[摘要] 贵阳开发商猛推优惠 "低首付0首付"中潜藏风险：随着下半年新货的增多，部分销售没有达到预期目标的开发商面对不断增大的资金压力，为加快资金回笼速度，推出了不少“优惠”的新方式……
随着下半年新货的增多，部分销售没有达到预期目标的开发商面对不断增大的资金压力，为加快资金回笼速度，推出了不少“优惠”的新方式。据记者不完全统计，目前全市范围内有部分项目推出了“为买家垫首付”优惠方式，吸引了不少购房者关住。虽然这样的“优惠促销”能解决了不少购房者资金短缺的问题，但开发商垫首付的行为不仅有违国家房地产调控政策，对于购房者有存在不小潜在风险。
“低首付”催生“日光盘”
日前，贵阳市观山湖区一个项目举行开盘活动现场，项目营销中心里人潮攒动，购房气氛火爆度达到了，开盘当日所推房源全部售罄，成为近期贵阳楼市中的“日光盘”。有行业人士爆料，该楼盘之所以有如此劲爆的人气，是因为该项目推出的别墅小高层产品首付仅四万元，这吸引了不少购房者目光。据该项目销售人员介绍，首次置业和二次置业都可以享受开发商垫资部分首付、一年内付清免息服务。一位才购入该项目三房产品的市民告诉记者，“首付一共20万多点，次只用交七万元，剩下的2/3首付款一年内交齐就可以，而且这部分首付虽然由房开垫付，但不产生任何利息，对于我们来说，是降低了购房门槛。”
此外据记者走访了解到，“零首付”、“装修”等标语成为贵阳目前不少房地产广告的常客。据记者调查了解，所谓的“零首付”实际是将房屋价格做一定提升后，再对首付进行“减免”。
比如一套原价在31.5万元的房源，开发商将价格提高到45万元后，首付30%的13.5万元由开发商给消费者“减免”，剩余的70%，即31.5万元全部可从银行贷款，从而实现“零首付”。
除了这种“零首付”方式外，有的开发商还采用先行垫付必需的首付款，再让购房者以分期或一次性偿还的方式实现“零首付”。从表面上看，“零首付”降低了购房门槛，减轻了购房者的资金周转压力，但实际并未降低购房成本，购房者的还款负担反而加重了，属于不理性的消费。
“优惠”背后凸显楼市冷热不均
实际上，开发商出资垫付首期的形式已经不是新鲜事，以往在楼市淡季期，都会有楼盘采取这种方式吸引客户。早在几年前，贵阳楼市中就有楼盘为客户垫支首付，开发商一般将为购房者垫付二成或一成半的首付，并在约定时间还款。而今年以来，调控所带来的政策压力，再加上项目销售情况不理想的情况下，这种促销方式又再度涌现。
而会采取这种促销方式的楼盘，以两大客户类型为主，一为刚需客，二为首改型客户。刚需客中，因大部分为首次置业者，给不起全部首期，因此需要降低首付比例，而此类客户除包括外地购房者，也不乏贵阳本地人。首改型客户，主要以外地购房者为主，此类客户主要从事小生意，以改善居住为目的，但又因生意周转问题，无法一次性给清首期。此外，这类楼盘也一般集中在近郊区域较多，中心区域较少。产品类型以两房和小三房为主。
尽管开发商方面称，这些“超常规”的优惠方式是在高房价现状下帮助刚需客户置业，与楼盘销售压力无关，但在业内人士看来，这也反映出一些开发商急于出货回笼资金的心态。但有业内人士直言，其实这些“优惠”的初衷很简单，无非是通过降低首付门槛，吸引一些购买力相对不足的买家加入买房的行列。如果房子卖得好，自然无需这么做。这也说明，尽管在楼市旺销的背景下，当前也并不是所有楼盘都销售火爆。“目前银行信贷收紧，信托、基金等融资渠道也在被压缩中，小开发商首当其冲，如果销售不好，现金流回流受阻，资金链会存在很大压力。”
另外，随着上半年楼市热销，开发商信心大涨，纷纷开足马力加快施工进度，新开工面积大幅增加，下半年超级大盘的逐渐入市，新增供应量也呈现暴涨趋势。在这种供应增加的背景下，有些出货不太理想的项目资金回笼的压力会更大，对于刚需户型来说，垫首付是一个较为有效的营销手法，估计下半年垫首付、“零首付”的项目会有所增多。
“超常规”优惠存在潜在风险
对于开发商垫首付的行为，有贵阳市住建局相关负责人表示，这在法律方面是个灰色地带，所以开发商为了出货打擦边球垫首付，这在不少地方也比较常见。尽管当前没有明文禁止这类行为，但是垫首付是有违国家房地产调控政策的。中央规定首付比例就是为了控制房地产的风险，如今开发商擅自降低了，自然就提高了房地产行业的风险，与政策导向是背道而驰的。
另外，也有业内人士表示，“一般来说，开发商承诺先行垫付的那部分首付款，会和购房者订立专门的合同进行详细约定。”如果购房者不还，将按合同约定办，该承担违约责任的需承担。而由开发商垫付部分首付款，购房者在向银行申请贷款时，可能要承担部分信用风险。“垫首付的促销方式对于开发商的资金流也存在不小考验，如果要采用这种方式购房，要对开发商的实力和信用进行甄别。”
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