[摘要] 据中国房地产行业协会预计，未来三年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。业内人士认为，从当前楼市常态化的调控特征、房企利润率变化状况、品牌房企拿地换仓战略等多方面因素来看，房地产市场集中度进一步提高，新一轮的市场大洗牌运动也势在必然。
在房地产行业，大鱼吃小鱼的现象越来越多，大公司占据的市场份额也越来越高。根据已发布的上市房企半年报，房企中前四大公司上半年的市场占有率已快速扩张至8%，而其中带有央企背景的三大企业完成去年全年成交的比例均超59%。业内分析人士表示，在地价高企、贷款明显偏向大型房企的背景下，中小型开发商的生存境遇日渐艰难，如果想要生存下去应该加速转型。
房地产市场集中度进一步提高
兴业证券数据显示，至今已公布半年报的55家上市房企中，行业集团的前四大公司——万科、保利、中海、恒大，前6个月累计成交金额的市场占有率达到8%，而在2012这一比例仅为6.9%。
近日发布的《2013年上半年中国房地产企业销售排行榜50》显示，2013年上半年，在上榜企业销售金额集中度方面，10企业市场份额为15.21%，较去年全年增加了2.45个百分点；销售面积集中度方面，10企业市场份额从去年的9.10%上升至9.85%。这意味着中国房地产市场的品牌集中度又有了新的提高，市场正处于“洗牌”当中。
大开发商市场份额的扩大意味着中小房企的市场空间在缩减。据中国房地产行业协会预计，未来三年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。
业内人士认为，从当前楼市常态化的调控特征、房企利润率变化状况、品牌房企拿地换仓战略等多方面因素来看，房地产市场集中度进一步提高，新一轮的市场大洗牌运动也势在必然。
中小型开发商基本缺席土地市场
今年上半年，尽管广州楼市一片火热，但中小型开发商的日子并不好过，从供应量来看，主流楼盘中很少见到中小型开发商所开发的楼盘。
事实上，中小开发商在市场无所作为与手中的土地资源不足有着直接关系。记者发现，近两年来，广州每次拍地，基本都是大开发商逐鹿舞台，小开发商甚至连当配角的兴趣都寥寥。以近几年广州土地供应较多的金沙洲、萝岗、大学城等区域为例，新推出的土地全部被大开发商拿走，而今年广州的多宗地王，也全部为大开发商所“制造”。
“目前中小型开发商已普遍告别广州，奔赴二三线城市开发，这对他们来说是不得已的举措。”某开发商人士向记者表示，由于大开发商在土地市场上纷纷“补仓”，广州的地价已经达到了惊人的程度，小开发商别说竞争广州的土地，就连在广州周边的佛山、清远拿地，都有很大的困难。
除了土地，银行收紧对开发企业的贷款，尤其是收紧对中小开发企业的贷款。例如去年以来，建设银行已向38家分行下发房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”
专家建议小房企应加速转型
分析人士认为，如果中小企业没有办法解决融资问题，销售环节也没有办法突围的话，这些企业也许会在市场调控周期大浪潮中被淹没，整个房地产行业大洗牌可能会加速。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在当前市场“基本面”好转的市场背景下，对于资金面不太紧张的中小房企来说，要抓紧时机及时拿地，“换仓”谋求下一轮市场发展机会，否则，就意味着市场机会的丧失。
对于中小型房企来说，“船小好调头”是其一大优势。广东省房地产行业协会会长蔡穗声近日在谈到中小房企出路问题时就向记者表示，房地产是一个高度市场化的行业，竞争的过程中必然形成高度集中，但房地产是一个非常广阔的领域，大房企、小房企可以通过不同结构形式发挥不同功能，避开竞争激烈的纯住宅市场，走多元化道路，开发类似于教育地产、旅游地产(小区网 论坛)以及商业地产营运等。
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