[摘要] 50万起，半年20%收益率，日前，记者看到这样一份房地产信托计划。如此收益，引起了不少投资者的咨询。在银行收紧房地产贷款之后，不少房企借道信托融资。房地产信托急剧增长，专家提醒警惕过热风险。房地产信托新增1500亿，迎来兑付高峰。
房地产信托急剧增长 专家提醒警惕过热风险
(来源:燕赵都市报)50万起，半年20%率，日前，记者看到这样一份房地产信托计划。如此，引起了不少投资者的咨询。在银行收紧房地产贷款之后，不少房企借道信托融资。随着房地产销售市场开始回暖，去年下半年后，房地产投资加大导致的融资需求增加；另一方面，房地产企业特别是中小型民营房地产企业通过银行途径获取资金仍然较为困难，导致房地产信托急剧增长。目前，其整体率一般在8%至15%之间。
依赖于房地产信托，近几年信托业一扫金融业“小弟”形象而一路高歌猛进。中国信托业协会公布的数据显示，一季度末，信托业总资产规模冲高至8.73万亿元，单季增长1.26万亿元；同比去年一季度5.3万亿规模大幅增长64.67%。而这一数据很可能已在上月末超过9万亿，直逼10万亿大关。据有关统计数据显示，截止到2012年年底，信托业从业人员超过1.1万人，根据信托公司披露的年报数据计算，行业人均净利润高达321万元，远远超过银行业。显然这种利润增长模式受益于国家制度红利、金融领域充分与公平竞争性不足及大银行理财产品的联合推动。可以说，信托业在我国出现了“大跃进”式的疯狂发展。
近日，国务院批准发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》(以下简称《意见》)。发改委有关负责人答记者问时表示，今年房产税会有具体动作。河北省理财规划师协会有关专家分析说，楼市整体存量与需求量明显早有巨大差距，信托之所以能有今天的规模，银信合作或者变相的银信合作有很大“功劳”。对银行来说，银信合作使用的是“别人的钱”(银行通过发售理财产品筹集资金)，而且杠杆高多了，投资决策集中多了(投资项目由银行提供，信托仅提供一个通道功能)，感觉也好多了(不受信贷额度管制，理财产品是表外业务，银行可以不用计提拨备)。然其中积蓄的风险不可小视。
去年一年信托业规模就增了七八倍，这样的增长绝难持续。太热了必然会有冷的时候，且地方政府依托卖地收入还债的模式将面临地产市场泡沫风险破裂的冲击，尽管泡沫何时破裂难以定论。有关专家提醒，对于此类投资信托产品需要谨慎和强烈的法律保护意识。
房地产信托新增1500亿 迎来兑付高峰
(来源:)“信托业的市场化运行，使得房企在融资时面临的竞争加剧。好的标杆型企业，不仅融资渠道多，而且体量大、成本低；而一些地方性的非龙头企业，如果不走高周转的路线，受制于融资渠道狭窄，不但体量小，成本还高。”启元财富投资分析总监汪鹏对《投资者报》记者说。
继政策调控在银行融资遭受冷遇之后，如今不少房地产和地方基建的老板们，转身成为信托公司的座上宾，但对部分信托经理而言，风控趋严使得集合项目并不如往年好做，有无单一资金对接，成为做项目的动力之一。
一季度新增1532亿元
中国信托业协会数据显示，今年一季度末，信托资金对房地产的配置比例虽然有所下降，占比9.4%，但规模有较大增长，达到7701.79亿元，超过2011年底。
其中，一季度房地产信托新增1532.17亿元，同比增长247%，新增力量明显。
而2011年、2012年一季度房地产信托新增规模分别是710.98亿元、441.89亿元。2013年一季度的房地产信托新增规模超过了2011年及2012年一季度之和。
据Wind资讯统计，2013年1月1日至5月23日，44家信托公司成立了145只房地产信托，仅前13家就占了91只。其中，中融信托数量，共19只；其次是中铁信托、华润深国投、四川信托、平安信托、长安信托、中投信托、渤海国际信托、东莞信托、西部信托、百瑞信托、厦门国际信托和陕国投，每家在4~11只不等。
相比之下，去年同期挤入前10的国元信托、新华信托、华宸信托、北国投、华宝信托成立数量明显下滑，跌出前13名。
单一信托刷3年新高
记者发现，越来越多的信托公司倾向于做单一信托。
按信托资产来源划分，信托产品可以分成集合资金信托、单一资金信托以及管理财产信托。自2010年以来，房地产信托都只有集合资金信托和单一资金信托这两种形式。
日前，用益信托发布的《2013年一季度房地产信托发展报告》显示，单一资金房地产信托延续去年上涨势头，刷新了近3年的新高。今年一季度新增规模高达1002亿元，而去年同期仅为168亿元。
“房企融资分化的另一表现方式，就是诸多一线房地产开发商项目并没有作为集合信托在市场上发行，而是与机构单一资金对接，省去营销等环节，融资成本优势更大。”汪鹏对《投资者报》记者说。
2013年仍为兑付高峰期
房地产信托余额处在历史高位，2013年依然是兑付高峰，兑付规模甚至大于2012年。
“就区域而言，我们发现，今年的地产商拿地仍主要集中在一二线城市，三四线城市比较少，因为前期的储备土地已足够未来几年开发。大型房地产商之所以敢于在土地市场大规模拿地，除通过成本较低的银行、信托渠道融资外，也开始进入海外市场并在海外融资，这种方式资金成本更低，约5%左右。”汪鹏说。
中原地产统计数据显示，截至5月下旬，十大标杆房企融资额度已经达到380亿元，不到半年时间就接近2012年全年的413亿元融资额。相比2012年下半年的融资额151.6亿元上涨了150%。此外，非标杆房企融资量也明显上涨，30家房企年内总融资额度接近800亿元，融资总额已 过2012年全年融资的30%左右。
汪鹏告诉记者，现在的项目对融资方实力非常挑剔，更愿意接触项目收入来源较多，融资渠道比较丰富的开发商，避免风险过于集中，但是土地越卖越贵，房价受限制，对于大多中小型房企来说，风险依旧存在。
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