[摘要] 7月30日，上海，连日来持续逼近40度的高温，迎来这个城市150年来实时热门的夏天。浦东陆家嘴太平大厦17层，中城投资办公室里，谈到这家中国成立时间最早的房地产基金管理公司的发展愿景，路林的兴致比窗外气温还要高。
打造房地产基金管理人品牌——专访上海中城联盟投资管理股份有限公司总裁路林
7月30日，上海，连日来持续逼近40度的高温，迎来这个城市150年来实时热门的夏天。浦东陆家嘴太平大厦17层，中城投资办公室里，谈到这家中国成立时间的房地产基金管理公司的发展愿景，路林的兴致比窗外气温还要高。
就在一个多月前，在金融市场流动性最紧张的六月份钱荒时节，中城投资通过私募市场定向增发募集13亿元人民币，远超预期5亿元。
2012年，中城投资在财经和投中集团、清科集团等机构针对房地产基金管理机构评选的两个“年度十大房地产基金”榜单中，均位列前茅。
手持大量现金，路林对这家国内成立时间、业绩最为稳健、专注房地产领域的私募投资管理机构，无疑有着更多的计划与期许。
2013年年初中城投资十典主题“十年深耕，一路有你”，正是路林10年中城投资开拓、探索历程的真实写照。
站在新十年的起点上，年初完成股份公司改制的中城投资，在核心资本大幅增加后，路林称，“今年是中城投资股份公司的元年，我们要年内实现受托管理资产规模超过100亿元，2015年达到300亿元。”
2002年，在王石、冯仑、胡葆森、周庆治等地产大佬倡议下，12家开发商共同出资成立上海中城联盟投资管理有限公司，开中国房地产基金先河。
创设之初，公司注册资本仅1亿元，随着中城联盟的成员企业不断扩和公司的稳健经营，公司核心资本持续扩大。
此次股份有限公司首轮增资扩股，中城投资股东增至56家，注册资本金突破16亿元，核心资本达19亿元。至此，这家专注于房地产领域的私募投资管理机构已然超越国内信托公司的平均资本实力。2012年信托公司平均注册资本为14.63亿元。
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做金融与房地产的桥梁，打造房地产基金管理人品牌
过去十年，伴随着国内房地产市场的高度繁荣，跨越金融与房地产两界的中城投资颇丰。
从最近三年的财务数据看，中城投资保持了收入、利润总额、净利润的同步增长，盈利能力稳定在投资基金行业平均水平之上，给股东带来良好的回报。
自2006 年起，中城投资每年全额分红，截至2011 年底，初始投资人投资本金已经全部收回。最近5年，其净资本回报均在15%以上。
如果说2010年被定义为人民币房地产基金元年，那我们不妨将2013年定义为房地产基金管理人的品牌元年。
最近三年多来，受房地产企业银行开发贷款通道变窄挤压影响，房地产基金的发展突飞猛进，从一两百亿元一跃到两千亿元左右，与此同时，通过第三方渠道募资就成了必然，房地产基金品牌的重要性也开始凸显。
“我理解的品牌就是世家的概念，如同祖辈相传的手艺人，起码应该三代以上才能打出品牌来”，路林说。
他认为，中城投资的目标，就是打造专注于房地产领域的人和房地产相关的基金产品，通过聚焦房地产领域的核心资产，形成自身的核心优势，“用我们的专业体现价值。”
品牌的打造即核心能力的建设。路林认为，房地产基金管理机构的核心能力，指的是在房地产基金产品中的研发、创设和发起能力。
一个标准的房地产基金，可以同时持有多个项目，通过各个项目时间上的搭配，以及项目需求资金大小的搭配，让规模有大有小、期限有长有短、率有高有低的项目合理搭配起来，实现风险化，让原本率只有10%-20%的项目通过组合来实现更高更稳健的。
此外，成熟的房地产基金市场上，需要对投资品类进行合理组合。例如一个资产包经常有几百亿元，如此大的体量必须配置多个品类组合，例如写字楼、酒店公寓、养老房产等，一定是不同的资产进行组合，长期持有需要专业的判断。
在中城投资副总裁孙树涛看来，市场承认和出清是最重要的，只要是根据市场需要，设计出的产品能让市场成交，并且让成交各方都满意，就是一个好的设计，也就能体现出公司的核心竞争力。
具体而言，这种能力就是把项目转化为产品的能力，对于投资者而言，这种金融产品就是基金，而基金要销售出去，“基金投资的中间产品即投资品，是用股的工具投，还是用债的工具投？是用可转债的工具投，还是用优先股的工具投？是可交换债的工具投，还是混合工具？这都需要产品团队去设计”，路林称。
