房价稍有下挫，从开发商到银行炒地炒成地王、贷款变成房东，一堆烂账与烂尾楼堆积在银行角落里，只能破产、剥离了事。而现在，三亚房价依然高企，与当地居民的平均收入完全不匹配，但三亚却没有房地产泡沫崩溃之忧，主要原因就是占当地80%购房量的外地购房者很大一部分现金购房，不管房价高低，这些富裕的持有人“我自岿然不动”，不会进行大规模抛售，把房子丢给银行。这是典型的用现金做实旅游地产的好办法。
第二个表现是开发商的融资渠道发生变化，以往银行的开发贷是主要来源，而后支撑高地价的是购房者的现金，理财者购买的用于房地产开发的信托等理财产品，最终，要过渡到房地产投资信托基金（REITs）。
9月17日，《中国证券报》披露，随着房地产调控长效机制的建立，房地产融资政策有可能放宽。其中，有关机构已将房地产投资信托基金相关政策方案提交至主管部门，开闸预期强烈。该政策可能伴随着房地产调控长效机制而推出。
REITs作为房地产风险共担、共享的信托基金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，投资者拥有发行凭证，该基金可以汇聚民间资金进行房地产投资或者管理，较为规范且有稳定利润来源的REITs也可以上市，是一种可进可退的民间资金投资方式，其中最重要的是，房地产的一级开发、二级开发、保障房建设管理都可以通过REITs的方式进行，将银行从房地产贷款的绞索上再解救一次。目前银行所拥有的房地产贷款，有一部分质量并不差，因此，可以通过资产证券化的方式推向投资市场，如此一来，银行真的可以前程无忧了。
不仅银行对房产商的开发贷较为谨慎，更谨慎的是股票市场，涉房再融资证监会未批一单。按照此前国务院有关规定，房地产企业上市申请、再融资、涉房资产注入等行为，必须以“无囤地”“无囤房”“无违规销售”为前置条件。按照三部门从2009年商定的工作程序，在提交再融资申请后，“无囤地”审核和证明材料由国土资源部开具，“无囤房和违规销售”的审核及证明材料由住建部开具，如此高的门槛进行股市再融资，几乎是不可想象的。
民间拥有的巨量房产，最终有部分通过养老由金融机构进行回购，定价主要由金融机构参照市场价制订。国务院印发 《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出了加快发展养老服务业的总体要求、主要任务和政策措施。发改委和民政部官员就《意见》进行了积极的正面解读，指出一方面意见明确提出要充分发挥社会力量的主体作用，对民间资本进入养老服务业释放了利好消息；另一方面也明确了政府的兜底责任。如果试点成功的话，对于解决老年人的养老资金问题，盘活已有房屋资源，扩大保险（放心保）公司业务都有积极意义。事实上，以房养老倒按揭的风险就在于人均预期寿命与房地产产权、返租定价，稍有不适，就会衍变为廉价夺取房屋产权的行为。
房地产政策最难改变的就是分税制后的中央与地方税收责权利清理，以及土地政策，如果以目前的市场思路，事实上是财富转移、真金白银大腾挪的思路，最困难的土地、税收清理暂且靠后。谁说只有李嘉诚懂得资产大挪移，内地的金融机构、决策部门不差分毫。
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