[摘要] 近300万平米写字楼，2013年下半年涌入贵阳楼市。由于写字楼的转手税费比较重，转手也比较困难。如果转手写字楼，除了3个点的契税，增值税部分就是增值部分的30%，营业税是增值部分的5.5个点。因此，转手有着高昂的成本，会去掉物业增值很大的一部分……
与成交跌宕起伏的住宅市场不同的是，今年以来贵阳写字楼成交量呈直线上涨趋势，为此不少开发商信心大增，开始顺势推出写字楼抢占市场。据记者走访了解到，下半年预计将有近300万平方米写字楼上市，推量达到了历史。有业内人士分析认为，自去年住宅市场调控以来，未受政策调控影响的商业地产市场开始备受关注，而写字楼因其众多优势成为大多投资者目标。不过也有专家认为，投资写字楼也存在不少风险，投资者应当理性对待。
1月至7月写字楼成交直线上涨
据贵阳筑房网成交数据统计显示，1至7月贵阳写字楼共成交59.7万平方米，与去年同期成交38.2万平方米相比上涨了56%。其中5月份共成交12.1万平方米，不仅成为上半年成交量的月份，同时更是创下了近两年以来单月成交的历史新高。
其中，1月至7月花果园以预售面积5.2万平方米名列排行榜位，黔桂国际商务中心则以销售面积0.52万平方米名列第二位；中天会展城以预售面积0.44万平方米名列第三位。此外，美的林城时代、保利国际广场则分别以0.3万平方米和0.17万平方米的销售面积分别名列第四和第五位。此外从数据上不难看出，中心城区写字楼主要以总价低、投资门槛低的小户型为主，平均户型在65平方米左右，这个面积无论同比，还是和观山湖区相比，都要小一半左右。
下半年近300万平方米写字楼入市
上半年写字楼成交大涨使得不少开发商信心大增，开始顺势推出写字楼抢占市场。据记者走访了解，下半年贵阳写字楼总供应面积将突破300万平方米，其中仅观山湖区就有近200万平方米左右写字楼上市。据了解，目前贵阳市场上的写字楼项目有20多个，在主城区有花果园、中天·未来方舟、金龙星辰广场、金龙星岛国际、亨特·国际金融中心等，作为其它区域排头兵的观山湖区，也集合了黔桂国际商务中心、美的·林城时代、贵阳国际金融中心等众多高端写字楼。
其中亨特·国际金融中心将推出部分户型面积79—290平方米写字楼上市；花果园项目则推出户型面积50-500平方米，总供应面积50万平方米左右，预计近两月上市；富源世纪则将在近期推出了一批户型面积从60—600平方米不等的写字楼。此外，大唐东原财富广场也将推出一栋项目区位的写字楼物业，总面积近3万平方米，将以整层销售为主；雄骏国际也推出了部分面积50-990平方米的写字楼。除此而外，正汇国际、黔桂商务办公楼等项目也陆续推出了写字楼等商业物业。
“在以往，写字楼无论从数量上还是品质上，都难以跟上贵阳经济发展的步伐。但如今随着贵阳原有企业的发展壮大，众多的外来知名企业的进入，对写字楼的需求也越来越大，这也是写字楼集中上市的主要原因，这无疑将会使得下半年贵阳写字楼市场竞争愈加激烈。”花果园相关销售负责人表示，“不过近年来贵阳发展相对较快，写字楼需求还比较大，因此这些供应量不会使市场饱和，只是走货可能会慢一些。”德福中心相关负责人也表示，贵阳写字楼的前景很大程度上取决于产业转型升级的前景，而产业转型升级已经取得了良好的开端，本土企业转型，以及一些第三产业和高端企业向贵阳迁移，对写字楼需求相对强劲。而且，开发商不会同时间将写字楼一下子都投放入市场，而是会分批次投放，因此，市场消化起来的难度并不是想象中的那么大。
写字楼产品服务也在不断升级
写字楼集中上市，竞争激烈程度可想而知。为了能在这场竞争中脱颖而出，很多写字楼在前期规划中也是下足了功夫，不乏大量创新与升级的产品。
“以往开发商为了利益化，都会把写字楼每层分为小面积去销售，这样做的优点是市场的接受度会比较高，销售渠道相对会广泛一点。但由于面积小，容易投资，会让写字楼的办公环境很杂乱，写字楼后期的管理和维护非常困难，也大大降低写字楼的品质。”金龙星岛国际营销经理郭培秋表示，为避免这些后期管理弊端，不少项目规划在之初就下足了功夫。例如星辰广场写字楼一层楼只分为四家公司，面积为176平方米，这不仅便于后期的管理和维护，也为客户提供的服务和最安静幽雅的办公环境。随后记者走访亨特·国际金融中心、贵阳国际金融中心、美的·林城时代等写字楼了解到，这些项目大多都采取了整层或半层出售的销售渠道，在提高自身办公环境的同时，也吸引了众多大型企业、金融机构进驻于此；而它们的加入，又吸引了看重办公环境的客户和投资者的加入。
除此之外，交通便利、区位优势、良好的生态环境、高标准的软硬件等条件的具备也成为不少写字楼又一大卖点。处于一环和二环之间、周边有着十二条市政道路，是花果园写字楼集群得天独厚的区域优势，再加上项目内的购物中心、公园等配套逐步完善，把在“盒子状”的写字楼里办公的概念完全摒弃，。而目前正在重点打造“外滩七公里”的中天·未来方舟，也将环境因素带到了写字楼品质打造的关键，繁华的商业、清澈的南明河、四通八达的交通对于现代化的办公环境是必要的。另外，low-e玻璃幕墙、高速电梯、星级入户大堂、高配比停车位、星级物业服务等软硬件设施的出现，足以显示出各大写字楼项目的用心。
4.快速开发环境下投资更需理性
“业态规划、运营商能力和渠道、市场租求能力支撑，这三点是判断一个写字楼是否能有良好的根本”，据专门从事贵阳二手写字楼销售和租赁义务的一位中介人士认为，在目前本地的写字楼投资环境中，不少写字楼开发商已经将物业未来五到八年的租金增长计算到了现售价格之中，在这样的情况下，投资者需要谨慎对待。
此外该中介人士也认为，自去年下半年至今，贵阳土地拍卖多以商业、办公用途性质为主，这就意味着未来一到两年内贵阳写字楼开发将会加快。“据我们公司调查了解，未来两年内贵阳写字楼供应量将会达到700万平方米左右，仅观山湖区内就有近500万平方米写字楼上市。随着大量写字楼产品集中上市，一旦供大于求，租金水平则会下降，物业本身也将打折，理论必然缩水，，风险也随之而来。”该中介人士说道，写字楼的持有风险也是必须考虑在内的，比如写字楼的持有成本，主要来自于物业费，电费等。目前贵阳，一般乙级写字楼的物业费在8—10元/平方米，甲级写字楼的物业费在15—20元/平方米。此外，很多写字楼都是安装的中央空调。“这表示如果写字楼物业没有出租，不仅要面临每个月的按揭费用，还有高额的管理费、电费等支出。”
另外，由于写字楼的转手税费比较重，转手也比较困难。“如果转手写字楼，除了3个点的契税，增值税部分就是增值部分的30%，营业税是增值部分的5.5个点。因此，转手有着高昂的成本，会去掉物业增值很大的一部分。”
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