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从私募到公募，核心资本与核心团队是关键
今天的中城投资，以其资本规模已经几乎能满足所有金融市场准入条件，目标是实现从私募到公募的巨大跨越。
路林认为，中国私募与公募市场的发展顺序倒置，不仅造成了公募市场众多不健康现象，而且造成了资本市场对私募基金的许多错误看法。
路林表示，国内的公开市场走了很多弯路。比如只重视公募不重视私募，只重视场内市场不注重场外市场。事实上，私募是更早更大的市场，只有在私募市场经历过大浪淘沙，积累了能力和诚信，才能发行公募产品。
“正常的顺序应该是先有私募，然后再有公募的，但是我们的市场发育和发展顺序恰恰搞反了。此外还有重视股票不重视债券等等。”
相对于公募市场，路林认为私募的市场更大，管理人与投资人间信息对称、透明度更高，由于合格投资人门槛高，参与人数有限，没有外部性风险。
路林认为，私募的信息披露相对公募来说更透明，因为对于大部分私募产品来说，产品募集对象不能超过200人，信息传导的效率更为高效，投资者可以和管理人面对面的深入交流，“就像开会一样，超过一定人数的大会，信息有效传导相对难”。
“对于公募基金而言，信息披露很多时候是选择性的，制度无论多么优化，总存在滞后效应，无法完全覆盖所有漏洞。”
除了信息透明方面的优势，私募基金在操作上也比较灵活，但要求遵守既定的投资策略，投资策略就是产品的轨道，不允许产品偏离合同约定的轨道，这种策略如果变更，需要投资者和管理人协商后才能决定。
“事实上，私募信息披露的要求，比公募要求更高，但是很大一部分私募基金，实际操作中还欠规范，如果说合格的私募基金是在水面上，很多私募基金还在水下，现在重要的是让大家浮到水面上来。”
尽管私募基金具有上述诸多优势，但还没有被投资人所认知，社会上尝尝给私募基金扣上高风险的帽子，而没有全面综合考量其中的风险关系。
除此之外，部分不合理的税收制度，也影响包括房地产基金在内的私募基金的健康发展。
有限合伙制作为一种受托管理制度，应以税收递延或者延期合并纳税来鼓励民间投资。但在我国的实际操作中，却是把有限合伙基金当成有限责任公司来征税。
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以信任传递力量，以专业收获财富
中城投资具有其它基金管理人难以比拟的优势，股东遍布各地，而且是性、区域性龙头企业，所投项目也几乎全部是联盟成员的项目。
对于联盟内部的成员，路林有三句话可以概括：亲戚越走越亲、圈子越走越大、规则越走越明，说的就是中城投资同各股东的关系。
然而，对于中城投资所投联盟成员项目，路林表示，必须遵循一样严格的尽职调查，同样在创设、发起基金时也会受到投资人和渠道商的严格审视。
随着投资规模的扩大，作为专业私募投资管理机构的中城投资，募集资金主要来源由联盟内转向联盟外，目前已被工商银行、招商银行、民生银行等多家商业银行和信托公司、资管公司列入“合格管理人”名单。
路林透露，2009年招商银行考察候选管理人时，甚至把他的体检报告都一并审查，通过审查核心管理团队成员的身体状况，判断团队能否支撑公司稳健发展，“不过这样倒好，现在我经常去健身房跑步锻炼，也算是意外的收获。”
当被问到中城投资和其它房地产基金管理公司有何不同之处时，路林认为主要有两点：一是金融定位，二是企业历史。
路林认为，中城投资是跨越金融与房地产的桥梁，但本质上应当姓“金”不姓“房”，就如同中国农业银行姓“金”不姓“农”一样。
金融具有天生的被动性，只有挂钩于产业和资产之上，才能找到生存和发展的土壤。此外，金融永远要有“众”的观念，要服务于大众，成人而后达己，只有这样才能获得持久发展。
也正因为此，使得中城投资持续健康发展，有了第二个有别于人的不同之处：有十年的历史和团队、十年的客户和业绩记录等。
不吸烟、不喝酒，每周要飞三四次，路林笑着说，“住在飞机上，候机大厅是我家客厅，而且是非常大的挑空大厅，多富于想象，多大的空间啊！”
候机的时候，翻开随身带的书，一如他20年前从中宣部辞职时一样，尽管身在商场，文人气质犹然，这也反映到采访中他多次提到的“传递正能量”。
对于跨越金融与房地产的中城投资，路林经常会用一句话来形容，UP OR OUT ，意思就是要么追求更高，要么被淘汰出局，也唯有不断攀登，居高声自远。
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