[摘要] 经过上半年严厉的“限售”管制后，北京楼市开始在“警戒线”内试探性松动。7月以来，北京大兴、通州、房山出现多个日光刚需盘。而在经历了严格的预售许可证审批限制后，高端楼盘也出现少许放量并快速被市场消化，令上半年成交量持续提升的北京楼市俨然进入“夏日”光景。
经过上半年严厉的“限售”管制后，北京楼市开始在“警戒线”内试探性松动。
7月以来，北京大兴、通州、房山出现多个日光刚需盘。而在经历了严格的预售许可证审批限制后，高端楼盘也出现少许放量并快速被市场消化，令上半年成交量持续提升的北京楼市俨然进入“夏日”光景。
数据显示，2013年上半年北京商品住宅成交41176套，每平方米成交均价22698元，销售金额超过1110亿元，成交量创四年同期新高，同比去年上涨26.9%。一位资深业内人士表示，上半年北京对单价高于4万元的高端楼盘实行限额管制，成功将房价控制在“警戒线”之内，这也给高端楼盘放量留出空间，下半年量价齐升是必然趋势。
“1～3月北京楼市很火，3月调控政策出台后，市场进入观望期，但在5月价格企稳回升，6月交易量创3月内新高，市场快速消化政策预期的特点明显。”北京市房地产业协会秘书长陈志对《中国建设报·中国住房》记者表示，随着高价盘陆续放量，下半年北京房价上行压力增大。他同时提醒，当前预期不断抬高，土地价格迅速升温，“这值得市场警惕”。
放量结构发生变化
2013年3月，北京推出“史上最严厉的调控”，对高端楼盘实行严格的“限售”政策。知情人士透露，北京原则上对单价超过4万元的楼盘执行“每月仅批一个新盘预售许可证”的配额限制。5～7月，仅有九章别墅、龙湖双珑原著、鸿坤·林语墅三个别墅新盘拿到“船票”。
据某门户网站统计，7月份北京大致有69个项目开盘入市，其中包括27个纯新盘。而8月份则预计有29个新盘入市。在此之前，6月份楼市成交涨幅已经开始有所收缩，但整体供应量保持了继续上涨的态势。
另据本报统计，上半年北京成交量的前十个楼盘，单价超过2万元的仅有两个，但下半年这一结构将可能被打破。一位业内人士透露，8月即将开盘的29个项目，大多处于区域内的价格高点。伴随着这些楼盘陆续入市，北京楼市整体价格上升压力较大。
“上半年对高端楼盘的限制过于严格，市场的反弹呼声较大，甚至一些高端楼盘放弃了预售，准备成为现房再进行销售。”一位业内人士认为，在市场预期持续回升的态势下，被限制小半年的高端楼盘可能会加快现房入市的步伐，这也将使北京高端市场供应量迅速提升。据了解，位于北京东南四环的华侨城5期将于近期入市，其中两栋楼王则为现房销售状态。
“上半年的严格限制，使得北京房价远远低于警戒线，这也为下半年楼市回升留出了一定的空间，下半年价格回升将成为必然趋势。”上述业内人士说。但他同时表示，由于现房销售逐渐增多，北京市对于整体价格的把控力度可能存在一定程度的削弱。
“限售”反作用力呈现
事实上，对于高端楼盘的配额管理，也在一定程度上加剧了高端市场的供应矛盾，导致市场对高端楼盘看涨的预期强烈，市场的消化速度反而提高。
数据显示，鸿坤·林语墅项目近期推出的叠拼与联排产品共计30余套，开盘当天即售罄。据亚豪机构市场监测数据，仅6月17日～23日一周，北京别墅便成交81套产品，创下近期历史新高。
市场预期升温，也导致开发商积极入市抢占份额。除前文提到的三个“幸运”通过审批的高端新盘外，一些老项目如香江别墅二期、远洋·LAVIE、东御墅等别墅项目也于近期推新，同时，当代MO?鄄MA·历峰、橡树湾、首创禧瑞都等高端项目也将陆续放量。
“分析买方市场，由于‘房票’有限，一些高端楼盘品质相对较高，特别是地段属性更为稀缺性的高端楼盘，可能会展示出更强劲的市场竞争力。”鸿坤集团营销策划中心总经理彭艳说。她以林语墅的销售经验为例，项目的优势是“位于北京四环区域”，同时实现PM2.5室内监测、1.0的容积率等，“地段和品质”将是高端市场的竞争领域。
随着新老项目、高端市场的放量，业内人士认为，下半年北京楼市的供应量将在区域分布、价格分布以及产品类型上呈现多元化的局面，一些被压抑的资本也将重新回到楼市。“这些资本具有较高的保值增值需求，对地段、配套的要求更高。”
陈志表示，高端楼盘入市将影响到地方调控目标的实现，但高端市场对改善普通百姓的购房环境并没有直接关系，限售限价反而变相“补贴”了本来就资金充裕的高端购买力。他建议，应该对高端和中低端住宅市场分离统计，以此呈现的调控效果将更加真实有效。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
